楼市最严厉调控周年体检

“史上*严厉”调控周年体检： 开发商“群体亚健康”

“‘史上*严厉’调控已满周年，***发文称房地产市场正在从量减转向价跌的关键时刻。而购房者依然疑惑：‘今年房价到底会不会跌？会在什么时候下跌？’早报针对楼市主角开发商的现状做了一次全面详细的‘体检’，发现一部分开发商在销售、土地储备、资金链等方面已存在较大问题，因此后市面临较大降价压力。”

成交腰斩 促销成风

4月截至25日上海商品住宅成交48.2万平方米，同比下滑52.5%。截至4月1日，上海及周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，其中一楼盘的降价达到78万元。

“史上*严厉”调控一年以来，成交量出现急速下滑。德�地产提供的数据显示，今年4月份上海商品住宅成交面积48.2万平方米，此前两个月成交面积均低于40万平方米，而2010年4月该数字为101.4万平方米，下滑幅度达到52.5%。价格维持在2.3万元/平方米左右。

德�地产对调控以来的楼市进行跟踪发现，2010年4月20日“新国十条”**，5月份上海商品住宅成交量为31.1万平方米，下滑幅度达到69.3%，随后连续三个月成交量均低于40万平方米。虽然2010年9月、10月、12月出现大幅反弹，成交量重回100万平方米以上，但到了2011年，受限购令、房产税、加息等政策叠加影响，2011年2月、3月、4月份成交量再次跌回低谷。

仲量联行上海董事总经理顾东尼介绍，2011年1月上海新建商品住宅成交量较去年同期大幅增长50%。然而受到新**紧缩政策影响，今年2月份交易量跌至2004年7月以来历史新低，较2010年同期大幅减少50%。今年3月成交量虽比1月增加了一倍多，但仍比去年同期减少了50%。虽然**紧缩政策致使交易量大跌，但上海商品住宅成交均价变化不大。

值得注意的是，目前北京、深圳两大一线城市已现“量价齐跌”。北京市房地产交易管理网数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现19个月以来*次同比下降。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量*低的3月；成交均价也跌破2万元，为19424元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

开发商销售连创新高的局面也发生逆转。富力在今年一季度实现销售收入约59.4亿元，实现销售面积约36.6万平方米，分别同比下降20%和42%。截至今年一季度末，富力全年400亿元销售目标仅完成15%。

绿景地产今年一季度实现销售收入482.89万元，同比下降70.61%，今年一季度公司亏损1957.09万元，公司表示亏损主要是由于销售收入减少所致。嘉凯城今年一季度实现营业收入8.9亿元，同比下降35.57%，亏损1.12亿元，利润下降是销售房屋收入结转营业收入减少所致。

降价促销的氛围也越发强烈。新浪乐居统计数据发现，截至今年4月1日，上海及上海周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，占在售楼盘近四成，其中一楼盘的降价达到78万元。

上海搜房网数据监控中心截至今年4月25日统计，上海市2011年5月打折优惠楼盘共计122个，其中42个楼盘以直接打折的方式进行优惠，大多数折扣在9.7-9.8折，也不乏8.8折的；其他促销方式包括总价或单价直减少、送车位、送精装修、送契税、现场抽奖等。

不过人们不解的是，为何大型**房企今年一季度的销售业绩依旧华丽？万科、保利、金地今年一季度销售面积分别同比上涨144%、30%、45%，销售金额分别同比上涨135%、72%、82%。

国泰君安证券地产分析师张伟明表示，调控之下，房地产企业业绩将根据供货节奏，二、三线城市分布情况和产品定位几个因素出现明显分化。供货节奏快，二、三线城市项目分布较多、且产品中**项目占比较少的房企，受调控政策影响较小。

天量土储 拿地谨慎

2010年碧桂园、恒大、万达、富力、绿城等**房企几乎都没有在一线城市公开市场取得土地。按照2010年的销售进度，世房、雅居乐、绿城、龙湖等土地储备足够销售10-18年。

各地土地市场降温明显，尤其是一些大型房企，几乎很难在土地市场看到其身影。这是由于，一方面销售不畅、难以**等导致缺乏资金拿地，另一方面，开发商的市场预期发生改变，在拿地策略上趋于谨慎。

万科2010年新增土地储备权益建筑面积达到2215万平方米，总权益建筑面积为3640万平方米。按照万科去年开工面积1248万平方米计算，其土地储备几乎已相当于3年的开工面积。

一向积极的保利地产拿地热情也有所下降，*近一次拿地还是2月中旬。据测算，目前保利土地储备面积也超过3000万平方米，按照保利去年新开工面积1000万平方米计算，其土地储备也足够3年开发。

招商地产2010年新增土地储备规划建筑面积为176.74万平方米，目前总的土地储备面积超过1000万平方米。按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久；金地2010年共获取14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3-5年的发展。

由中国房产信息集团与中国房地产测评中心联合发布的《2010年度中国房地产企业拿地排行》报告显示，土地储备排名第一的世茂房地产，按照2010年的销售进度，目前的土地储备可消化18年；雅居乐、绿城、龙湖、恒大的土地储备也足以销售10年以上。

方方地产研究咨询机构分析师向记者透露，从近阶段接触的不少开发商来看，无论是从对未来趋势的研判还是对拿地的态度都要比去年年底更为谨慎。

易居研究院分析师杨晨青也向记者表示，目前开发商或多或少都有延缓拿地的心态。这主要基于对于未来市场的预期的改变，起码对于未来一年内的市场，开发商都持谨慎态度。

“开发商日益谨慎的态度表现在对于拿地的环节、成本的管控比以前都更为严格。”杨晨青强调，“目前在土地市场上表现出两个特点，一是不去拿高溢价土地，其二是尽可能在土地二级市场上拿地，而不通过招拍挂的形式。”

“随着调控的深入，开发商更偏重于商业地块以及三四线城市的地块，根据CRIC土地库系统的数据，去年碧桂园、恒大、万达、富力、绿城等**房企都几乎没有在一线城市一级公开市场取得土地。”杨晨青介绍。

“三座大山” 资金压顶

销售回笼资金、经营性现金、再**这三项房企资金的重要来源，已像“三座大山”一样重重压在开发商头上。一直居高不下的负债率，也让开发商的资金链备受质疑。

房地产业作为资金密集型行业，开发商的现金流是否充裕，将对其销售定价产生重要影响。

虽然大多数房企坚守房价不动摇，但销售回笼资金、经营性现金、再**这三大房企所需资金的重要来源，如今已经像“三座大山”一样压在开发商头上。

楼市成交量直接影响开发商销售回笼资金数额，成交量大幅下滑，回笼资金也就越小，开发商拥有的开发现金越少，偿债能力也就越差。目前楼市成交已进入“量减”阶段，而且预期还将持续。

据莫尼塔投资估算，在一定条件下，若行业销售金额与2010年持平，则2011年开发商资金链将可能出现转负的情况；若销售金额下滑5%，则资金链的压力将可能出现2008年的紧张状况。

据Wind统计数据，截至4月11日共有84家上市房企公布业绩，其经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。

保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%；万科、*开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。此外，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

截至2010年底，万科、保利、金地、招商四大房企一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。

有数据显示，截至今年4月13日共有95家房地产上市公司发布年报，累计盈利465.73亿元。总资产为13164.87亿元，总负债接近万亿，达到9295.77亿元，平均资产负债率为70.61%。其中，有32家公司负债率超过行业平均值。

面对资金链日益趋紧的现实，开发商继续在疯狂借贷，在银行借贷、 国内资本市场遇阻之后，开始纷纷转战海外资本市场。世联地产统计数据显示，2011年以来，恒大、宝龙、雅居乐、合生创展、龙湖等开发商通过发行高息债券等方式**力度空前，累计**超过620亿元人民币。

据了解，目前房企海外**成本较高，利率一般都在9%至11%之间，*高甚至达到了14%。不过，也并非所有企业都有条件进行海外**。类似万科、保利等内资房企则只能选择银行贷款或信托**。在银根紧缩和信托利率高企的情况下，这些公司的**成本可能更高。

业内人士担忧，由于长期债务大量增加以及数年后部分房企的高息债券面临偿还，一旦房地产调控带来的行业调整持续数年，销售资金无法覆盖债务风险，房企的资金链届时将会经受严峻考验。