商业信贷门槛过高 楼市投资客“住转商”困难重重

在楼市调控的“重拳”下,投资住宅遇冷,大量炒房资金开始流向商业地产,导致商铺和写字楼成交量大增。然而由于信贷门槛过高、租金收益偏低、体量过大、面向个人的REITS短期内难推出,现阶段民间资本由“住转商”困难重重,许多初级投资者对商业地产“可望不可及”。

昨日,来自北京市房地产交易管理网的统计显示,从4月中旬“新国十条”**至今,北京二手房市场成交量跌幅在50%左右,成交价跌幅在10%左右。与此同时,来自伟业我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示,4月下旬至今,咨询商业地产的客户量比新政**前增加了约30%。

一项*新调查显示,新政**后,*具投资价值的物业形态中,住宅仅占10.2%,66.9%的被调查者认为商业地产已成为*具投资价值的物业。“近几年,商铺和写字楼市场基本与中国经济同步发展。商业地产市场受政策影响一直很小,既没有得到鼓励和支持,目前也不会受到政策限制和**。”SOHO中国董事长潘石屹如是说。

尽管预热较多,但投资者“住转商”并非一帆风顺。

“很多人认为炒住宅的资金一部分会流入商业地产领域,尤其是写字楼市场。虽然目前商业地产市场机会确实不错,但投资也是有门槛的。”伟业我爱我家企划副总裁胡景晖告诉记者,由于贷款门槛偏高、金融优惠少,目前商用物业对投资者自有资金的要求比较高。据了解,目前申请商业地产贷款*付为五成,贷款利率为基准利率的1.1倍,*长还款期为10年。这样高的门槛,打消了不少中小投资者投资商业地产的热情。

此外,商用物业的投资以大户型商铺写字楼为主,小面积商业地产较少。据统计,目前CBD区域在售的写字楼面积动辄几百平方米,甚至上千平方米。“虽然目前商业地产均价偏低,但是大面积、高总价把大批中小投资客挡在大门外。”在21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔看来,尽管调控政策给商业地产带来了****的机遇,但由于体量过大、占用资金过多,且租金收益低、日常维护成本高,许多初级投资者对商业地产只能是“可望不可及”。

蔡宇翔告诉记者,与住宅地产投资可以单凭升值忽略租金收益不同,商业地产升值速度较稳。商业地产投资收益来源主要为出租,但由于目前实体经济仍然处于**期,大量商铺写字楼处于待租状态;已出租的租金收益率也明显偏低。此外,商业地产的物业管理、水电等费用也大大高于住宅。这些因素使投资商业地产后的维护成本相当高,也使不少投资客望而却步。

这一点在上述调查中也有所体现,由于出租收益较低,有40.3%的被调查者选择了观望而不会立即出手购买;近40%的被调查者表示,遇到合适的会选择出手;表示不会选择投资商业地产的占比超过了20%。

“要想真正平抑房价,就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量资金开辟新的投资渠道。”在胡景晖看来,要想把大量的民间资本从住宅投资顺畅地导向商业地产,就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策,加快**面向个人的REITS等相关政策,并推出更多中小户型商业地产。