内房股NAV折让收窄 开发商角力新一轮购地潮?

2011-08-06来源 : 互联网

敖虹

自3月初开始,多只在港上市的内地房地产股票涨幅惊人,使得部分内房股的资产净值折让大幅收窄,部分公司更由折让变成溢价。

记者获悉,包括中金、花旗及建银等机构纷纷认为,销售持续回暖之后,2008年以来积累的库存去化将有效提升公司业绩,而未来新增土地储备和房价的走强有利于内房股NAV的继续提升,鉴于房价大幅上升可能性很小,开发商下一轮角力的关键将是新一轮土地收购。

5月19日,华润置地发布公告称,拟通过配售3亿股股份,**42.4亿港元用于添置土地储备和日后企业的运营资金。同**,SOHO中国董事长潘石屹表示,SOHO中国冬眠策略已经结束,今年公司的发展**是收购改造“滞销楼”。

部分房企NAV折让变溢价

近段时间以来,香港市场多只内房股升幅惊人,其中绿城中国及合景泰富分别上升190%,蓝筹内房股中国海外发展上涨46%。股价上涨也让内房股NAV折让大幅收窄,绿城及合景更由折让变成出现溢价。花旗数据显示,即使现在尚存折让的公司,股价也已经日渐接近NAV。

以绿城为例,绿城5月初成功回购一笔高息票据,随后通过发行1亿股新股,每股6.1港元的支付代价收购Tandellen在北京东直门拥有的开发项目。高盛认为,此举能把公司NAV提高2.6%至5.13元。瑞银则把绿城2009年目标价调升至12.08元,相对NAV溢价已达37%。

“地产板块近期的较好走势,已经部分反映了房价见底回升的预期。不论从P/E、P/B还是NAV折让来看,目前的估值水平达到了房价上涨初期的水平,随着行业反转的确立,地产板块估值泡沫将延续,中金上调了部分公司NAV及**水平以反映良好的销售和相对乐观的房价预期。建议逢低吸纳H股具有持续增长潜力的**地产公司,**关注有明显估值吸引力的二三线地产股。”中金公司分析员白宏炜说。

今年初以来,主要开发商销售情况均好于预期,很多机构都相应上调了**预期,中金方面上调2009年及2010年**预测5%~10%,并普遍上调了中金覆盖的公司NAV20%~30%。

白宏炜认为,这主要反映出过去的房价假设过于保守,而现金流改善提升了企业未来增长潜力。

但是,尽管市场仍在憧憬“小阳春”持续,但楼市是否真正回稳还无定论。

UBS瑞银经济学家汪涛就在*新的研究报告中指出,目前还很难断定房地产市场近期的复苏,尤其是价格复苏能够持续下去。由于2007年至2008年初是房地产开工建设高峰期,如果竣工面积的增长持续快于新建商品房的销售,库存的积累将再次给价格带来下行压力。

至于绿城如此高负债的房企是否应该享有高溢价,市场看法不一,但开发商下一轮角力的**是展开新一轮土地收购提高NAV却成为机构共识。

一般而言,要提高NAV,开发商或具备提价销售能力,否则就需要收购更多土地储备,但目前房价大幅上升的机会并不大,所以购地变得更为关键。开发商自2007年高价拿地后,去年土地收购活动非常平淡,在逐步减低库存后,也需要进一步拿地。

白宏炜也强调,未来新增土地储备和房价的走强有利于公司NAV的提升,而过去数个月房屋销售增长,随着资金的改善,库存去化的加快,开发商将相对谨慎的提高土地储备及开发目标。

角逐新一轮购地潮?

“由于企业存货仍较多,一直以来土地购置下滑很大,但预计随着房地产市场活跃的持续,土地市场将在上半年得到一定的**。”东兴证券研究所分析师郑闵钢称。

目前看来,大部分开发商对土地市场的态度仍相当审慎,例如中海外目前就还没有动静,但华润置地拟**42.4亿港元用于添置土地储备和运营资金的举动,表明内房股已开始行动。

5月19日,潘石屹在SOHO中国于香港举行的新闻发布会上表示,今年公司的发展**是收购改造“滞销楼”,买地和再建都是其次。今后公司将集中物色北京和上海***的地段项目,**发展商业地产,也不排除住宅的建设。

虽然包括绿城在内的多家内房股纷纷表态有意在适当的时机,购入一线城市的**地块。问题是,谁更有资金能力在当下买地?

白宏炜认为,因为未来一段时间里面,房企支出仍将小于销售收入,有资金能力的开发商才将可能获得相对便宜的土地储备。

花旗及建银则认为,资金缺口较低的公司如世茂房地产拿地的机会较高,而高负债开发商如绿城及富力买地的可能性较低。

世茂上月通过配股19.6亿元解决再**压力后,5月初就在青岛与另一家开发商斥资9.11亿元购地,世茂方面还表示计划在第三季继续买地。

但是,对高负债的绿城通过发新股来买地的举措,绿城中国董事局主席宋卫平就向本报记者直言“绝对是个利好消息”。市场亦予以正面反应。

中原地产研究中心的一份数据显示,大部分房地产公司目前的土地储备并不足,在“地荒”背景之下,开发商屡屡上演高价争地,才出现了4月份与10余家开发商共同争夺上海青浦区徐泾镇一地块,*终溢价82%入手。

特别是在北京,沉寂了大半年的土地市场似乎又火起来了。

5月19日,通州区通胡大街70号地在经历了现场80轮竞价之后,*终成交价格为6.24亿元,比底价3.8亿元足足高出六成。业内人士认为,北京土地争夺战已经打响。

*火热的广渠门外10号地,在短短12天内,竞买报价达到29次,价格一路由2.9亿元的底价飙升至6.67亿元。

“近几个月楼市交易量同比大幅回升,小阳春的持续让开发商资金现状明显好转,**了拿地信心,所以近段时间土地市场开始升温。预计未来一段时间综合条件较好的地块还会出现激烈竞争局面。”21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者。

政府则采取了积极推地的举措应对。据北京市土地整理储备中心数据显示,至5月25日,27个正在交易地块陆续开始竞价,其中住宅用地达到12块,总建筑面积约143.3万平方米。

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