法官剖析几例家庭成员代理卖房案件

由于各种原因，二手房交易中家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。然而，当房价在一段时间内明显上涨，出售方想要反悔时，要得到**的支持却并不容易。长宁区**近期判决的几起房屋买卖案件，可以给读者一些启发。

法定代理人卖房反悔继续履行合同

2007年3月，秦先生获得两套动迁安置房后，将其中的一套转让给张女士，双方签订合同约定，房屋总价95万元，*付款28.5万元，余款待秦先生协助张女士办好产证后***支付。签约后，张女士实际向秦先生支付了31.5万元，秦先生则将房屋交付给张女士。张女士将房屋装修后入住使用。2009年11月，涉讼房屋产权核准登记为秦先生与女儿共同共有。此时，猛涨的房价让秦先生对自己两年前的卖房行为感到深深后悔。眼看秦先生不愿协助自己办理过户手续，张女士只能将秦先生及其女儿告上法庭。

秦先生在法庭上辩称，自己卖房时并未取得女儿同意，因此，双方所签合同应属无效，不同意张女士要求协助办理过户的诉讼请求。张女士则表示愿意另外补偿25万元给秦先生。

近期，**对此案作出判决，秦先生父女应将房屋产权过户登记至张女士名下；同时，张女士应支付剩余购房款63.5万元；张女士自愿补偿秦先生父女25万元予以照准。

本案秦先生与张女士签订的房屋买卖合同是他们的真实意思表示，且已部分实际履行，因此，双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。由于秦先生女儿尚未成年，作为法定代理人，秦先生代理处分自己与女儿共同共有的房产的行为应为有效。同时，作为善意一方，张女士支付了房屋的对价，诉讼中又自愿补偿秦先生及女儿25万元，并未损害秦先生女儿的合法权益。因此，法庭支持张女士的诉讼请求。

丈夫卖房遭妻子反对原告诉求驳回

2006年，丁先生动迁分得两套住房，一套自住，一套出租，产权均登记在丁先生一人名下。今年1月，见房价比当初自己拿房时涨了近一倍，丁先生便由租转售，将出租的那套房屋转让给一对小夫妻，双方约定房屋总价为145万元。丁先生同时出具**书表示，该房屋为自己与妻子共同共有，妻子已同意出售房屋并委托自己收取房款，如果妻子反悔或不承认收取的房款，一切法律责任由丁先生本人承担。

签约后，丁先生收取了先期房款95万元。今年2月初，买卖双方至房地产交易中心申请过户。之后，丁先生妻子对房屋申请异议登记，并将丁先生和买房的小夫妻告上法庭，要求确认买卖合同无效。丁先生妻子认为，房屋是夫妻共同财产，丈夫没有征得自己同意，自己也没有授权，买房的小夫妻也是知道此房为夫妻共同财产。因此，双方的买卖合同应为无效。丁先生自然是同意妻子的意见，但买房的小夫妻则坚决不同意。

日前，长宁区**对此案作出判决，原告的诉讼请求被依法驳回。

本案中，虽然丁先生夫妇都确认涉案房产为他们的共同财产，但这种确认并未以不动产登记的方式公示于外部，而房屋的产权登记在丁先生一人名下，买受方根据不动产的公示、公信原则，与丁先生签订买卖合同，该合同依法成立，受法律保护。同时，丁先生出具的**书，也使买受方有理由相信，丁先生是有权签订合同的；再从双方的交易价格看，并未明显低于正常的市场价格，因此，原告的诉讼请求依法不予支持。

母亲卖房儿子说不赔偿违约定金

去年9月，王女士拿着儿子大伟的房产证和房屋钥匙到中介公司挂牌。不久，黎**看中这套房屋。在约定房屋总价为225万元，10月25日前签订买卖合同并支付30%*付款等内容后，王女士代大伟与黎**签订《售房定金协议》，并收取黎**4万元定金。10月初，黎**与王女士、大伟一起到中介公司商谈签订买卖合同。王女士和大伟要求黎**当天就支付*付款，黎**不同意，大伟当即表示不能接受付款方式，不同意出售该房。之后，王女士通过中介公司，将4万元定金还给黎**。

买房不成的黎**将大伟告上法庭。黎**认为，大伟没有按照定金协议的约定与自己签订买卖合同，构成违约，应双倍返还定金，因此要求大伟赔偿定金4万元。大伟则辩称，自己从未委托母亲出售房屋，得知情况后已明确表示反对，母亲代收的定金也已返还，因此不同意黎**的诉讼请求。

长宁区**经审理后对此案作出判决，大伟应赔偿黎**定金4万元。

在与黎**签订《售房定金协议》时，王女士虽未出示书面委托手续，但从母子这一特殊的身份关系，以及持有涉讼房屋产权证和钥匙的情形来看，黎**有理由相信，王女士签约和代收定金是经过大伟同意和授权的。据此，可以确认王女士的行为已构成表见代理，其行为的后果应由权利人本人，亦即大伟来承担。

专家点评

长宁区**民三庭副庭长唐杰英认为，在二手房交易价格出现异常波动的情况下，往往会因买卖双方受利益驱动恶意毁约而引发大量诉讼，房价暴涨时毁约方为卖方，反之则为买方。以上三则案例均在房市一路看涨的形势下，因出售方毁约而引发的诉讼。其中后两则案例的共同之处在于，其他家庭成员或部分共有产权人代为售房，登记权利人或其他共有人赶在房屋尚未过户至买受人名下前，以售房行为系无权代理或无权处分为由主张合同无效。

*先，房屋登记权利人往往以其他家庭成员擅自拿走房产证、身份证、户口本等资料出售房屋，因此对外签订的二手房买卖合同因无权代理而应归于无效。1999年颁布的《合同法》第49条对表见代理的构成要件作了规定：一是无权代理人并没有获得被代理人的明确授权;二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由，如其他家庭成员出示了房产证、身份证、户口本等资料，甚至出示了代签的委托书;三是相对人善意而且无过失，即相对人在交易中已尽了必要的注意义务。如符合上述三要件，该代理行为则直接发生法律效力。

其次，部分共有人通常以其他共有人擅自处分共有财产为由，故其对外签订的二手房买卖合同无效。市高院2005年的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对该问题作了统一：一是房屋产权登记为出卖人一人的，基于不动产公示、公信原则，除非有证据证明买受人与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的情形，否则应认定合同有效。二是房屋产权登记为数人的，部分共有人擅自处分，而其他共有人事后不予追认的情况下，应认定合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。此外，还需特别指出的是，2007年颁布的《物权法》已正式确立了物权公示、公信原则，目的就在于保护善意相对人的信赖利益与交易安全。