陈东海：土地70年后无偿收回不可贸然行事

近期有两个问题触及了房地产市场根本。**个问题，1月16日有些报纸报道有关上海市规定土地70年产权到期将无偿收回的决定。在年上海土地交易市场*拍中的“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值的规定”，引起了关注。特别是《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示的土地期满后的处理方法“出让人无偿收回”更让广大居民焦虑。另一个重大消息，是关于重庆和上海房产税即将起航的。

笔者认为，70年土地使用权期限届满后无偿收回土地与开征房产税这二个问题是相互抵触的。

现行税收体系中的房产税是对普通住宅征收的税种。1986年**的《房产税暂行条例》规定，对于商业房产，纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。所以，拟议中的重庆和上海房产税，与1986年版本的房产税不同，实际上是个新税种。

目前传出的将要试点开征的房产税，与70年土地使用权的规定之间存在冲突。按照房产税的本来逻辑，其征税对象只能是建立在私有土地上的物业，每年征收该物业总价值的某一百分比。而目前数十个国家开征物业税或房产税，它们并不需要业主交纳一笔*作为土地价值，而只是对物业的总价值每年征收大约1%的税款。目前中国商品房的业主们，是通过交纳了土地出让金的方式，取得了名义上70年的土地使用权，也就是获得了70年土地价值的拥有权。目前传出试点的房产税，不管是不是仅对所谓的**房产征收，还是对于超面积超套数的物业才征收，但都是对纳税对象的总价值进行征税，这等于默认了物业的**产权。因此，在这个意义上说，70年土地的使用权，将必须自动的、无偿的、**的续期。

如果开征房产税后，同时商品房70年产权到期后又收回土地使用权，而不是自动无偿的**续期，那就在道理上说不过去。如果只有70年土地产权，业主实际上不享受土地的**所有权，那么他就无须交纳房产税。此时交纳土地物业税的，应该是土地的主人即国家本身。房屋业主其时只相当于租客，交纳的土地出让金相当于租金。所以，**不能对租客交纳的租金来征收房产税。

如果**一定要征收房屋所有者的房产税，那么充其量只能对房屋的建筑价值征收税款，不能包含土地价值。目前房屋建筑价值只占总价值相当小一部分，因此房产税的征收对象价值很低、很有限。同时，由于建筑实际上是不断贬值的，这就决定了房产税额越来越小。房产税征收的税款非常有限，**不可能起到抑制房屋价格的作用。例如，一个总价值100万的房子，土地价值可能就有50万左右，建筑价值大约只有20万，剩下的30万是开发商的毛利。那么，开始年份只能对20万建筑价值征收大约1%的房产税，约2000元，而以后年份还会逐步递减。

因此，70年后回收土地使用权的做法无论有没有补偿，与开征房产税都是不能相容的，**不能兼有。