商品住房领域将被反暴利

国家发改委将陆续**一系列政策措施，规范房地产行业价格行为

早报见习记者 王齐

国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，国家发改委拟在商品住房领域实施反**规定，但暂无时间表。

国家发改委拟对高房价再出“重拳”。

***27日援引国家发改委价格监督检查司司长许昆林的话说，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反**规定，“以使商品房价格能够保持在合理水平”。所谓“合理水平”，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。

许昆林说这番话时，国家发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。许昆林称，在该规定实施后，国家发改委将直接组织检查组，对**地区、**企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查。此外，官方还会陆续**一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，“这当中，实施反**法规定是*重要的措施之一。”

至于具体实施时间，许昆林称，目前仍处于研究阶段。

延宕16年的“法理”

事实上，中国早在1995年即颁布了《制止牟取**的暂行规定》。该规定称，“对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，***价格主管部门可将其列入制止牟取**的项目，并实施利润率控制。”

坊间有一类疑问：为何时至今日，国家发改委才拿出《制止牟取**的暂行规定》，为自己的行动“正名”。

可查资料显示，自去年年中国家发改委决定在价格监督检查司设立市场价格监管处、反价格垄断处后，国家发改委频频介入房地产市场的价格监管。前文所述的《商品房销售明码标价规定》即为*新例证。

何为“**”

让外界纠结的问题是，多高的利润率才算“**”？

纵观“招保万金”四大上市房企的2010年年报，招商地产2010年的毛利率为42%，保利地产的营业利润率为23.55%，万科的毛利率为29.75%，金地集团的营业利润率为28.18%。

中广网27日援引商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育的话称，他曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，销售利润率大概为34.7%，投资收益率更是高达138.8%。

“**并没有一个明确的概念，按理应该要比行业的平均利润要高出很多，但高出多少才算是**，学术上是没有定义的。”商务部贸易研究院消费经济部副主任赵萍直言。

赵萍进一步分析，“利润区间很难界定，20%还是80%还是100%。而且如果很赚，那很多，要看看上市公司和垄断企业的经营成本和利润区间，然后再去界定**。如果国家确定这样一个标准，这个标准合不合理就很难说。”

谁在制造**？

且不说，部分开发商并不承认他们获得了“*高利润”。

“土地价格都没有限价，而去限终端商品房估计是很难操作的。”莫尼塔投资的分析师王沛告诉路透社，大部分房地产企业平均30%的毛利率水平很难达到**标准。

浙江大学公共管理学院教授杨遴杰更是直言，国家发改委反**之举的可能结果是，开发商摊开账本，让民众知道谁才是真正的**。

某国企开发商投资部一位人士直言，一个项目的大部分收入*后都归地方政府，“开发商*后剩下的在四成以内”。另一位国企开发商也称，一般而言，二级开发企业的利润率在30%至50%之间。

2011全国两会召开前夕，全国政协委员、河南台兴房产有限公司董事长王超斌也称，开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝图审查费等50余项费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取消部分行政性费用。

全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞也称，中国各地房地产市场税费名目繁多，有些地方竟然达到60种。不过，一方面要为企业减负，但也要“严格控制开发商将一些不合理的费用全部打入房价成本，由消费者买单”。

赵萍则强调了地方政府的难处：“地方政府收入有限，入不敷出，卖地的收入可以纳入地方财政，才有卖地的积极性。体制导致的逆向的激励机制，政府只有卖地才能有较高的收入。地王，这是地方政府乐意看到的局面。”

住建部政策研究中心副主任王珏林则强调，商品房的利润是比较高的，但利润和成本是两回事。此次的反**是针对利润的，而土地成本、税收等都属于成本，和利润无关。

“不过，一旦开发商的利润空间减少，那么将会减少地方政府的税收收入。”王珏林说。

“反**”难点

“反**”规定如何实施，同样是个问题。

赵萍直言，反**的可操作性不强，企业内部成本不透明是一个因素，“政府如果要搞清楚每个企业的成本会花费太多成本，企业内部的成本消耗不需要向有关部门报告。”

赵萍特别提到，价格上涨的原因并不是定价方式或定价标准，而是由于供求关系。若减少供给，也减少需求，供求关系的缺口仍在。

远洋地产一位投资部人士也称，要抑制房价过快上涨，就要解决供求关系的缺口，其他国家和地区的住房多实行双轨制，即对有购买力的人群出售商品房，而对购买力弱的人群提供政策房、保障房，“在新加坡，80%至90%以上人群住的是政策房，中国香港的政策房占比也超过50%。”

王珏林同样强调，制定一个利润率的标准很难，因为情况繁杂而且不同，“区域不一样，大小不一样，品质不一样，成本不一样”，“减少利润的空间，这是合理的，但是不能够一刀切，所以还有很多问题需要研究。不过*主要的原因还是目前供不应求造成的。”

即便是提出要对商品住房实施反**的许昆林也承认，“有关规定目前仍处于研究阶段，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研”，同时还要“综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法”，再将“商品住房列入制止牟取**项目”。

评价不一的政府干预

即便操作性有待商榷，但中国房价仍在上涨却是不争的事实。

国家统计局此前发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份中国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。

梅新育即称，为避免房地产泡沫继续膨胀后的急剧破裂，把中国经济拖入深渊，运用各种手段抑制房地产市场**，促使房地产市场软着陆是非常必要的。“除了增加安居房之类的保障性住房供给外，用反**法规约束中国房地产市场也是可行之策。”

中国指数研究院副院长陈晟则提醒，在目前供不应求的短期内，政府作出一定的干预是合理的，但是不能过度干预，这种管控不能成为一种惯性措施。

王珏林也认为，在市场经济体制下，企业还是应该有价格的确定权，没有必要采取强制的措施，而应当用一种方法来调整关系。王珏林说，通过税收调整利润关系更合适，利润率越大，税收越高，“所以得完善税收制度。现在是通过政策调整分配、结构、需求，但*后应当走向法制。”

杨遴杰在27日刊发的《中国建设报》上，更是撰写题为“反思土地参与宏观调控”的文章直言，“任何政府管制手段都要考虑成本和时效因素，在中国更要考虑地方政府对政策的接受程度以及执行速度和力度”。

杨遴杰在接受早报记者采访时称，房价过高的“原罪”在于“人民币货币供应过量”，“这样造成流动性过高，从而引发供求关系缺口。而目前能够投资的渠道有限，很多行业都产能过剩，所以投资者的目光纷纷瞄准了房地产。”