政策双面夹击 北京百楼盘暗降

本报记者 赵卓 发自北京

在国贸上班的薛**一直计划在通州买套房子，转完京洲世家、华业东方玫瑰等几个楼盘后，薛**还是选择了持币观望。薛**告诉时代周报记者，她发现4月以来，通州的楼盘价格持续微调，不少楼盘甚至有了每平方米1000-3000元的降价幅度，对于进一步降价的期望让薛**决定再观望一段时间。

距离去年4月份“楼市新政”**已经整整一年，京版十五条细则也**2个月，随着供需双方的博弈再度陷入僵持，“限购”、“限价”政策的双面夹击，北京房价又一次站在了十字路口。那么，各大开发商如何扛过此轮调控？传说中的楼市拐点是否已经到来？

近百楼盘打折

3月份，远洋地产在北京的远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，在原价不变的基础上推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，降价幅度高达每平方米4500元，从而拉开了北京楼市调整的大旗；远洋地产在北京通州区的**公寓项目―远洋东方嘉园的价格也从开盘时的18315元/平方米下降到17444元/平方米；

随后，万科在北京房山区的“万科长阳半岛”第6批房源上市，原价不变，但提升了装修标准，相当于每平方米优惠了1000元；

4月下旬，华南五虎之一的富力地产也祭出特价大旗，位于北京市朝阳区东五环的富力又一城宣布推出20套特价房，赠送15万元精装，相当于均价2.08万元/平方米，而该项目2月成交均价为24000元/平方米，特价房相当于每平方米降了3000元以上。

如果说这些全国性大房地产开发商或明或暗的降价促销还有点犹抱琵琶半遮面的意味，北京本地一些开发商的调整力度则更为明显。薛**在通州看中的楼盘京洲世家，目前起价14300元/平方米，均价16000元/平方米，全款购买还可以享受9.8折优惠，而该楼盘3月份前的均价为22000元/平方米，京洲世家的开发商为北京中泽房地产开发有限公司，曾开发过北京本地不少房地产项目。

由北京润丰房地产开发有限公司开发的润枫？欣尚位于北京市昌平区， 4月15日开盘销售的房子销售均价为16000元/平方米，而2月份时润枫？欣尚的均价还在18000元/平方米；北京金隅大成开发有限公司开发的金隅大成玲珑天地位于西四环，开盘价格为35000元/平方米，经过限购令以及银行加息的双重压力下，价格亦开始松动，目前均价为32000元/平方米。

与往年的“小阳春”相比，今年北京楼市成交量只能用“冷清”来形容。4月20日，北京市***发布的数据显示，一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米，同比下降27.3%。而据北京中原地产的统计，4月共有近百个楼盘有明显的折扣。

目前只是结构性降价

4月17日，当年的广渠路15号地王上的项目金茂府开盘。金茂府位于大郊亭桥西北角，毗邻CBD核心区，这个一度被业内人士认为将以5万元以上价格开盘的**住宅，实际开盘价只有4.5万元/平方米，而离CBD比较远的远洋万和城定价为4.4万元/平方米，以毛坯房成交的万科蓝山均价则为4.18万元/平方米。方兴地产的一位人士告诉时代周报记者，由于地段稀缺，加上低价入市，以致一期推出的240套房源很快被销售一空。

另外，4月开盘的丰台花乡地王项目中海九号**的均价仅为32000元/平方米左右，略高于周边二手房价格，而较今年已开盘的前两期项目40000元/平方米大约下降了20%。

地王项目的低调入市也为北京楼市的未来走势作了*好的注脚，不过尽管促销“风潮”中隐现着房价回调的苗头，但时代周报记者采访的许多业内人士也指出，目前一线城市大部分楼盘只是常规折扣，房价仅仅是结构性降价，北京楼市仍未出现实质性下降。

北京联达四方投资管理有限公司总经理杨少峰就曾表示，通州京洲世家虽然宣传每平方米直降6000元，但该楼盘从去年开始成交均价一直维持在16000元/平方米，实际并没有降价。亚豪机构调查数据显示，3月份北京新开盘项目除了远洋一方润园项目真正降价20%以外，其他项目均无价格松动；而4月份，北京仅领海朗文世家和润枫。欣尚等少数楼盘价格有所松动。

亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，京城楼市价格并没有真正下跌，*先是因为供应量减少，去年北京土地市场交易量集中在下半年，加上调控力度不断加大，目前北京新开楼盘并不是很多，截至4月26日，新开楼盘只有21个，预计5月也只有36个，市场还处于饥饿状态；其次，鉴于2008年的教训，目前开发商一般不会选择销售中的楼盘进行大幅降价促销；同时，开发商的资金链还没有太紧张，尤其是一些全国性开发商，由于在二三线城市的项目分摊了北京、上海这样受政策影响大的项目的风险，因此抗压能力更强。

拐点或在四季度

尽管京城还未迎来大规模降价潮，但是开发商的日子也并不好过。

截至4月末，大部分上市房企都发布了年报，尽管表面看起来光鲜亮丽，但表象背后，隐存着危机。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

从资产负债率来看，包括万科、保利地产、金地集团等在内的已公布年报的**企业均较去年有所上升。万科的资产负债率为74.7%，同比上升11.5%；保利地产为79.0%，同比上升12.8%。

不过中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，通过观察近两个月北京楼市价格的变化趋势，由于**行政调控效果逐步显现，短时间内，北京楼市的价格不会有太大的改变，趋于维持稳定成为主导方向，长期而言会有小幅度的上涨；其次，5月份北京楼市成交量出现井喷是必然的趋势，从上周来看，北京市楼市签单总量为2094套，环比前一周大幅上涨了76.4%，同比上涨了4%。主要由于北京楼市的刚性需求量非常大，虽然调控压力较大，但是购房的意愿并没有减退，北京房价趋于稳定更促使购房者的消费意愿。预计5月份北京楼市的成交量会出现环比大幅上涨，“价稳多销”将成为北京5月份楼市的主旋律。

住建部政策研究中心副主任王珏林此前接受时代周报记者采访时表示，由于我国经济还会保持较快速度发展，城镇化还会以较快速度推进，大中小城市、城市与农村发展中不平衡的现状若干年还会存在，房屋供需矛盾不是短期能够缓解的；当前刚性住房消费需求足已满足市场的需要，调控政策带来的消费观望还在蓄积。以上都为我国房地产市场稳定发展提供了条件，所以说2011年我国房地产市场还会较快发展，商品房价格起伏不会有太大变化。

郭毅则告诉记者，如果有拐点，可能出现在四季度，因为四季度时开发商的资金链会更为紧张，年报也会带来业绩压力，但是北京楼市通过抑制**楼盘入市、加大保障房建设等结构性降价的可能性更大。

5月1日，北京将正式实行商品房明码标价，目前各大楼盘代理销售的公司已经在以“一房一价”的方式向建委报批。韩长吉表示，“一房一价”的方式对北京楼市有两个方面的影响。*先，将规范北京楼市价格上涨范围，由于“一房一价”对房地产商的定价具有规范作用，所以即使房地产商定价较高，这样的涨幅都将是可控的，北京楼市不会出现脱离**调控的范围，因此可以预见未来北京楼市价格会因为“一房一价”，更加趋于稳定。其次，“一房一价”实际上是行政干涉的“第一步”，用行政监督的方式介入到房地产价格制定的规则中来，有利于楼市价格的透明化，减少房地产商暗箱操作的机会，打破信息不对称的格局。预计未来北京楼市价格透明度将增大，购房者和开发商都将趋于理性。

对于楼市的胶着状态，以及北京提出的“稳中有降”政策，远洋地产行政总裁李明在公开场合表示，目前房价处于胶着期，并有较大的下行压力。未来有可能继续**新的调控措施。

世联地产报告也认为，政策还没有出尽，后续政策的力度视市场而定。未来可能会有限价、限售的手段，限售即个人购买的新房五年内不能出售。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，国务院层面可能会进一步加强约谈问责，包括进一步细化问责内容、标准等。