退房潮全国蔓延 开发商自买自卖回避降价尴尬

打折销售也是开发商消化库存房源的常用手段。来源：新闻晚报

“退房潮”近期在全国各大城市蔓延

开发商“自买自卖”回避降价尴尬

□晚报记者 杨冬 报道 摄影 李瞻

一季度以来，北京的退房率逾4%，西安的一手房退房率为6.7%，南京4月以来退房总量高达183套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的“退房潮”。面对国内“退房潮”的迅速蔓延，上海楼市将何去何从？

昨天，沪上有房地产**在接受记者采访时表示，上海房价近期有所回涨，这一上升势头或许将使申城短期内不存在出现“退房潮”的可能。

多种原因都能引起退房

相关信息显示，一季度以来，北京多个楼盘的退房率竟高达20%，个别**楼盘退房超过60套。北京二手房市场的退房率也高达3.64%。业内**认为，今年一季度的国内房地产市场出现了**，而随后又出现了较大规模的退房现象，应该不是购房者的正常退房现象。之所以会这样，不排除是开发商操作“假按揭”，或通过虚假成交制造**而造成的。

中国房地产****陈真诚分析认为，近期大量退房的原因归结于两种情况，一种情况是，开发商为了营造**假象，自己导演的“自买自退”的把戏；另一种情况是，开发商制造假按揭骗取银行贷款。除此之外，也有业内人士分析，造成退房的原因还有房屋出现质量问题、开发商交房违约、*付和利率变化、楼盘降价等原因，这些都可能引起退房。

开发商贷款严于住房按揭

“开发商自己导演的‘自买自退’、制造‘假按揭’骗取银行贷款的现象在上海也有存在。 ”沪上一位不愿意透露姓名的圈内人士告诉记者，自去年银行下调了房贷利率之后，“假按揭”的现象便有所抬头。一方面，开发商的贷款审批要求越来越严，而住房按揭贷款的手续要相对简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低。

因此，开发商通过“自买自卖”从银行套现，既缓解了资金问题，又回避了降价售楼的尴尬，并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。当前，大多数开发商的策略就是抓住上半年的市场机会，尽快消化库存房源。从目前的成交情况看，尽管楼市已摆脱了去年的惨淡局面，但是对于下半年市场行情的判断，业内外普遍持谨慎态度。

开发商撤消后重新出售

相关统计数据显示，今年4月上半月上海一手住宅整体市场延续小阳春行情，其中原因很重要一点就是开发商去库存化。今年3月以来的10周内，上海商品住宅成交量已达395.66万平方米，而供应量仅为272.08万平方米，其中有8周商品住宅成交量大于供应量。事实上，今年一季度以来的房市回暖主要依靠刚性需求支撑，房地产投资仍持续低迷。

沪上房地产**分析认为，一些楼盘固然存在一定程度的“假按揭”现象，但把造成高退房率的主要原因归结于“假按揭”可能有些夸大。一季度楼市的持续**，令开发商也措手不及。之前市场不好的时候，开发商拿房子去按揭，现在房子有人买了，开发商反而没房子可卖了。一些做了 “假按揭”的楼盘，不得不将房源“解捆”，撤消后重新卖给购房者。

“退房潮”在沪还未显现

还有业内人士表示，从另外一个角度看，退房率过高的背后可能是部分项目存在资金链紧张，也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，上海等地楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。

“‘退房潮’在上海不会马上显现出来，毕竟当前上海的房价感觉还是在往上走，‘退房潮’一般都是在楼市往下走的时候才会出现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。业内人士指出，一旦“退房潮”真的袭击上海，部分开发商的资金链将再度出现紧张，楼市或许会再次出现小幅盘整。

■剖析“假按揭”全过程――

开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商**不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供*付款的关联人向银行提交已付*付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。