房地产调控效果缘何不佳

2010年是楼市的政策年，经历了2次大型调控以及多次的准备金上调、加息等宏观调控，但地王频现、“日光盘”屡出、通宵排队*购成开盘必备“头菜”等现象多次上演，外界对于楼市宏观调控的信心发生动摇。

“开发量不低、成交量不低、房价涨幅不均。”昨日秦虹这样总结去年的房地产市场。她称，2010年总体来说，房价涨幅比2009年低。如果没有调控，涨幅可能还不只这个水平。

“2010年政策很给力，但是落实不够好。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，统计显示，从2005年开始全国的房地产价格一路攀升，原因在于从当时开始，供求关系就发生了逆转，一直处于卖方市场，成为买家之间互相竞争的市场，所以谁出价高就卖给谁，直接也导致了房价攀升。

在秦虹看来，当前市场主体各个方面利益分化非常严重，****和地方**利益目标、央行和商业银行目标利益等都是不一致的，所以国家调控政策制度设计上比较完整，但落实起来就不尽如人意。她同时指出，当前市场所面临的一些问题，如投资性需求快速增长，企业囤地捂盘行为、**房比重低，并不是一年形成的；而且影响市场的**因素越来越多，力量越来越强，如资金充裕、投资渠道有限、通货膨胀预期、土地财政等都还没有解决等。“指望**一些政策就达到满意效果，这也是难上加难。”秦虹认为，房地产调控要想见到效果，还必须要持续下去；要把多年累积的问题解决，和房地产短期政策相呼应的长期制度建设也非常重要。

问题2

限购令或成“*购令”？“**应*时间增大供应、**投资渠道”

2011年房地产走势如何？会不会有新一波调控出现？

秦虹认为，在2011年，楼市调控政策仍然会有持续性、连续性、稳定性。如提高首付、禁止三套房贷、限制外地人购房等控制投资性需求的政策仍将会持续。关于限购令，秦虹则表示，2011年还会有一些城市根据当地的情况、房价涨幅，陆续**新的限购政策。

限购令执行以来，很多城市成交量下降，但是价格还没有出现明显的回落，2011年像广州、深圳继续推行限购令，有人担心届时一旦取消，会导致房价报复性反弹。

在顾云昌看来，限购令就好像过去发票证，主要是因为产品供不应求，价格还很高，因此进行需求限制。“9・29”新政**至今，对于市场的影响逐渐显现，尤其是一线城市成交量逐步下滑的趋势非常明显，同时房价上涨的势头已经受到遏制，预计接下来作用会更加明显。

顾云昌提醒说，由于目前流动性依然泛滥，加上**热钱凶猛，如果这种格局无法得到改善，那么“限购令”松绑变成“*购令”的可能性非常大，因此**在行政干预时，应该在抑制需求的同时加大住房供应，尤其是普通商品房与**房；同时，应该抓紧时间并且**更多的投资渠道，比如说基金债券等金融创新工具，才能实现“分流资金、平抑房价”的作用，防止房价出现报复性反弹。

问题3

房产税今年试点？或面向豪宅和多套房

自去年以来，关于房产税的传闻和争论不绝于耳。

昨日财政部财政科学研究所所长贾康表示，现在国家经济发展相当不错，继续应对挑战，化解风险的同时，房地产调控怎样进行更合理的加固，制度建设因素已经成为当务之急。2010年4月15日以来的这轮调控，要作出应有的贡献，就要把短期问题和中长期问题衔接好，其中一个主要的制度设计就是在房产交易环节征税后，对保有环节也进行征税。而房地产税在中国应该以改革试点来切入。“我们听到上海和重庆非常明确地表态愿意先行先试，只能拭目以待。”

“我认为试点方案没必要覆盖第一套房，只面向高端和增量。对于一般社会中下收入阶层，应该给他们吃定心丸。”贾康说，高端和增量也不是和社会上先富起来的人过不去，这是市场经济通行原则，他们有可能在再分配优化过程当中为国库多做一些贡献，反过来也增加社会和谐度，从而更加心安理得享受先富起来的幸福感。

贾康还指出，2010年两次加息已经明确表明，国家经济在加息通道运行，如果没有特别大的意外，比如整个世界经济二次探底，国家在加息通道运行至少三个年头。

问题4

房价如何回到合理价位？“应改变商品房独大的局面”

“2011年政策不松动，落实要给力。”顾云昌认为，据住建部统计，全国城镇居民85%已经拥有了自己的住宅，到底谁对房地产市场意见最大？就是收入高于低保但又买不起商品房的夹心层，以“80后”大学生为代表的夹心层在大城市“厚度”很大。“如果让夹心层盯着房价降降，还不如告诉夹心层未来供应的产品就是**房。”

“我们的住房结构是一房独大的，过去整个新建房供应中95%是商品房，5%是**房，这样的结构永远不可能让商品房回到合理的价位。”顾云昌说，回到合理价位必须是调整结构，让不同收入家庭买到与其收入相匹配的房子，或者租到和他收入相匹配的房子。**要加大力度进行**房建设，为社会上的低收入群体提供更多的“公租房”和“经适房”。只有这样，才能从根本上让房价回归理性。在2010年大家关注房价的同时，实际上国家已经在调整商品房和**房的结构。而许多**房项目刚刚开工，估计到了2011年才会大量推出。

秦虹也指出，2011年国家准备新建1000万套装修住房，这个量是比较大的。“一套**房按50平方米算的话，2011年**房建设的规模将会达到5亿平方米，如果2011年总的商品房面积仍然是在12亿平方米左右，那么**房建设将相当于商品房新开工面积的40%多。一旦推出，房价将更可能稳定。”