空置率持续上升 写字楼未现小阳春

作者： 李碧

编者按/ 一季度，北京、上海、深圳、广州等各大城市写字楼租售的萎靡，与成交畅旺的住宅市场形成鲜明的“冰*两重天”――空置率**不下，租金持续下探，供应量却仍在扩大。金融风暴之下跨国公司的成本控制考虑，导致**或超**写字楼潜在客户不断流失，向来颇受追捧的CBD**物业成为“重灾区”。市场重压下，提前续约、延长“免租期”、加送面积、下调租金等手段正在成为供应商被动应战的“利器”，然而形势比人强，摆在开发商和**部门面前的，是如何控制写字楼供应节奏，*大程度地化解日趋严重的同质化倾向。

作为广州的地标性建筑之一，中信广场近年来一直是写字楼租赁市场的“**羊”――租格稳列**梯队，鲜有空置率，企业“入场”需要提前一年预约。然而，如此风光在2009年似乎渐渐淡去，从2008年9月至今，其租赁成交报价已经从150元/平方米/月，降至如今的120元/平方米/月，跌幅达20%，根据中原地产写字楼研究部的数据，截至2月20日，中信广场空置面积9411平方米，空置率已达6.3%。

这俨然是中国写字楼市场的缩影。

《中国经营报》记者从戴德梁行、仲量联行等房地产研究机构了解到，北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼经历2008年调整后，未能随住宅市场2009年**季度“小阳春”回暖，仍在经历经济危机之下持续的“隐痛”。

不乐观的数据

4月下旬，仲量联行发布的广州**季度市场报告显示，*季度广州**写字楼成交量不足2500平方米，环比下降达82%，这是自2005年*季以来的新低。来自高力**的统计数据则显示，2009年**季度，广州市写字楼市场整体空置率已达23.61%。

北京、上海等地写字楼空置率也不容乐观。

空置率是衡量写字楼市场状况的*直接指标。“金融海啸对于一线城市**写字楼市场的冲击将在2009年集中体现。”仲量联行广州公司董事田强在接受《中国经营报》记者采访时称，**写字楼主要租客来自跨国企业，基于全球经济环境不明朗，这部分企业扩张态势相对审慎，多选择保持或减少现有写字楼租用面积，而不少企业为节省运营成本，开始考虑进驻租金相对便宜的非商业核心区域。

然而，空置率持续升高并没能阻止新增写字楼供应进入市场的脚步，由于新项目的入住率较低，更容易拉升整个区域的空置率，田强认为这才是值得警惕的。

记者从各研究机构的公开数据了解到，2009年，广州、北京、上海、成都等地均有大量新增写字楼供应。

记者也发现，几大城市未来新增供应量均集中在CBD或成熟中心，而这些区域租金价格较高，恰恰是企业在金融危机之下，为控制成本*先放弃的区域。

“在需求减少的情况下，供应的增加必然导致空置率上升，”DTZ戴德梁行商业部董事张智聪向《中国经营报》记者分析称，“供应商抢客也将愈发激烈，如何撬动潜在客户‘入场’，将在下一阶段考验供应商的能力。”

“隐性”价格战

“僧少粥多”，降低租金成为供应商抢夺客户的本能。深圳写字楼连续4个季度的租金下调，今年**季度平均租金约为122.8元/平方米/月，环比下降11.2%，上海和广州则分别有6.8%和3.7%的下调幅度，广州已跌至2006年第四季度时的水平。

“招租成熟的写字楼价格变化不多，新区域和新推出的写字楼租金价格调整要大一些，幅度在15%~20%不等。”田强称。

国内写字楼中介中立地产一位人士告诉记者，不少供应商虽然在价格上有些让步，但是租约时间缩短，用短期的让利来度过低迷期。比如，供应商判断这轮调整的周期大约在3~4年，调整从2007年开始，那么2009年签订的租约就控制在1~2年，等到市场回暖，短期租约也到期，供应商就能适时提高租金而不违背合同。

张智聪则指出，通常研究机构统计的数据只是写字楼成交的价格，更多的“隐性”降价很难在市场报告中体现。

**写字楼供应商为保持物业的租金水平，并不愿意在价格上调整太多，他们*常提到的“免租期”，在市场好的时候，按惯例只针对大客户的装修期“免租”一个月，如今免租期可能会给到3~4个月，相当于变相降低租金。

另外，加送面积也成为供应商吸引租客的常用手段。

“这些策略虽是被动而为，一定程度上也刺激了交投量。”中原地产写字楼部项目部策划经理周剑飞告诉记者，他们跟踪的部分国内大型企业和国资背景的企业受金融海啸影响较小，其中有不少趁目前租金下调，扩大租赁面积或者提高租用物业的品质。

迟来的政策

2008年住宅市场价量齐跌的过程中一直伴随着中央与地方**的“救市”政策，作为房地产业中的一环，写字楼市场显然没有享受到住宅市场的“优待”。

“**通常是对写字楼做整体的规划，各区域分配好之后，开始出让土地。但是没法细化控制写字楼供应。”周剑飞称。一个明显的例子是，珠江新城如今的交通及配套远不及天河北商圈，然而拿地开发商都在加紧建设，仅2009年珠江新城就有10个写字楼项目入市，未来两年广州写字楼将近一半的供应也将在这一区域。

一位接近广州市**的人士向记者透露，开发商多次向**报告写字楼市场的情况，然而，**直到*近才开始研究商业地产的扶持政策。

4月初，住房和城乡建设部下发《关于开展商业地产专题调研的函》，要求北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州等12个城市相关部门对商业地产市场进行调研。

“**确实需要出台政策扶持写字楼市场，要把如今市场的这些供应有效消化，才能为以后商用土地出让产生机会。”张智聪称，近期住宅土地供应开始有所起色，而写字楼与住宅市场“冰*两重天”的窘境也让**开始考虑开发商投资商用物业的信心。

写字楼面对的客户是企业，经济面好转才是企业租用写字楼的源动力，如今看来，这个过程还需要时间。