上海10月楼市低迷开局 均价滑至每平米15000元

上海楼市在经历了半年多的高速“去库存化”后，开始出现调整迹象。不仅刚刚过去的9月成为今年以来*次供大于求的月份，而且10月**个交易周只成交了29.49万平方米的商品住宅，仅比去年同期因风暴造成的历史低迷水平略高。

业内**对记者表示，今年上海二、三两个季度商品住宅就成交了1129万平方米，比去年全年907万平方米的成交量还高出24.5%。这一快速“去库存化”提前**了刚性需求，使得购买力出现不支迹象。据统计，上海楼市成交量在6月达到219万平方米的月成交高锋后，就逐月下滑。9月147万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的*低月成交水平。2009年三季度共成交商品住宅509.8万平方米，环比二季度下滑了17.6%。10月**周楼市的低迷开局，表明成交量下滑之势还在延续。

根据易居中国的统计数据，上周上海共成交29.49万平方米，均价14145元/平方米。这一情况延续了9月下旬以来的成交萎缩局面。9月下半月至今，商品住宅的供应量为134.91万平方米，成交量仅113.74万平方米，供过于求十分明显。而上周成交面积***名的楼盘以万元盘为主，*高的均价仅20616元/平方米，导致商品住宅均价重新滑落到15000元/平方米以下。

事实上，随着豪宅井喷的结束，9月上海房价已经出现8.7%的环比跌幅，均价为16890元/平方米。分析师薛建雄认为，除了房价上涨和购买力**外，银行房贷风向的转变也值得重视。

目前购房贷款已经由上半年银行主动放贷，转为申请难度和审批层数逐月增加，成为影响成交量的重要原因。因此，房贷支持力度将是制约四季度楼市成交的重要因素。高力**华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，预计年底前，随着二套房贷收紧政策效用显现，上海整体住宅市场将由年初的“急升”转为“调整”。尤其在上海楼市的中、低端板块和区域，房价经历前几个月急速上涨已处于较高水平，一定程度上抑制了自住需求，从而导致目前成交量下滑。

“量价齐升”转入“有价无市”

不过，薛建雄认为，在上海不久前频频出现的高价地王等因素的支撑下，四季度上海楼市将出现“有价无市”局面，不会由前期的量价齐升转为量价齐跌。

事实上，上海楼市的价格坚挺特色，在刚刚结束的“十一房展会”上显露无遗。该展会主办方提供的数据显示，4天的房展会共意向预订1379套房源，意向金额达到22.3亿元，均价达到2万元/平方米，远高于去年“十一”长假期间11.7亿元的意向金额和1.2万元/平方米的意向均价，也高于今年5月的上海春季房展会签约1103套和19.2亿元的签约总金额。

不过，由于10月开发商预期新推房源的楼盘将超过50个，远高于之前每月30多个预推房源的数量，再加上去年下半年停工缓建项目今年以来加速施工后带来的供应**，将使整个四季度的新房供应都保持在相对充足水平，过去因供不应求导致的价格上涨态势将**重现。目前购买力的不支已经愈**显，中国证券报记者获悉，“十一”房展会之后，上海就有协和G品、泰欣嘉园等多个楼盘延缓推盘。因此，9月的供求量同时下降且*现供大于求的现象，可能会在四季度延续。但薛建雄认为，受到“地王”频现的刺激，房价不太可能下跌。甚至一些出现“地王”的区域，周边房价还会有所上涨，如前期售价仅4.5万元/平方米的白金湾府邸，现在均价涨到11万/平方米，这些高价楼盘卖不动还是要继续报高价。上海证券分析师也认为，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盘的价格会比周边房价高。因此，四季度的平均房价会有所下滑，但幅度不会太大；形成所谓的“有价无市”行情。