广州下个大型商圈在番禺？

2011-08-06来源 : 互联网

在亚运会的带动下，番禺商业的发展将迎来*好历史机遇

□本版文信息时报记者徐凤

上周，番禺区的广州新*车站商贸区和亚运美食城等五大项目开始招商引资，一时间，“广州新型商圈是否会出现在番禺”再次成为众人谈论的焦点。据了解，番禺区是目前广州十区中有较多新建大型商业项目租售的区域。不少业内人士认为，短期内，由于公共配套等原因，番禺距形成真正的商业中心还有一段距离，但从长远来看，随着居住人口的增加、生活氛围的成熟等，番禺有望会成为继天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

商业现状

番禺整体仍处中低端

记者上周在番禺的大北路、繁华路和东涌路看到，沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。此外，商铺的租金普遍在1000元左右/平方米，与中心区1万元/平方米左右的租金相比尚处洼地。

据了解，以大北路、繁华路以及东涌路为目前市桥*繁华的商业区域，拥有日均30万的庞大人流。但目前仅有友谊中心、友谊大厦等为数不多的商城。此外，番禺消费群体过于“分散”，**消费群体一般会选择香港、广州购物，次**消费人群才会选择本地采购商品。同时，由于番禺整个商圈定位中低端，更难吸引广州乃至其他区域的消费者。

满堂红研究部主任肖文晓表示，目前，华南板块和洛溪板块的各个楼盘商业配套基本是各自为政，无法形成集合力，所以很多居民依然选择去广州购物。而市桥作为番禺的老城区，虽然商业配套已发展成型，但是档次不高，目前还没有地标性的商业建筑。

旺地发展顾问董事长、商业地产**周颖舟表示，从地产的发展规律来看，一般都是从住宅――写字楼――商贸业的发展，***人才的聚**推动商贸办公的快速发展。在番禺，所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等。“虽然番禺的社区商业、专业市场、餐饮等业态发展的很好，但因为公共配套和交通的原因，番禺距形成真正的商业中心还有一段距离。”

成熟商圈

不可缺少五大因素

不少商业地产**向记者表示，商业地产开发要获得成功，以下五个要素是不可缺少的。

*先，在一个地产项目中合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。

周颖舟认为，商用物业需要**计算，一个城市、一个社区、一个住宅小区，商用物业不能不建，也不能大量地建，要适当和适度。一个商圈住多少人口，人均收入多少，总消费量多大，有效的商业经营面积需要多少才能支撑这样的消费需求，必须做出**的数理分析。商用物业的效益非常重要，一个成功的小区商业就是一个可以合理配比的商业数量。“番禺的商业在经过多年的发展，自身也已经过了自我的调整和变化，未来，如果能够持续关注这些要素，必然会获得成功。”

中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，商业地产的***为什么那么低，主要原因是因为商业地产是由客流量、消费能力、消费环境等多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，就很难使商业地产活起来。针对区域来说，搞商业地产不能太超前，要根据区域人口、发展情况等方面因素来决定。

亚运助阵

番禺商业迎来新机遇

在亚运会的带动下，番禺区的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前番禺区有五大项目对外招商引资，其中*引人关注的是广州新*车客运站商贸区和亚运美食城等。业内人士认为，番禺在亚运会的带动下，有望成为继天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

据了解，目前番禺区推出的五大商业项目，在业态、功能、定位、区位都有不同，如新客站商贸区依托新客站的人流、物流及公共配套优势，强力打造综合商务区、商务居住区、商贸区、物流区和农业观光区；亚运美食城通过满足亚运配套及发展旅游产业而打造；繁华路商圈整合了繁华路、易发步行街、兴发食街、钻汇中心的业态，集中打造商业中心。另外，雄峰商贸城、罗家广场都各有依托和项目定位。随着广州大学城、亚运会场馆、新*车站三大项目带动城市三大板块的发展，番禺商业的发展也迎来*好历史机遇。

周颖舟表示，在亚运会的带动下，番禺会迎来一个经济全面发展的契机，在各方面条件都很成熟的时候，政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得番禺商业的成功。“当年的华南板块崛起时，就吸引了世界的关注，如今，番禺的商业崛起也必将举世瞩目。番禺不只是番禺人的梦想，也是整个广东的骄傲，未来的番禺定将形成拥有全球眼光及国际标准配套的商业中心地区。”

**看市

旺地发展顾问董事长、商业地产**周颖舟：

做旺商圈要做到

“两心三动三不动”

无论是打造商圈还是打造一个城市的购物中心，都有不动的和可以带走的两大因素，不动的包括地段、建筑、道路等本身的硬件格局，以及消费人群、理念和习惯；可以带走的包括人才、时机和商家。以上因素加起来，是商业成功的六个条件。此外，还需要政府或开发商对经营者的关心，对他们的经营状况要留心。这两个“心”做到了，可能商家就会留住了。所以三个不动的，三个可以带走，再加上两个“心”，是商业地产做旺的要素。

在亚运会的带动下，番禺将迎来一个经济全面发展的契机，在各方面条件都很成熟之时，政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得番禺商业的成功，形成广州的“第四商圈”，甚至是广州第一大乃至广东第一大、全国第一大。

广州下个大型商圈在番禺？

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