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3个月前，王女士在北京东四环看中一套商品房，朝向不错，楼层也好，但每平方米3万元的价格令其咋舌。3个月后，在经历了“史上*严”房地产调控政策洗礼之后，王女士发现，原先看上的这套房子还在出售，标价2.9万元，但中介称，房主不打算卖了。“我也不打算买了，再等等，估计还能降。”王女士在接受记者采访时表示。 过去的90天里，房地产市场从银行上调二套房贷款利率至50%开始，经历了调控政策一环接一环式的考验。房价滞涨，部分地区房价小幅下滑，而购房者的热情似乎也跌向谷底。这个现象不寻常。 “什么时候房价能见底啊？”这个问题被很多人不止一次地提问。针对这一问题，现有的答案很多，今年底、明年初或者再过一两年，房地产调控被人为装上了倒计时器。 事实上，何时房地产企业资金链断裂、政策细节传导到位，所谓的“底”才会出现。 房地产市场调控三月 疯涨房价被遏制 自4月15日起，**重拳出击，**了一系列被称为“史上*严厉调控”的楼市新政，坚决遏制房价过快上涨：4月15日，***要求贷款买二套房*付不得低于50%；4月17日，又**房价过高地区可暂停发放第三套房贷等规定；4月21日，二套房认定以住房套数界定；5月26日，国家税务总局又**了土地增值税从严执行的规定。 协成机构协助本报统计发现，截至目前，北京有近100个一手楼盘有促销打折的活动。主要方式有三种：一是直接打折，二是推特价房促销，三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的降价力度*大。据了解，北京楼市目前*狠的降价项目为通州京洲世家。该项目推出10套7.2-7.4折特价房，并且明确喊出“响应**号召降价”。该项目负责人还对外表示，7.2折降价就是为了影响其他房企降价。 除了这些打折项目，在被称为北京楼市晴雨表的燕郊，以天洋城为*的楼盘已经**打出降价30%的明确信号。 近日，万科也在其6月销售简报中明确表示，万科各大城市项目已经降价15%。 银行退出信托挺进 开发商暂时不缺* 央行数据每季度公布一次金融机构贷款投向房地产市场的新增额度。截至今年一季度末，金融机构贷款投向房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。 虽然二季度数据尚未公布，但业内人士普遍表示，由于银监会的干预，银行第二季度对房地产市场的支持力度已经从积极降为冰点。 公开资料显示，从4月中旬房地产调控政策启动以来，各家银行内部*自开展了所谓“房贷压力测试”，各家银行得出的结论是，可以承受房价下跌三成的后果。中国建设银行行长***甚至表示，建行可以承受房价下跌的极限是五成。而在这样的表态之下，压力测试却让很多银行中层管理者感到了“压力”。 “之前签约的信贷合同我们还在履行，但房地产新发贷款的额度少之又少。一季度时我们还在圈内疯狂地互串开发商的名单，为的是能多贷出去点贷款，年底考核多分点年终奖。但现在我们不敢轻易放贷了。”对此，某股份制商业银行信贷部人士对记者表示。该人士同时表示，即便是发放房地产贷款，也将挑选资质好的地产公司。 不过记者还发现，银行有意躲闪似乎并没有令房地产企业“*紧”。事实上，也正是因为银行在信贷方面的“克制”，使得原先不怎么“吃香”的信托公司成为稀有资源。 记者昨日在用益信托网站看到，由信托公司定向发放给房地产公司的集合理财产品数量繁多，且收益率多在10%以上，投资期限多为1到2年。某信托公司人士对记者表示，近来房地产企业，特别是中小房地产企业密集委托信托公司发放贷款。“流动资金周转不开是主要原因，不过都属于暂时性的紧张。”该人士表示。 “可能年初的时候开发商想在今年卖200亿元，但是由于市场低迷，连100亿元都卖不出去。正因为如此，开发商按照200亿元所设定的用于购地、开发等计划几乎都无法兑现。”路劲地产北京区副总经理温立伟表示，不少开发商因为去年业绩好，可能暂时不缺*，但是楼市调控已经影响了开发商的现金流周转速度。“到一定时刻，开发商不得不促进销售来加速现金流周转，就必须降价。”温立伟表示。而在业内看来，资金周转速度的放缓，其危害对开发商来说是“致命”的。“现在看，我们还能再扛一年。”一位开发商对记者表示。 第二波调控政策是否来临 将剑指何方？ “中国楼市的宏观调控政策并未出尽，只是**基于对整体经济格局的考虑，而暂时隐忍不发。但是如果房地产市场仍无实质性的调整，相信后续政策将会**。”4月17日新政**至今，房屋成交量大幅下挫，北京的二手房价回调了10%-12%，但是一手房价除了暗降和折扣之外，并未出现价格的普降。量跌价坚挺的现状，第二波调控政策的**一时成为业内热议的重点。 所谓第二波调控剑指何方？政策的“靴子”能否真正落下呢？ “从目前来看，紧要工作是能否把现有已**的政策执行到位，但不排除在三季度监管层仍会考虑**更严厉的措施。”我爱我家企划副总裁胡景晖认为，第二波调控政策能否**，主要还看房价的调整情况。“如果在第三季度，一手房价在政策压力下出现明显的回调，并带动二手房价进一步探底，只要房价回落到管理层心理预期和购房人相对认可的价位，并且交易量开始缓慢回升，那么新调控政策**的可能性就不会很大。”反之，如果开发商仍然坚持不降价，使整体房价的回落不能达到管理层的心理预期和购房人接受的程度，那么，更为严厉的楼市宏观调控政策的**就不可避免，而这其中以房地产税对市场的影响*大。 全国工商联房地产商会会长聂梅生也指出，土地、银行、税收可以说是能决定房地产命运的。目前的调控政策已经涉猎了土地与银行信贷，而国土部此前也明确表态，如果需要提高土地出让金的*付比例，那么剩下的只有房地产税能称得上是新政。 “房产税是大势所趋，**房产税后普通居民是比较紧张的，但不应该增加民众的负担，而应该变成促进体制改革的税种。”聂梅生认为，当前阻碍房产税**的主要原因还是要理清土地出让金和房产税之间的关系，不能够这边又收土地出让金，那边又收很多的房产税。 购房者观望情绪浓厚 房价何时降降多少争议不小 房价不降，调控之靴还将下落，不断调控之后的楼市究竟何时降、降多少？ 从4月17日新政**至今，二手房价格在下跌了12%之后便开始止步不跌，大量二手房业主不再降价销售，或干脆转售为租，原因就在于一手房价格的坚挺，二手房业主已把周边新房的价格作为自己定价的一个标准，在目前一手房价格普遍坚挺的前提下，二手房价格也很难再出现进一步下跌。 “随着调控政策的不断深入，以及开发商资金压力的不断加大，目前开发商已经开始推出诸多价格下降的措施，第三季度，有望迎来新房价格的全面下跌。” 21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，随着第三季度土地供应量、开工量、开盘量的不断增加，以及保障房建设力度的不断加大，下半年一手房价格的回调已成必然，受新房价格下跌的压力，二手房价格也将进一步探底。“如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态，那么价格有可能在三季度见底，如果市场继续陷于多方角力中，房价探底就有可能要等到年底至明年年初。” “楼价下跌是本次调控的目标已成共识，关键是下跌的深度及持续的时间。这取决于究竟各地方**在保障性住房方面落实的决心。”中原地产华北区域董事总经理李文杰初判本轮调控今年年底、明年年初为低位，幅度估计在20%-30%。 但中经联盟发展委员会副主席姚一却认为，降幅可能很难超过两成，他预测下半年北京楼市价格基本保持平稳，年底开始有价格的下探，明年年初会是价格低点，北京房价预期下探15%。 国土资源部部长徐绍史近日在接受记者采访时称，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。“但下降到什么程度不好说。” 而中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》却显示，在国家采取一系列房地产调控措施的背景下，购房者观望心理严重，六成人坚信房价下跌。 “结婚时该买房还会买房，房价不能斩断婚姻啊。”在某房地产网站上，这样的留言很多。“房价见底有倒计时吗？”一位自称“初学者”的网友提问。“什么是底？卖房的人认为现在就是底。买房的人觉得永远都没有底。”调控政策**3个月后，在猜测房价何时出现U形底部时，一位开发商这样表达他的看法。 政策能否放松？ 业内定性“纯属一厢情愿” 如果说4月17日**的“国十一条”是此轮调控的核心纲领，那么现如今，这个纲领性文件的几个重要配套细则已悉数露面，包括保障房政策的落实、土地增值税清算、二套房贷认定标准等等，加上4月30日开始北京等地方配套政策的**，一条清晰的保障、财税、信贷相互配合的楼市调控组合拳打法已然呈现在我们面前。 基于上述调控政策，楼市的成交量陷入冰封期，曾经大跨步上涨的房价也暂时告一段落，随着政策作用的逐渐显现，关于“调控年底可能放松”的观点在开发商中开始蔓延。 这一点从依旧坚挺的新房价格便可看出端倪。由于对赌政策可能放松，尽管有机构统计，目前北京等地打折楼盘已经超过百个，但能称得上真正降价的、折扣低于9折的寥寥无几。 “近期不少判断说因宏观经济三至四季度放缓，楼市调控政策可能放松，我认为这是一厢情愿的幻想。”李文杰认为，从中央到地方，本次调控楼市、打压过快上涨房价的决心和力度都是空前的，所以，除非房价下调到符合广大消费者和管理层的心理预期，否则从严的调控思路很难有太大转变。 但胡景晖也指出，新政在精准打击遏制投机炒房客的同时，也误伤、遏制了诸多有置业升级、改善型购房者的合理购房需求。“认房又认贷”的房贷标准，使有过贷款记录的改善型购房者在置业升级时，哪怕原有房产已经卖出，仍然会被认定为二套房或三套房。如此，有刚性需求的改善型购房者在面对较高的*付比率和较高的房贷利率的情况下，不得不放弃置业升级的合理购房需求。特别是改善型购房，如果被认定为第三套，则根本得不到贷款支持。所以，下半年在政策深入贯彻落实的前提下，政策也有望会更加精准和合理，以释放置业升级型消费者合理的购房需求。
