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匆忙取消七折利率优惠政策,却没有任何其他银行跟进,市场期待执行细则迅速**,中行却以“谨慎执行”勉强应付,究竟是合法合理的正常调整,还是经不起市场推敲的一纸空文,中行存量房贷利率调整背后留下了一长串未解的疑惑。
4月23日,中国银行一纸公告赫然出现在该行的官方网站上:“中行将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量*套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”
这是国内*家宣布对存量按揭住房贷款利率折扣进行调整的商业银行。本以为应者云云,却不料大半个月过去了,其他大小银行却毫无动静。一时间,中行陷入了尴尬境地。
5月5日,中行副行长张燕玲在“中国金融租赁高峰**”间歇接受本刊记者采访时透露,由于可能涉及贷款合同违约问题,中行于上月末公布的存量房贷利率调整政策尚未进入执行阶段。
她表示,调整政策应根据合同规定及其补充协议来执行,如果中行单方面违反合同规定,将对该行信誉造成不良影响,因此中行将谨慎执行。
5月11日,中行北京市西城支行个贷部工作人员表示,没有收到上级通知,要求上调存量房贷利率折扣。
那么,中行为啥要冒业界之大不韪,**点起“存量房贷利率”这把*呢？
利益驱使
2009年是中行在信贷领域突飞猛进的一年,无论是新增贷款量还是贷款增速,中行在国有大银行都****。
2009年末,中行各项贷款余额达49104亿元,比2008年末增长了49%,也就是多贷款了约1.6万亿元;再看个人房贷,截至2009年末,中行个人住房抵押贷款余额为9079亿元,占贷款总额的18%,较2008年末新增了2729亿元,增速高达43%。。
但中行2009年的净利息收入却只有1589亿元,比2008年的1629亿反而少了40亿元。造成这个局面的原因,就是中行净息差从2008年的2.63%下降为2009年的2.04%,下降0.59个百分点。
正是由于量难补价,加上中行去年超常规的贷款增速,使其在“以量补价”这个问题上矛盾更为突出。或许正是利益的驱使,迫使中行在个人房贷上要迫不及待取消才执行了一年多的优惠利率政策。
目前银行的房贷利率为5.94%,如果上调15%为6.83%,考虑到这部分调整基本可以忽略去成本,新增加利息收入基本为净利润,以9000亿元存量房贷计算,可增加约80亿元的净利润,而中行去年的净利润为810亿元,约占1/10。
几乎不用花什么成本,只要在系统里将房贷客户的利率上调一下,就可以轻松获取80亿元的净利润,这种美事中行何乐而不为?
中行今年**季度净息差为2.04%,较去年第四季度下降了3个基点,较去年同期下降了10个基点,不但未能延续去年四季度息差反弹的趋势,反而下降。加上加息预期的逐渐减弱,中行迫切通过其他可能的方式变相增加贷款利率,从此角度看,选择个人房贷作为突破口也是一种必然。
中行去年的扩张速度在今年肯定不能延续,其计划20％左右的贷款增速基本锁定了今年的增长规模。数据显示,中行贷存比从2008年底的61.3％升至2009年底的70.3％,对今年的信贷扩张构成制约。
由于贷存比续升空间有限,因此2010年中行的信贷规模增长就是需求、贷存比约束和资本金压力三方面的博弈,而贷存比和资本金的约束在2010 年将体现得更加明显。在此背景下,中行更关注政策变动对自身利益的影响,与管理层维持较好的关系就成为题中之义。
上述贷存比约束和资本金压力两个重要指标的考核权均掌握在管理层手中,中行今年一季度末贷款同比增长40.4%,环比增长8.3%,显然已经超额,在今年1月就已经传出因中行超高信贷增速而被管理层实施差别准备金率的消息,加上前几年因超计划放贷曾被央行以定向央票惩罚,中行在这方面是有前车之鉴的。
而日趋严格的资本金约束,使中行在今年也面临着再**的压力,再**的生杀大权都掌握在管理层手上,中行必须要看管理层的脸色行事,在这种复杂心态的驱使下,当4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》**后的第6天,中行**个公布了所谓“上调存量贷款利率”的文件,指望在与管理层政策步调一致上担当“出头鸟”的角色。
但这次真不一样了,其他银行并未像其他政策**那样,在中行身后竞相跟进,中行的如意算盘或许有些失算了。
合同纠结
中行失算的**在哪儿？正如张燕玲副行长所言,可能涉及合同违约问题,在一纸文件会影响数以万计的客户的切身利益时,中行仓促取消七折优惠的行为都显得有些草率和不严谨。
根据本刊的调查,中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况:一是从2009年一季度开始,中行总行向各分行下发了一个有关房贷合同补充协议的通知,补充协议规定房贷利率优惠期设定为两年,到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款,只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议;
二是从今年1月1日开始,中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本,里面明确房贷利率优惠期限为两年,到期之后的利率再进行新的调整。但由于各分行的进度不一致,并非所有分行都按照新合同文本签约,因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。
三是对2009年没有签补充协议的优惠房贷利率客户以及今年未按照新房贷合同文本签约的客户,中行将按照具体签约房贷合同里关于利率优惠的条款继续执行。
可以看出,无论是补充协议,还是新房贷合同,它只是规定了客户享受优惠利率的期限为两年,即中行可以在两年内对房贷人的资质进行一次调整,按照资质好坏与大环境的变化再对利率进行一次更改。
但这仅仅只是可能性条款,上述规定并未赋予中行有单方面调整利率内容的权利,即合同并未将利率的决定权交给银行。
在记者获得的一份2009年以前签订的中行按揭贷款合同中有如下规定:在本合同履行期间,如遇国家利率调整或计息方法变更,乙方无须通知甲方、丙方,本合同项下贷款利息或计息方法按国家有关规定做相应调整。
基于这一文本,由于计息方法变更只是导致贷款利息在不同还款时期的变化,并不涉及利率的变化,因此,严格来说,利率调整的前提只有一个,即“国家利率调整”。
而自2008年10月27日央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍以来,来自央行的利率政策尚未出现任何调整。
而***今年4月17日发布的新国十条中,并没有对原央行的*套利率七折优惠规定进行任何更改。
这就意味着,利率调整的**个前提“国家利率调整”实际上并不存在,一般理解,国家利率调整的主体为“央行调整基准利率”,只有在此前提下,银行调整贷款利率具有法定强制性,在其他情况下,银行要调整利率只能与客户进行协商,因此,中行单方面自行取消七折利率优惠的举措没有任何合同上的依据。
即使去年央行将个人住房按揭贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍时,这并非基准利率本身的变化,只是利率下限的扩大,并非强制性的国家利率政策调整,银行可以执行也可以不执行,但由于当时特殊的金融环境下,各银行考虑到稳定客户的因素,一家银行执行就会带动其他银行的跟进。
从政策执行的程序上看,银行还是设置了一些限制性条件,如中行规定了以往没有不良信用记录和要求客户在规定期限内主动到中行签订补充协议等,这等于是有条件的执行了七折利率优惠的政策。
由于是下调房贷利率,对客户而言是一种利益,银行在政策执行上的一些小瑕疵或许会被忽略,但如今上调房贷利率却是一种不利益,给予客户优惠可以采取事后以补充协议或补充条款的形式,但取消优惠并不能简单复制,而是要严格合同内容执行,并在程序上尽量采取事前通知或协商的形式,尤其是在并非法定基准利率调整的强制性条款的合同条件成就的情况下,银行在执行细节上更要精益求精。
按《合同法》的一般原则,合同变更应经当事人各方协商同意,任何一方不得擅自变更合同,擅自变更的合同无法律效力,即使按照中行去年与客户新签的补充协议或新合同文本,除了不具备合同本身约定的国家利率调整的利率变更条件外,中行单方面取消优惠措施都是违背自愿协商的原则的。
中行副行长张燕玲在接受本刊记者采访时透露,中行确实考虑到这一规定可能触犯《合同法》,因此实施细则一直未出,政策也没有真正执行,到目前为止仅为一纸空文。
治理积弊
尽管关于中行是否有权单方面取消七折利率优惠还存争议,但是房屋作为公民最重要的财产,房贷合同双方任何一方发生变动,另一方的权益就无法得到保障。
按常理,**一项涉及社会公众重大利益的政策,银行应该谨慎处理,并履行相应的内部议事程序,但从中行内部获得的消息显示,该政策的**却很草率。
中行零售部门的人士表示,作为房贷业务的主管机构,中行在发布取消七折利率优惠的公告之前,并未征询过业务部门的意见,而是总行相关领导直接授命新闻处对外发布了该公告,他们也是在公告发布后才获知这一消息。
上述人士坦言,这种发布文件的程序肯定有问题,至少过于草率,似乎有银行领导一味迎合管理层的嫌疑。但仓促之下,内容却有许多不严谨的地方,使得后续的执行细则很难**,中行现在正处在不尴不尬的境地。
这或许是银行在提高业务收费上的习惯做法,之前在增加账户管理费、ATM跨行取现等收费项目时,银行往往一句“与国际惯例接轨”就可以跳过各种应该履行的内外部决策程序,使得内部治理规则往往成为摆设。
这次中行虽然没有祭起“与国际惯例接轨”的大旗,但其在公司治理上的积弊却暴露无遗。中行原本希望自己抢先搏位成为**个房产新政的响应者,在获得利息收益的同时,也借此在管理层面前获得加分,当无一家银行响应的局面和一份内容并不完善并可能涉及违约的文件,将会使中行的如意算盘彻底落空。
而其他银行在这一事件上的态度要比中行表现得理智。近日,交行副行长钱文辉在一季报发布会上表示,交通银行尚无关于存量房贷利率调整的任何决定,并且我们也没有听说中行已经开始真正实施这一调整。
相比于中行,民生银行方面的态度似乎更坚决,该行一高管表示,“贷款合同上注明七折就是七折,并会持续执行,出尔反尔会遭客户厌弃,任何一方违约都是不近情理,我行至少今年的政策不会变化,除非国家明令强制执行。”
