严控房贷风险需“存量”与“增量”并举

无论是2007年的“疯狂”、2008年的“低迷”，还是2009年的“复苏”，我国内地银行房贷业务的每一次起落似乎都以房地产市场调控政策的转变为触发点。这次也不例外。“国十条”等一系列严厉楼市调控政策已执行一段时间，与成交量大幅萎缩、房价调整预期增强同样笼罩市场的，还有对银行存量房贷风险的担忧。

在*大的调控压力下，房贷业务是否受到影响？存量房贷能否经受住市场波动的考验？房贷风险又应如何防范？这些都成为目前各商业银行不可回避的现实问题。

央行统计数据显示，今年一季度房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，较同期各项贷款余额增速高出20个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。

虽然个人住房按揭贷款以其现金流稳定、违约率低等优点，一直被视为银行“***业务”之一，在银行零售贷款中占据大多数份额，但有业内人士指出，随着国家开始收紧房地产政策，未来房地产贷款会进入调控期，房地产信贷将有所下降，或者达到与各项贷款余额增速相当的水平。

事实上，当前银行已经明显感觉到个人住房按揭贷款业务量下降的压力。“一方面是贷款条件提高了，而且二套房和三套房的政策是高压线，银行都不会轻易越雷池一步；另一方面是房地产交易量大幅下降，银行不能做无米之炊。”一位银行客户经理表示。

以北京地区为例。据统计，北京市**房地产调控新政“京版十二条”一个月后，房贷门槛明显提高，利用贷款购房的比例由此前的53％下降到28％左右，房贷人群比例缩小了近一半。

虽然业务量明显下降，但苛刻的贷款条件却有利于银行的风险控制。“以前各家银行处于竞争考虑，贷款*付比例一般都执行得较松，多数情况下都以改善性住房的名义，*付比例仅20％，也就是说银行贷款安全边际只有20％。”上述银行客户经理告诉记者，但现在监管部门要求*付比例提高后，二套房要求*付50％。三套房更高，银行贷款安全边际实际上是大幅提高了。

值得注意的是，增量房贷可以依靠提高*付比例、上调利率的方式控制风险，但对于存量房贷来说，银行面临的风险压力更为突出。*先，2009年以来房价一直处于上升状态，而银行的按揭恰恰是在房价猛涨的同时增长*为迅速。假设从去年底到今年4月份，房价平均涨幅约为30%，那么如果楼市向下调整30%，则意味着银行今年初至4月份发放的按揭贷款几乎没有安全边际。其中，各银行发放的七折优惠利率的二套房贷，*有可能跌入风险的泥潭。另一方面，在去年楼市过热的情况下，投机投资性购房较多，而目前的宏观调控使其房屋出售较为困难，会加大按揭的还款压力。特别是对于有多套按揭的投资性购房者来说，短期内*大的负债压力导致其发生“断供”的概率较大。

虽然从14家上市银行公布的2009年业绩报告来看，多数银行个人住房按揭贷款的不良贷款余额和不良贷款率实现下降，但已有个别银行披露的数据显示出风险隐忧。例如，深发展2008年末住房按揭贷款不良率为0.07%，2009年末上升到0.34%，而今年一季末已达到1.2%，上升幅度明显。

时任深发展行长的肖遂宁在该行2009年业绩发布会上坦言，从租售比等**通行指标来看，目前楼市已不具有投资价值，投资与投机已难以**分清，房贷业务风险加大。

此外，从银行自身的操作来讲，按揭贷款业务中的不审慎行为也是导致目前银行房贷风险加大的原因。在楼市过热时期，由于作为抵押物的商品房价值在不断上升，有些银行对于房贷客户的核查并不严格，导致一些不符合条件的借款人得到贷款。

近日，渤海银行北京分行及支行的房贷业务被银监会全面叫停，原因就是去年以来该行房贷业务存在违规操作。据渤海银行的一位内部人士透露，二套房贷从去年收紧以来，都要求*付4成，但该行很少实行4成*付，或是利率按基准利率的1.1倍。“*付成数少于4成属于违规操作，是这次被银监会查处违规、叫停房贷业务的重要原因。”该人士指出，去年下半年，银行在办理二套房房贷业务时，在利率方面多有打“擦边球”的现象，利率一般都按基准利率的8.5折左右办理。

银监会对房贷违规操作的“零容忍”态度也表明监管部门目前对房贷风险的重视程度。近日，银监会明确要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试工作。从目前各家银行披露的结果来看，较多银行认为房价下降30%，银行风险在可控范围内。容忍度*高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量。招行等多家中小上市银行的房价下跌容忍度也都超过了30％。

作为一种风险检测手段，压力测试主要通过把综合价格变动――即房价、贷款人生命周期、利率等信息应用到银行资产组合中，量化计算出银行自身潜在的收益或损失。压力测试结果的乐观并不能代表风险防范工作的乐观，严控房贷风险目前对银行来说仍是一项*大考验。

在当前的形势下，有关专家提示，对增量贷款的风险控制应细化在审核流程的每一个中心环节。包括加强个人贷款风险状况动态监测，定期对抵押物价值进行重估；严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格审核借款人资格和交易行为真实性，重点支持价格合理的*套自住房贷款需求；加强贷后管理，重视逾期贷款的早期催收，拓宽逾期和不良贷款催收、处置渠道，加大不良贷款清收化解力度。

对于部分风险存量贷款，如区域房产价值下跌较大、借款人还款来源出现困难、一人按揭多套房屋等情况银行要特别加以重视，加大催收的频率，正告借款人银行将处置抵押物变现还贷，对部分暂时出现还款困难的客户可以延长贷款期限或重订贷款期限。

另外，对存量房贷的风险控制措施还包括对尚未办妥抵押登记的按揭业务尽快办妥抵押登记；强化开发商的连带保证责任；必要时要求借款人提供其他抵押物加固或增加保证人。