上海公租房实施细则出台 租金确定是难点

公租房正在成为各地**房的重要组成力量。近日，上海市公布了公租房的具体实施细则。按照规定，非上海人也可申请公租房，而公租房的租金将略低于市场租金。

不过，从全国范围来看，公租房的相关法规政策仍远远不够完善，如何确定租金、规范准入门槛以及完善纠错机制，都是尚待解决的难点。

需持居住证两年以上

据上海市房管局1月4日公布的《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》。 居民持有《上海市居住证》达到两年以上，并且连续缴纳社会保险金达到一年以上，同时与上海就业单位签订合同，便可由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核。

在审核方面，将主要考察居民两方面情况。一是申请对象住房建筑面积；另外则是申请对象是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。

按照规定，公租房租金将按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平，市场租金评估价有效期为一年。

而对于拖欠房租的情况，上海市也作出了具体的应对措施。根据规定，承租人拖欠公租房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从其工资收入中直接划扣。

问题尚待研究

在公租房建设上先行一步的深圳已暴露出一些问题。

*先，公租房的租金应如何确定？去年深圳出现了公租房遭弃租的现象。据媒体报道，去年年底，深圳福田区于2008年*批配租的300多套公共租赁房近日合同到期，但有超半数的租住家庭**续签合同。

福田区建设局相关负责人接受采访时说，租户退租主要原因是合同到期后租金上涨，而从2010年开始，市财政**对租户房租进行补贴，仅余区财政补贴。一涨一消，公租房的价格优势被削平，因此很多人退租。

清华大学法学院副院长申卫星参与了《住房**法》的起草，他认为公租房不是纯粹的市场行为，也不是纯粹的救济行为。处于中间位置让它比较尴尬，租金水平难以确定。申卫星在调研中也听到了房地产界提出的很多现实问题，还需要**和学界有更多的探讨和研究。

此外，如何防止**房申请人造假？

2010年3月5日，深圳第二批**性住房申请受理结束，全市共受理申请8148份，7857个幸运的申请者初审合格，深圳市住宅建设局在网站上公布了他们的资料，但资料中不少资产为0的现象却引起了社会公众的质疑。

另外，人们还发现，申请者中**部门工作人员扎堆出现。在初审通过者填写的“工作单位”一栏里，有市公安局、市市场监督管理局、市中院、海关等。

实际上，深圳市并非没有应对这些情况的措施。2010年7月1日，《深圳市**性住房条例》正式实施，这是继厦门后国内第二部住房**条例。在条例中，深圳市对造假作出了明确的处罚规定。主要处罚方式为罚款、数倍返还租金且数年内不得再次申请。

但深圳市人大代表杨剑昌认为，处罚措施还是太弱，违规者的造假成本依然很低。杨剑昌接受媒体采访时说，提供虚假材料骗取公共财产，应按现行的诈骗罪处理，追究责任人和主管部门人员法律责任。

在他看来，应仿效香港的做法，在处罚**性住房违规者中，引入司法机制，对严重者应追究刑事责任。香港房屋条例规定，如申请人故意隐瞒资产，房屋署可予以检控，一经定罪，可判罚款两万港元及监禁6个月。