大摩员工涉嫌行贿 雅居乐清水湾项目暴利溯源(2)

大摩遭遇潜规则

尹锋／文

大摩国内行贿一事被揭开后，大摩原中国房地产基金负责人盖斯。彼得森立即成为众矢之的。盖斯于2002年加入大摩中国房地产基金部，后逐步升任至该基金部门主管。

这并不是外资在中国行贿的**次曝光，前已有西门子、朗讯等行贿事件，但与之前不同，这次是大摩自揭短处。大摩为什么要这样做？盖斯为何要在中国行贿，又是通过什么手段，向谁行贿？

谁挤破脓包

大摩内部调查源自去年末。受金融危机影响，雷曼兄弟、美林公司、贝尔斯登等公司相继倒闭或被收购，大摩也不得不收缩资产规模以满足资本充足率的监管要求。

寻求境外投资者未果，大摩转身求助美国**。2008年9月21日，美联储宣布批准美国*后两大投行高盛和摩根士丹利转为银行控股公司。转型后，大摩在美国国内必须经营商业银行的存款业务，美联储持续为大摩提供银行贴现窗口的权力、美国联邦存款保险公司为大摩银行存款提供保险。

美联储、FDIC对大摩采取严格的监管措施。大摩内部人士对《证券市场周刊》称，一方面，大摩内部一直有严格的内控机制；另一方面，大摩由投行转变为银行控股公司面临更加严密的监管，“与其被监管层发现内部问题，不如我们主动交代。”

不过，在大摩看来，行贿事件并不值得外界如此重视。“我们并非就行贿事件本身向SEC提交的报告，而是我们向监管层提交的日常备案文件中，附带提及的事项。”大摩在发给本刊的资料中，特别要求记者注意文件的段落次序。截至日前，大摩还在继续调查这个行贿事件的细节。

除却监管层的压力，股东的压力也是大摩自查的原因。1991年起，大摩先后成立了6个房地产信托投资基金，所募集资金来自北美、欧洲、中东和亚洲的养老基金、捐赠基金、基金会和个人，投资**方面的基金包括 MSREF III Iternational和 MSREFIVInternational。上海房地产业内**人士对《证券市场周刊》称，在金融危机中，养老基金、捐赠基金、基金会等机构遭受严重的损失，股东需要知道大摩房地产资金运作情况。

“次贷危机之前，房地产基金从海外银行、大额基金通过杠杆拆解、杠杆**过来资金，4%-5%左右的利率拆解过来，养老基金更加便宜一点，然后转手到中国，投资***的物业。在市场不好的情况下，会引发杠杆失衡。”上述人士表示。

在中国房地产市场景气的时候，市场上充斥着机会型基金、激进型基金和稳健型基金。激进型的基金相对少一点，其投资风格可能会冒比较大的风险，只有在市场好的时候这样的基金才会多；一旦市场稳定的时候，或一旦市场到一个很高位置的时候，这种基金会比较少，因为它会觉得***额不太可能持续，投资可能存在一定的风险。

另外一种跟房地产信托基金比较类似的就是投资于成熟物业的，这种基金量比较大，属于主流的基金投资模式，比如说成熟的商业物业、购物中心、写字楼等等能产生一定现金流的物业都是它的标的。

“它会有自己的投资评估，比如年投资收益率不能低于多少，一旦低于一个投资回报率它的杠杆就会失衡，**如果没有办法满足拆解的利率的话，它就没有办法运营下去。”上述业内人士表示。

事实上，大摩在中国投资是三种风格兼有，但结果却相同―所投项目经营都欠佳。处于南京西路板块的东海广场，投入市场之后仅仅完成了35%的招租率，宝山区的安信商业广场经营惨淡，而将物业卖给大摩的上海****企业却都*得盆满钵满。

大摩收购的上海广场同样面临**难题。“写字楼很微妙，上海广场定位有问题，它所在的地区本来就不是一个办公地区。就和上海正大广场一样，在办公聚集地区开设超市，是不可能**的，所以连续亏损。后来请人重新定位之后，才好起来。”上海房地产圈**人士、上海市**房地产顾问、原上海财经大学印华教授对《证券市场周刊》表示。

2008年底，大摩将上海广场商场部分、东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场以及三个住宅项目打包出售，但一直没有找到买家。“现在外资房地产基金基本上都退出市场了。摩根大通在换人、花旗房地产基金撤了，去年已倒了很多外资房地产基金。”上海五合智库总经理邹毅对《证券市场周刊》表示。

盖斯所负责的大摩中国区总计投入了约60亿元人民币，惨淡的投资结果难以令股东和管理层满意。而其顶头上司大摩**房地产投资主管卡尔西也被行政休假。

“潜规则”

除了雅居乐清水湾等少数几个项目外，大摩所投大部分房地产项目在上海地区。2002年1月10日，上海黄浦江两岸综合开发规划正式启动，时任市长***提出，黄浦江目前两岸岸线要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。

自此，**投资基金纷至沓来，希望能在其中占据一席之地，香港新鸿基、香港恒基兆业、美国洛克菲勒集团、大摩地产公司、美林证券房地产公司、、华润置业、世茂集团等均在其列。

这么多基金进来后，*大的问题是能不能找到好的项目。“钱拿到了要赶快投出去，一定要找一个可靠的项目投，这个是比较大的挑战。除了结售汇之间的困难，房地产和股票一样需要淘项目，而且它不像股票市场是交易信息公开的；房地产市场是非公开市场，涉及到开发商、**的环节，需要你在当地有非常好的人脉，有渠道资源才能够拿到好的项目，否则这么好的项目凭什么给你做。有钱人多的是，大开发商也能做，开发商在当地能够拿地，肯定有自己的渠道和自己的资源，你要跟别人比拼人脉、资源和渠道，才能拿到比别人更好的项目。”上海房地产业内人士坦诚。

外资进来后学会的**件事就是拉关系。“很多外资房地产基金管理者是老外，在外面跑的都是中国人，就是靠这些人陪相关部门的人吃喝玩乐找项目。”上述人士表示。

大摩在人际关系的拓展和维护上非常成功。在盖斯的关系网络中有三根主线：一是上海国资系统企业；二是与大摩有各类关联业务的内地房地产上市公司；三是大摩在中国政商界的关系网络。以此为基础，盖斯在中国建立起庞杂的政商圈人脉关系。

在这份名单中，*主要的****企业是上海永业集团、上海盛融投资有限公司和上海安联投资有限公司；内地房地产上市公司包括雅居乐、上海复地、绿城中国、世茂地产、富力地产、和中国海外发展等大房地产公司。名单上的企业通过错综复杂的业务往来，构筑成一张覆盖中国全范围的势力网络，网中的企业互相借势、互相利用。

“外资房地产基金发展内地房地产，不可能避免行贿，因为我们的房地产市场是审批制，存在寻租空间。它们的资金都是有成本的，审批耽搁一天，利息就相当于一部奥迪车。因此只有通过行贿才能加快相关部门的审批速度。”知情人士称。

“可以卡外资的环节有很多，包括拿地、项目开发规划设计方案等都需要**有关部门审批通过。除非是背景很硬，相关部门才会在审批上加快速度。比如上海某房地产企业是中央介绍下来的，在审批方面就没有人敢卡它。”

有的时候，即便大摩等外资有了背景深厚的合作伙伴，也需要疏通有关部门。“这些外资有内地合作伙伴也不行。直接收购项目对于外资来说相对简单一些：前期参与股权投资，后期将项目公司收购回来。”印华教授表示。

“风险还在于，如果你是跟境内的开发商进行合作，或是投资于股权，就涉及到合作单位或投资标的的诚信，如果你买地没有问题。但是房地产基金一般不自己买地开发，都是委托一个公司买地，或是打包，外资作为战略合作伙伴；出钱把地买来，合作伙伴出力，并且做项目公司的管理人，然后把这个地变成利润。如何找到好的合作伙伴？需要它去好好筛选合作伙伴，这个过程中就会涉及到对企业的考察，对人的考察，其实性质和风投一样。”邹毅表示。■