朱大鸣：明年房产调控还会受伤吗

*近，高层不断表态表示，将会继续加强政策，新年脚步到来之际，响彻在明年房地产市场的政策之音，已经开始绕梁不绝了。

在中国***总理***26日公开表示“有信心让房价回到合理价位”，***副总理**强27日强调“要坚持房地产市场调控不动摇”后，中国住房和城乡***部长***29日在北京再次对房地产调控做出明确表示，明年将继续坚定不移地加强房地产市场调控。进一步强化各项调控措施的执行。并将“会同有关部储备调控政策。”

从房改以来，房地产调控政策就基本上以压为主，但效果从来没有好过，即使是压制一时，也会在未来的一段时间内，制造更猛烈的涨幅，很多踏空者就是在这样的一轮一轮的期盼中踏空的，同时，也有一批又一批胆大逆风投资的，做了一轮又一轮波段。这就是中国房地产宏观调控之痛。

这些年宏观调控失调，很多人会问，明年宏观调控还会失调吗？事实上，在叠加效应下，明年房地产调控或者会取得阶段性的成绩，但不会是长期胜利。

而造就房地产暴涨的基础，基于需求与供给的严重背离，以及结构不断地劣化，致使房地产沦为投机者和投资者的乐园，在保卫**的同时，将房地产作为对冲通胀与贬值的工具，放大了房地产的金融属性。

*近，西班牙危机，又是被房地产泡沫拖垮的一个倒霉蛋，因此，我们可以看出，房地产软着路有多么的重要，如果不从解决真正的需求出发，左一拳又一脚，不但扭曲了价格系统，而且，就算将房地产市场打垮了，整个经济都得脱一层皮，伤筋动骨。

报道说，今年11月，西班牙的**债务成本上升了18%，面临像爱尔兰一样的债务危机。而西班牙一度繁荣的房地产业在全国各地都留下了众多烂尾工程。房产商当初搞开发的*都是银行贷款，这些贷款现在都成了不良债务。于是学者们纷纷解读，房地产对于经济有多么可怕，但事实上，房地产的正效应远远大于负效应，如果采取的措施得当的话。事实上，西方国家在市民化的过程中，大都出现过房地产价格大幅攀升的牛市格局。但是，现在的西方已经后工业化和后城市化，需求的下降，导致反城市化方向或者价格的调整，是在意料之中的，但不是说，房地产是祸根，哪个国家发展这里哪个国家倒霉。不是这样的，要看阶段和具体的措施，像日本那样，悍然采取**措施，导致房地产泡沫轰然破裂的先例有之，但同时，像新加坡那样的保障房和商品房并行不悖的国家也有之。

至于当前的房价高，不用专家论证都已经很高了，但是，这里有没有泡沫，需要具体分析，我们这里就不在纠缠这个概念了，但是，我们支持政策真正变成宏观调控政策：即从大局和真正的与财政政策出发，而不是迷恋于各种问责制和行政控制，想想都觉得可笑，这么复杂而庞大的市场价格体系，靠大小官吏来决定合理与控制，这种可行性从来就没有真正的有效率的实现过。

因此，我们希望，新年的在以下三点，做得更踏实一些：第一，消除金融特性的外压源头，即超发的货币体系和信贷体系。不能将大量的贷款，都贷给国企们去炒股和炒地皮以及炒房，这是遏制房价投机的真正意义所在，如果这一点不解决，企图靠货币政策收紧，不仅仅会导致全局性的金融系统危机，还会导致整个经济体系的风险聚集。

第二，各地政府必须打起十二分的精神来建设公租房，如果说没有能力多建设经济适用房，那就多建设公租房，因为当前的真正需求者，多是那些打工者和一些刚刚就业的白领，还有一些低收入者，他们不是需要产权，而是需求居住的权利，但是，现在我们的保障房建设总是跟不上去。这里需要说明，要让地方多建设保障房，得给一定的制度和支持，不能仅仅靠地方自觉，这是不现实的。保障房没有积极性建设，关键在于激励设置没有到位。

第三，彻底优化住房结构，建立梯度住房需求，不能追求庞大和豪奢，要多建一些中小户型的住房，尽可能的提高密度，当然，这个密度要经过科学论证的。尽可能多的增加住房数量，平抑房价。为了减轻成本推动房价上涨，适度放开闸门控制地价以及减少税费以便于房价的回调。