沈阳市通过《物业管理条例》 有多项创新性内容-

老旧小区房屋维护纳入物业管理。 李浩摄

市人大通过《沈阳市物业管理条例》,多项创新性内容*次写入地方立法

“外墙皮脱落，被砸坏的车找谁赔?”

“没有物业的旧小区住户一旦遇到问题找谁管?”

“想启用住宅专项维修资金，却找不齐全小区业主表决，难道问题就要一直拖着么?”

这些让老百姓在生活中挠头的“疑难杂症”，将在明年年初得到有效“*疗”。11月4日，市人大常委会召开新闻发布会通报：《沈阳市物业管理条例》于2011年1月1日起施行。《条例》的实施，不但能解决“物业开发商踢皮球、互相扯皮”“收取物业费费劲”等难题，还有多项创新性内容*次写入地方立法。

2分*，给“理不清”的纠纷上保险

问题：小区里地滑，业主摔伤了;漏水弄坏电梯;墙皮脱落砸车……这些具体问题找谁解决?

立法：物业公司应购买物业公共部位、公共设施设备保险和公共责任保险

两个月前，杨先生家水管爆裂，淌到屋外的水还流进了电梯井，导致电梯短路无**常运行。物业公司和杨先生都认为自己不该负责。结果，27层高的楼，所有住户一起爬了一个礼拜的楼梯。

《条例》规定，“前期物业管理期间，物业服务企业”应当购买“物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险”，并“在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。”

市房产局物业管理处处长陈全解释：这些业主和物业公司扯不清、道不明的问题就通过这部法规来解决。也就是保险公司来赔付。

陈全告诉记者，保险费用在前期物业管理期间，按照国家的《物业服务收费成本监审办法》，是包含在居民缴纳的物业费当中的。但是沈阳不但没有哪个物业公司购买保险，就连居民对其也鲜有了解。只因为不了解自己合法权益，本应该很好解决的事情倒成了无头公案。

“按照我们之前的核算，其实每个业主平均一个月每平方米只需要缴纳2分*。”陈全说，如果设立了业主大会以后，物业服务企业是否继续购买保险，则要与业主大会协商。也就是说，如果业主一致认为不必买这个保险，物业公司应该将这份*，从物业费中扣除退还给居民。

启用维修资金，只需相关业主点头

问题：断水了，漏雨了，等不及业主投票决定是否动用维修基金，这可怎么办?

立法：物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应立即使用住宅专项维修资金

沈河区的李丽女士，家住七楼，“我家连着的三面外墙都裂了大缝，正好连成一个大角儿。我们能不能用住宅专项维修资金?”

目前，沈阳市住宅专项维修资金总计约为36.8亿元，每年使用3000万元左右。《条例》对这笔费用的使用如此规定，“发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。”这意味着，影响房屋使用功能的紧急情况之下，可以“走快速通道”先行维修。

那么，什么情况才属于“紧急情况”?据悉，北京市确定的应急维修范围为外墙皮1/5以上脱落、供水断水等5种情况。市房产主管部门将会以北京具体操作过程为借鉴，以及沈阳市的实际情况会同相关部门制订实施细则。这也是地方国家权力机关*次授权给职能部门，制定具体操作办法，明确适行范围。

除此之外，有些情况下，使用住宅专项维修资金也不必再征求全体业主的三分之二以上同意之后再使用。《条例》规定，“涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。”

市人**制委员会主任委员杨学锋形象地比喻说这是“三分之二的分母缩小了”。也就是说，如果某住宅某一单元的电梯突然损坏，只要住在这个单元三分之二以上的业主同意，就可以使用专项维修资金，无需征求其他与此无关业主的同意。

物业公司不得借由子降低服务质量

问题：物业公司违规减服务，质量差，谁来监督?

立法：物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准

“我这个房子没人住，不交物业费。”“我用不着物业服务，不交物业费。”各种听似不交物业费的充分理由，被**次明确确认为是违法行为。《条例》中写道“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”保利物业管理公司总经理李庆告诉记者，这条内容有利于维护物业服务企业的合法权益。他说，业主用这样的理由不交物业费，会令一些物业公司借此降低服务质量，*终损害的还是业主自己的利益。

《条例》同时规定“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。”李庆说，“这一内容则有利于规范物业市场。这看似给物业服务企业上了‘紧箍咒’，实质上是起到了净化物业市场的作用，是有利于物业管理市场规范的重大‘利好’。”说白了，收缴不上来物业费，是物业公司自己能耐不够，服务不到位，所以更没有理由因此降低自己的服务质量和标准。

明令禁止开发商“遗留问题”

问题：小区里绿化没做;用的是临时电、消防设施也不合格，开发商走了，物业又说管不了，业主该怎么办?

立法：建设单位提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料

像这种开发商遗留问题，很容易造成以后的物业纠纷。很多问题出现了，业主*先想到的是找到物业服务公司“理论”。为预防这些纠纷，今后沈阳将依法制止物业“带病工作”情况的出现。《条例》*次将这方面内容纳入：“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、消防等设施，道路、绿化、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用标准，验收合格后方可交付使用。”“新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。”

杨学锋说，这就相当于房子的“合格证”，没有“合格证”就不能交付使用。陈全则表示，该使用标准的细化条文正在具体制定当中，今后，房屋按此标准验收合格的日期，才应当作为业主交纳物业费的起始日期。当房屋有了“合格证”，物业服务才能开始，这就从根子上杜绝了物业“带病服务”的隐患。

先交保证金，防止“物业蒸发”

问题：交了物业费，而物业“撂挑子”了，业主该怎么办?

立法：对物业服务企业实行履约保证金制度

今年6月初，沈河区文萃苑小区的居民突然发现，小区物业公司带着3万多元物业费一夜之间人间蒸发。

这可以说是在物业纠纷当中典型案例。对此，《条例》规定，物业公司必须实行“履约保证金制度”。既物业公司进驻小区前要先向房产管理部门交纳一笔费用，“未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。”

这种“履约保证金”，大大减少了物业公司携物业费“蒸发”的可能性。

共有场所停车要*不?业主大会说了算

问题： 停车费归全体业主共有，这*究竟谁来管?又用在哪?

立法：由业主委员会决定

《条例》规定“物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。”如果业主大会决定收取这笔费用，物业服务企业则可以代为收取，但要求“单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。”

除了停车费用的账目要公开，《条例》还明确，“物业服务企业应当于每年**季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。”陈全解释，目前沈阳物业收费主要有两种形式，“一种是筹金制，这种方式的收支情况是公开的;一种是包干制，这种方式的收支则不公开，但以后不管是哪一种形式，都必须公开。我们还会制订有效的形式，让业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计。”记者 王靖� 通讯员 张新