政策调整不算“情势变更”？ 两类购房者被卡

接连**的楼市新政，一方面部分挤压了楼市泡沫，另一方面也给一些情况较特殊的购房者带来诸多“麻烦”。记者从南京市法律援助中心了解到，买房后办不出按揭，不少购房者想退房，而开发商不给退，类似的购房纠纷呈直线上升态势。法律界人士提醒，楼市调整期买房须防退房难。

两类购房者被卡，贷款难

A “新南京人”

年初刚来南京工作的昆山人徐先生日前向本报求助，4月中旬，他看中了南京河西某楼盘一套132平米的房子，总房款是235万多元。售楼顾问热情洋溢的解说让他颇为心动，按照当时算法，享受*套贷款的政策，*付三成。为了尽快在南京安家落户，他于4月21日签了购房合同，*付款和订金共缴了71万元。

徐先生说，当天，签约进场的华夏银行业务人员受理了他的按揭贷款材料，一切看似按部就班。不幸的是，在此期间正遇国家房贷政策调整，银行对外地人贷款申请审核异常严格。“4月26日，银行打电话说，我是外地户口，必须提供一年以上的社保或纳税证明，否则贷款办不下来！”徐先生说，这些证明他无法提供，银行贷款没有了希望。而在缴了*付后，他几已倾其所有。“***付全款，砸锅卖铁也凑不齐啊!”

无奈之下，徐先生向开发商申请退房，却迟迟未获明确回应。“我4月底就打退房申请，可一个半月过去了，每次到售楼处询问得到的回复都是‘在走流程，能不能退不清楚。’”徐先生骑虎难下。

B 改善型需求

政策“殃及”的，还有改善型买家。王先生是南京人，本已有一套小户型房，为了改善居住环境，4月初，他在奥体买了一套新房，总房款240万元，因过去没有贷款纪录，银行同意按*套房三成贷款。可由于新政执行力度增大，认定二套房标准“既按房又按贷”，尽管他此前没有房贷，但已有住房，新房*终还是被列为第二套住房，*付款提高到五成。

“本来*付三成才决定买新房，现在政策都调整到五成了，如果要买，必须再多付两成，哪有那么多现金啊。”王先生说，他想退房，但开发商不同意，并称如果实在要退，要索取高额违约金。记者了解到，不少签约以三成*付买新房却被严格政策列入二套房的购房者现在犯了难。

开发商怕开口子，不退房

要么补交几十万元的*付款，要么必须全款支付。实在无能为力的只能申请退房。不少楼盘的销售负责人都坦言，客户要退房，他们处理起来很头痛。

南京某楼盘销售经理邹**告诉记者，一般开发商提供的购房合同中都有一条：因贷款申请不被银行接受导致无法获得贷款或无法获得足额贷款，乙方应在本合同签订之日起20日内付清合同全部房款。因此按照合同，即使银行不批贷款，开发商也有权要求对方继续履行合同。“有一个客户天天来找我退房，我能理解他的难处，说实话我也很为难。”邹**说：“我们怕开了口子就收不住了，所以处理退房申请相当谨慎。”

“在当前的市场行情下，很少有开发商会接受退房。”一位业内人士分析称，如果现在的楼市和去年7、8月份一样*爆，开发商会非常欢迎退房，然后再卖个好价*。而目前市场观望风浓，退了房不一定能找到下一个买家，加上有些开发商资金周转不灵，购房者的*付款是一笔重要的流动资金，开发商自然不肯退。

记者从南京市法律援助中心了解到的情况来看，目前咨询此类纠纷的购房者大有人在。

政策调整不算“情势变更”？

银行不放贷，退房开发商又不同意，这样的局面的确让很多买房者始料未及。“政策调整是否属于不可抗力？”开发商收取高额违约金是否合理？买房人因贷款受阻是否应无条件退房？这也成为了眼下退房风波的争议焦点。

江苏常州常江律师事务所王世良律师认为，国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的，这符合法理上“情势变更”原则。“*高人民法院**《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十六条明确，“情势变更”指的是合同依法成立后，发生了不可预见、且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。”王世良律师认为，由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。

不过，也有法律界人士持反对意见，他们认为对于房产投资者而言，房产新政应当属于其可预见的商业风险范畴，在全国房价普遍高涨的形势下，购房者应当能够预见到政府有可能**宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，不能适用情势变更原则。如果购房者要求退房，就应当承担相应的违约责任。

南京市法律援助中心有关人士告诉记者，南京尚无一起通过法院判决处理的新政退房官司。因还没有司法意见，目前这类纠纷基本都是通过司法调解，开发商和购房者协商解决。

王世良律师介绍，目前杭州已经有了*例新政退房案正在审理，司法界对这个案子将来怎么判非常期待。“这个判例会在如何认定合同解除的条件上提供参考性。这也是给我们律师业一个相对明确的判例，可以供类似官司参考。”

采访中，不少专家也认为，调控政策处于不断变化之中，购房者应尽可能将一些政策调整可能引发的问题事先在补充条款中约定。例如，将遇到贷款政策调整而造成交易无法完成进行明确的约定。同时也呼吁更为明确的相关政策、法律法规**，对市场买卖双方形成合理保护和引导。