富力地产10亿天价拍得广渠门外10号地

荆宝洁

5月21日下午，北京市国土资源局二楼。出人意料的热闹景象打破了这栋小楼往日的宁静。备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。

竞拍从下午3点半左右开始，而在竞拍前，起始价仅为29925万元的该地块报价已经达到7亿元。交易大厅人头攒动，一度造成堵塞。这样的场景只是在2007年土地拍卖现场才上演过。

*终以令人咂舌的10.22亿价格胜出。业内人士测算，这块地的楼面地价达每平方米15000多元，超过*疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米11000多元。

实际上，今年以来，土地拍卖的热度一直在升温。4月7日，温州多家开发商争夺长运集团地块，*后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交，楼面地价达19000多元/平方米；4月30日，杭州上城区南山路地块，再次刷新今年来的单价地王纪录，成交楼面地价达46000多元/平方米。

从去年一度传出资金链紧张，因楼盘降价成为关注焦点的富力，转眼间成为京城地王的买家，其角色转换之快令人诧异。业界关心富力如何筹集这笔买地*？

土地溢价、放量，地王频出的狂热似乎再度来临。有业内人士指出，土地市场变暖有一定必然性。4月份以来楼市销售好转，企业投资意愿增强。另外，部分地方**在今年初加大了供地节奏，而一些开发商有通货膨胀预期，开始购地。

中金*席经济学家哈继铭则认为，很难说房地产市场已经**回暖。一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。

楼面地价超过2007年

记者在拍卖现场注意到，富力、万科、绿地、奥园、金地、合生创展等公司都派人前来。

在拍卖环节开始之前，北京市土地储备中心已经收到了32份报价书。

*先举牌的是88号。每次竞价，加价幅度是200万。当17号叫价至8亿元时，人群中响起**次掌声。随后这样的掌声至少出现了4次。

当报价升至8.8亿时，其他人**举牌，只剩下7号与11号在对决。只要11号加价，7号张辉马上也举牌。也许是有些紧张的缘故，张辉在9.12亿、9.14亿时连举两次牌，而当时富力已经是*高价。张辉习惯性地捻手指，而11号举牌女士旁边的先生则不断打电话。

9.3亿报价时，一直按兵不动的21号杀了进来。其间，拍卖员善意提醒说，不久后还有几块好地推出，请大家保持理性。空气越来越紧张，每次当大家认为7号将以*终价格拿到这块地时，11号总是举牌，但7号也毫不相让。

*终，富力在拉锯战中胜出，成交价为令人咂舌的10.22亿。另据本报记者从侧面了解，11号的身份是旗下房地产公司，21号为中信地产。

作为北京2009年挂牌出让的*块市中心区用地，广渠门外10号地备受关注。北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。

据思源置地有关人士测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。而周边广渠路36号地楼面地价5648元/平方米。万科在2007年*疯狂的年代拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

作为出让方，北京市土地储备中心似乎并不愿意将其打造为地王。早在2005年，招拍挂刚刚为北京土地市场所熟悉时，这块地就跃入了开发商关注的视野。彼时，全国各地的地王纪录屡屡被刷新。2008年8月，该10号地块曾一度准备拍卖，后因故取消。

买地行为复苏

透过拍卖现场惊心动魄的一幕，外界更关心的是广渠门外10号地拍卖所释放的信号。

事实上，今年4月以来，全国各地土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。谈到加速推地的原因，北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略。而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。

在加速推地的过程中，温州、成都、重庆纷纷出现了2008年土地价格调整以来的高价地王，北京、深圳等地出现了溢价成交局面。

中原证券房地产分析师魏博认为，土地市场已经逐渐回暖，这其中有一定的必然性。与全国大多数地区一样，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。

此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币保证金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。

而企业的财务状况似乎也在好转。富力地产今年前4个月有80亿元的现金流入，而且公司近几个月没有买地，财务压力已经得到缓解。*困难的2008年初，富力曾一度现金吃紧。负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%。此后，富力采取了降价销售策略。在广东，富力的6个楼盘同时搞联展优惠，而2008年初，北京富力桃源的均价更是从每平方米1.4万元到了1.2万元。这也被看作富力资金链紧张的救急之举。随着房地产市场的回暖，富力度过资金危机。

魏博在报告中提到，从2008年10月底至今，房地产市场成交量已经有近7个月维持回暖的趋势，2009年房地产上市公司可结算资源增加，一季度末36家行业重点公司预收账款已占到2008年营业收入的56%。另一方面，2009年房地产公司计提存货跌价准备减少。

36家重点房地产公司，2009年一季度末预收账款高于2008年底的有28家；2009年一季度末短期现金压力小于2008年底的有21家；2009年一季度末预收账款占2008年营业收入比例有11家超过80%，18家超过50%。

挤泡沫抑或挤通胀

土地溢价、放量，是今后房地产市场的发展趋势，还是个别企业的个体行为？

有开发商告诉记者，企业去年想拿地，但一直没有好的地块推出，推出的地块价格也不如开发商预期的低。今年从4、5月份开始集中购地，也是因为市场形势开始明朗起来。即使今年不开发，留待明年开发也是很好的选择。*重要的是，开发商担心通货膨胀的出现。“我们手里拿着*，到了明年万一发生通货膨胀，*会贬值，不如换成土地。”

开发商拿地增加，是不是房地产市场全面性转暖的先兆？中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。

与顾云昌观点相似，中金*席经济学家哈继铭接受记者采访时也认为，很难说房地产市场已经**回暖。他提到，因为前一段时间市场交易量的恢复，开发商的买地热情又重新开始高涨。但事实上，在金融危机发生之前也有一些开发商没有预估到以后的形势，而不冷静拿地。而一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀。“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。”哈继铭说。

哈继铭担心，由于美国已经进入零利率时代，全球都将面临流动性泛滥的局面。“携带交易”重新抬头，资金会重新涌入增长较快的新兴国家，推高资产价格，助长泡沫。短期内开发商和购房者都会获得收益，但利率发生变化后，资产价格又重新面临下调的危险。