首个限价城市增城：开发商与政府对赌

本报记者 陶春宇 发自广州增城

调控再度加码，房价的坚冰，终于在政策的面前有所松动。增城**的全国*个“限价令”正迫使开发商加入降价行列。

4月22日，增城市国土局的网站上，公示了碧桂园凤凰城凤锦苑6、7、9号楼商品住房预售申报价格公示。相较此前凤锦苑接近10000元/平方米的售价，此次公示楼盘降价幅度约20%。

而此前，增城已有嘉骏豪苑、学府雅苑和锦绣御景**花园明确表态，对楼盘的均价进行控制，并因此成为全国*批限价楼盘。

与这4个项目的风光无限相比，同在增城新塘的保利东江*府等**楼盘却面临着如何遵照执行限价令，降还是不降价的两难选择。这个珠江之上、增城新塘东江北岸的项目，目前别墅销售价格为22000元/平方米，如果要达到增城的*高限价7385元/平方米，需要降价66%才可以实现。

这不仅在考验着保利房地产股份有限公司，也在考验着增城市的“限价令”。

逼降价格

4月22日，星期五，增城新塘嘉骏豪苑的售楼部来了五六个看房的人。

自从在增城房管局网站上公示了“商品住房预售申报价格”之后，嘉骏豪苑和学府雅苑一下子成为了各界关注的焦点。“全国*批限价的楼盘”成了它们*好的广告，三三两两前来踩盘的人都是慕名而来。嘉骏豪苑紧挨着增城**牛仔城，申报均价则为6980元/平方米。嘉骏豪苑在预售申请文件中特别标明“以上所有数据由本公司提供，本公司承诺将按此价格对外公开销售”。

尽管售楼小姐还在卖力地向来看房的人推销着“现在交2万元的诚意金，五一开盘的时候可以抵6万元的优惠”。然而，这并没有勾起购房者的购买欲望，在当天上午，前来看房的人并没有当场下定。

相比之下，学府雅苑的价格申报更为诱人，均价为6505元/平方米，此价格包含简易装修并赠送部分家电。

这是4月8日增城**“限价令”后，*批限价的楼盘。去年，全国30多个城市限购后，广州市一度就其下属县级市增城、从化是否限购展开了激烈的争论。*终，广州市决定，增城、从化暂不限购，吸引一部分购房者分流到这两个地方，缓解广州中心城区楼市的供求压力。

就在很多地处增城的开发商拍手称快时，谁也没有想到增城会**比限购严厉得多的限价政策。据了解，这也是全国*个对商品房进行直接限价的城市。

据称，4月8日，增城市国土房管局召集了开发商开会。增城国土房管局的负责人口头提出了近期的具体房价控制措施。对在3月11日前取得预售证的楼盘不进行限制；对已在3月11日-3月31日间领取预售证的楼盘、4月1日后尚未签约的单位要进行限价，已签约的则不限价；而4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价。在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价作为参考底价，增城市的参考均价为7033元/平方米。在7033元/平方米的基础上再涨5%，即7385元/平方米。

然而在今年第一季度的运行当中，增城一手住宅网签均价已经超过了7385元/平方米的*高限价。据网易房产数据中心统计显示，今年第一季度，增城一手住宅网签均价为8634元/平方米，较去年均价高出22.8%，在第一季度成交前三十名的楼盘中，仅有13个项目低于7385元/平方米的限价目标。如果要实现7385元/平方米的限价目标，意味着增城第二季度网签均价需要暴跌14.5%才能完成。

因而，在新政面前，增城开发商大多持观望态度。限价令**半个月后，只有4个楼盘遵照执行了该政策。

“上有政策，下有对策”，碧桂园相关人士向时代周报记者透露，此次公示的凤锦苑原本计划带精装修的洋房全部改成毛坯房来卖。而从网上公示的情况来看，该批20套房源*低价格6538元/平方米，*高价格为7978元/平方米。在接受记者询问时，碧桂园凤凰城的销售代表说，现在凤锦苑在售的房型也有精装修的，平均价格8000多元/平方米。这个价格与今年年初的价格相比，降幅在2000多元/平方米。“降价的原因，主要是因为**限价”，这位售楼小姐说。

而像凤凰城这样打算卖毛坯房的开发商不在少数。敏捷地产开发的锦绣新天地销售代表告诉时代周报记者，现在他们销售的主要产品是毛坯房，均价为7000多元/平方米。

一场赌博

相比较碧桂园凤凰城等可以做毛坯房以降低房价的楼盘来说，保利东江*府等**楼盘面临的尴尬局面是，就算是做毛坯房，可能也难以使其价格低于7385元/平方米。

时光倒流2年半。2009年12月24日，新塘新甘湾开发区项目土地在增城市国土局拍卖大厅进行招拍挂，起拍价为8亿元。经过254次报价，*终保利地产以20.5亿元成功竞得该地块。该地块即为今天保利东江*府的用地，该地块折合楼面地价4130元/平方米。

如果加上建安成本和营销成本，7385元/平方米的限价，对于保利来说，开盘之日就算不亏钱，也可能很难赚到钱。

4月22日，记者顺着东临珠江之上的增城新塘镇沿江栈道，一路前行接近500米，才来到保利东江*府。

销售小姐告诉时代周报记者，增城市的限价政策只对新开盘的楼盘适用。保利东江*府是整块地一起拍卖时拿下来的，并在今年1月已经开盘，因而不受政策影响。如果真的要执行限价令，保利岂不是要亏本。

而时代周报记者来到增城市国土房管局时，一位官员并没有肯定保利东江*府销售人员的说法，并没有正面回答，只是说：“调控政策是按照国家、省、广州市的统一提法，制定的是新建住房价格控制目标，即包括所有户型和面积新建住房的控制目标，我局按照《增城调控意见》的要求予以贯彻实施。”

时代周报记者就保利东江*府如何遵照执行增城的限价政策，询问保利集团一位副总经理。他在电话中肯定地表示，**的政策肯定是要执行的。但是对于保利东江*府价格高于增城的*高限价，接下来新推的盘会不会降价，降价是不是意味着亏损等问题，他的答复是“这个需要再了解一下”；“增城的这个‘限价’规定只是内部指引，还未有正式发文规定，如何去执行，需要再看一下”；对于“高层洋楼何时推出的问题”，他的回答是：“这个要视整体销售进度而定”。所有的回答都是模棱两可。

而面临与保利同样困境的还有尚东紫御，二季度即将推出的有中信香樟墅、欧亚山庄、迪亚春天等3个别墅项目。

正略钧策企业管理咨询房地产咨询顾问韩磊在接受时代周报记者采访时，直言不讳地说：“对于像保利东江*府这种拿地单价就已经接近增城限价上限价格7385元/平方米的新推出项目而言，摆在面前的是一场赌博，要么忍痛割肉以回笼资金止亏，要么捂盘惜售以支付高额利息，冒巨大风险等待‘限价令’的到期，但无论采用哪种方式，其付出的代价都将是惨重的。”

有人甚至认为，增城限价政策的直接结果是，定价较高的别墅洋房等**楼盘以及涨幅过大的楼盘将陷入“被捂盘”的困境。

买家有机可乘？

就在增城“限价令”对市场造成巨大冲击的同时，业界对于“限价令”的争议也一直没有停止。

大多数业内人士认为增城限价的做法违背了市场规律，无法推行。并且别墅和洋房一视同仁限价，更是让人无法理解。

韩磊在解读增城限价政策时认为，增城为了保证全年控制目标实现，采取如此严厉且直接干预市场行为的行政命令实属无奈。实际上，在广州中心区限购，而增城不限购，开发商曾经为此而弹冠相庆，认为是利好。而从增城房价的走势来看，也确实是验证了这种利好。受广州限购的利好影响，增城楼价从去年10月开始不断攀升。

据增城市国土局的统计显示，2011年第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，而2011年，广州新建住房价格控制目标为涨幅不得超过11%。为了实现年度的房价控制目标，增城市迫于目标控制压力，不得已而为之。

合富辉煌*席地产分析师黎文江在接受时代周报记者采访时说：“增城的限价令，不妨学习一下北京，为非普通住宅放开一道口子，即放开144平方米以上住宅的价格。而7385元/平方米的限价，却不限购，则不一定有利于限制不合理的需求，却让不少买家都打算去增城抄底，这可能是增城市**始料不及的。”

针对各界的质疑之声，增城市国土局相关领导在接受时代周报记者采访时表示，来增城市购房的外地人已经占到了总成交量的80%，而增城的楼价现在已经超过了当地人的实际购买能力，限价实际上是出于民生的考虑。

对于外界的质疑，他说，商品住房平均价格实际上是一种加权平均价，预售面积大、预售金额多的区域，已在全市均价内体现出来，以全市的平均价为基础来调控增城2011年的住房价格，是符合增城房地产市场的实际情况的。《增城调控意见》中关于价格控制的规定是对每个楼盘的平均价格的控制，不是对每套商品住房进行限价，更不是将普通商品房变成限价房。他表示，在制定政策时，也曾经考虑为144平方米以上住宅放开一道口子，但该方案上交到广州市**后，被驳回了，*后只好按照别墅、洋房统一标准限价的方案执行。

对于买家准备抄底的政策负作用，他说，目前楼价的上行压力已经较大，此时抄底也有着很大的风险。

对于社会各界对于政策的质疑，他解释，增城市房管局已经在网上给予了相关解答，具体可见《关于贯彻落实房地产市场调控政策进一步做好房地产市场调控工作的意见》若干问题的说明。如果各界还有什么疑问，可以发传真或者向增城市房管局网站上的信箱发邮件。

而对于保利东江*府等楼盘能否执行《增城调控意见》的疑问，这位官员别有意味地说：“在制定政策时，我们已经考虑到各个楼盘的实际情况，只要推出面积适中的房子，价格是可以控制住的。”