剩房不是倒掉的牛奶 少加仓不割肉

剩房都是“楼花”

文/《东地产》万云选

剩男，剩女之外，2011年，中国忽然多了个词汇：剩房。

“剩房”不是闲置房，空关房，而是和剩男剩女一样，在一定的筛选条件下，因为主动或者被动的原因，在市场上“积压”下来的产品。

这个筛选条件，就是“限购令”。

在“限购令”**后，很多原本可能销售一空的房子，因买家被挡在市场外，因此房源无人问津，“被剩”下来了。

在二手房市场同样如此，限购令**后，由于成交惨淡，很多房东无奈将已经挂牌的房源撤牌。

市场上的“剩房”因此越积越多。

可以想见，在“限购令”依旧存在的情况下，中国的“剩房”会越来越多，甚至在未来，中国“剩房”的数量可能会超过中国的“剩男”、“剩女”，成为**大过剩资源。

从群体来分析，剩男剩女是一群拥有自我意识、*立人格和生活方式选择权的**人群。他们有事业和故事，有追求和要求，有技能和情趣，有圈子和朋友，只是没有结婚。

同样，剩房大多数是中**的住宅，他们有精巧的设计，有奢华的材质，有过硬的施工，他们有生活品味，有风尚追求，能被“剩”下来，本身就是实力的象征。如果一定要找一个能代表剩房特性的词汇，那就是“楼花”。他们不是卖不掉，只是因为客户被限制购买，因此被迫束之高阁。

不同的是，剩男剩女选择继续单身，他们也可以偶尔“放低身段”，结束单身。他们拥有更多选择权。

而对于剩房而言，即使放低身段，降价销售，也不一定有人购买，只要有限购令存在，他们的选择余地就很少。

所以。2011年，中国的剩男剩女未必增多，但剩房一定在大幅度增长。

剩房超过剩男剩女？

正在由趋势变成现实。

剩房经济学

剩房不是倒掉的牛奶

学科关键词

生产过剩 倒掉的牛奶 供大于求

供不应求

在上世纪20年代，西方国家的经济危机中，*常见的镜头是资本家排成队，将新鲜的牛奶倾倒在河里。

由于生产过剩，当时牛奶的产量已经超出社会需求，因此资本家销毁部分牛奶，减小产能，使商品产量和社会需求量相符合，从而稳定价格。

在自由市场经济中，通过倾倒牛奶来稳定牛奶价格，*终使得资本家避免了破产，也使得市场价格逐步稳定下来。

然而，在“剩房”越积越多的楼市里，事实上不是生产过剩，供给过剩，而是存在严重的供应不足。

楼市长期需求大于供给，成为房价背后的推手。

在此情况下，“限购令”**，将需求清除出场，通过行政手段，使得很多原本打算买房的人无法买房，市场上，尤其是**市场的有效需求被人为地迅速缩减，制造出了中**市场“供大于求”的局面。

由此，剩房在并不是生产过剩的情况下被“制造”出来了。

剩房和牛奶不同的是，倒掉部分牛奶，减少产能，在自由市场经济的前提下，供给和需求可以再次相符合，价格能稳定，销量能上升，市场再次被激活。

而“毁掉”剩房，减少房屋产能，并不能使得剩房的销售取得实质性的突破，在需求仍旧被“限购令”卡死的情况下，剩房市场里供给的变化并不能给市场带来大的起色。

剩房不是倒掉的牛奶，剩房问题，还得通过市场的自由交易来*终解决。

剩房投资学

少加仓不割肉

学科关键词

少加仓 不割肉

限购令后，很多中心区二手房的房东将房屋从中介门店里撤牌。对于房东而言，将**房源割肉抛售，不如撤出市场，等待机会再挂牌。

此外，成交量萎缩是由限购导致，即使房东愿意降价出售，在买家被大量限购的情况下，也不一定能够马上成交。

剩房本来就是**房源，放在手里多持有两年，并不会掉价贬值，如果资金不紧缺，何妨长期持有？

对于投资者而言，这时候进入市场，可能会以相对较低的价格淘到一些抛售房源，但要考虑限购令长期实施的情况下，未来出手可能需要较长时间。

对于短线投资者来说，目前并不是合适的入市机会。而长线投资者，可以相机寻找优惠打折房源。

根据永庆房屋研展部数据，在过去几个月中，改善型豪宅的成交量一直居于豪宅成交**。因此剩房投资可以重点关注总价适中的改善型豪宅，这类住房买家由于不在限购之列，因此依旧活跃在市场上，剩房投资可以跟随这部分人的需求走。

从长线投资来看，依旧要避免“追涨杀跌”的行为。

在2005年，2008年，中国房地产都经历过短暂的低迷期，但在随后，市场都迎来反弹高峰期，房价出现迅速上涨势头。

在目前通胀和城市化进程的双重作用下，长期看房价上涨的动力依旧非常明显。能在弱势中手持**房源耐住寂寞，就能在牛市中获得投资回报。

剩房美学

剩房都是“楼花”

学科关键词

不媚俗 不委屈

如果要为剩男找一个近义词，很多人会想到“钻石王老五”，如果要为剩女找一个近义词，很多人会想到“现代女性”，剩本身就是一种不媚俗，不委屈的生活态度。

剩房同样如此，能被“限购令”卡壳的，大多不是差房子，还有大批的顶级豪宅，能被“剩”下来，本身就是实力的象征。如果一定要找一个能代表剩房特性的词汇，那就是“楼花”。

自2月份新国八条中的“限购令”实施以来，上海单价在4万元以上的豪宅，2月份仅成交60套，3月份成交163套，4月份成交144套。

在这些剩下来的豪宅中，不乏汤臣一品，白金湾府邸这样的顶级豪宅。汤臣一品在2009年、2010年豪宅市场行情火热的时候，曾经出现过单月销售26套的佳绩。从今年2月份开始，汤臣一品销售再次落入低估，截止目前，汤臣一品在近3个月只卖出3套。

不叫座并不代表不叫好。

在这些买家被强行离场的豪宅中，代表的是上海乃至中国*尖端的建筑水平，*贴近人性化的设计理念，占据是上海*奢华的自然资源，使用的是市场中*昂贵的建筑材质。

有可能，他们电梯的按钮，用的材质是玛瑙。

有可能，他们占据的是佘山***奢华的地段。

有可能，他们能270度观望黄浦江的江景。

他们和他们的业主，原本就像贵族和名马一样，是很自然的依存关系。

在限购令实施的岁月里，他们的售楼处有可能门可罗雀，但是在买得起和买不起，能买和不能买他们的购房者中，他们都是不折不扣的“楼花”。

剩房营销学

卖剩房的7大手段

学科关键词

不放低身段 创意营销

增加剩房附加值

手段一：不放低身段

剩房都是“楼花”，卖的就是一个品位和范，在市场低潮期，降价抛售那是低端楼盘的事，卖剩房和卖顶级奢侈品一样，要的就是不降价，不妥协，不低头，楼盘的品味和身段不能放低。

手段二：增加剩房附加值

送面积，送装修，送房产税……用房子还无法打动业主，那就用房子的嫁妆打动业主。

手段三：创意营销

开盘时品品雪茄，开个红酒PARTY那样简单的活动已经不顶事了，特殊时期就要出狠招，比如要买房，先试住，给购房者体验式营销。比如，购房送奔驰，送宝马……

手段四：推迟开盘

原先积累的“准客户”被限购，就推迟开盘，蓄水蓄到足够的时候再推出房源。

手段五：打好黄金期翻身仗

在弱市环境中，平时买气不足，售楼处门口罗雀。五一，十一黄金周，以及金九银十这些传统购房旺季，是走量的大好机会。

手段六：精准定位客群

限购后还能买房的买家有限，开发商对这部分客源的争夺也很激烈。能不能将自己的剩房卖给他，取决于能不能比其他开发商更快更准地找到这部分人，并且将他拉到你的售楼处。

手段七：变通的付款方式

为了留住好不容易上门的买家，变通的付款方式也是打通客户的方法之一。比如全款买房的，可以分期付款，期间不支付利息，等于开发商为客户办分期付款。

猜想：有钱人哪里去了？

市场好的年代，有钱人买豪宅像买白菜。几百万上千万的豪宅，买下来扔在原地，一年两年还是毛坯房，坐等升值的，比比皆是。

如今好房子大量变成“剩房”，有钱人正从这个市场上慢慢消失。他们去了哪里？《东地产》大胆猜测，有钱人现在有八个去处。

去处一：加拿大忙着看房子

“剩房”买不了，钱又多得没处放，他跑去国外买房子去了。

去处二：商铺售楼处

买不了“剩房”，就买剩房的兄弟姐妹，是房子就买。

去处三：大户室

有钱人多力量大，砸钱像打子弹，年底大盘拉到3500再卖出。

去处四：山东省某县某仓库旁

指挥大卡车把收购来的大蒜都集中拉到仓库里藏起来，等待涨价。

去处五：老凤祥银楼

什么行情好买什么，金价飞涨，先买一堆金条放着。听说钻石价格集中上涨20%，裸钻也先买一堆放着。

去处六：基金公司办公室

把准备买房的钱委托给私募基金，年收益率10%以上就可以了，虽然没炒房快，少赚点就少赚点了。

去处七：朋友小A家

和他的朋友小A签借款字据，小A在字据里欠他1000万元，过几天，他会来用小A的名字买一套1000万的房子。

去处八：三亚某豪华酒店套房

一边晒晒阳光，一边用IPAD上微博，一边观察政策动向，等“限购令”取消。

预言：2011贺岁片

《剩男剩女买剩房，结婚了！》

他是剩男，也是人说的“钻石王老五”，他喜欢开车狂飙，喜欢到夏蒙尼雪山滑雪，喜欢在澳大利亚海滩边冲浪，喜欢在各式酒吧夜店猎艳，他爱生活，爱自由，也爱女人，就是不爱结婚。

就这样，他成了剩男。

她是剩女，也是人说的“现代女性”，她爱非洲大草原狂野的气息，爱王安忆旧上海的小资文字，爱LV的包包，爱路上络绎不绝的回头率。她的偶像是邓文迪，她一直等待把酒撒到默多克身上。

就这样，她成了剩女。

剩男A和剩女B认识，是在剩房C的售楼处里。

剩男A有4房，他还要买房，虽然他知道，他其实缺少的不是房子，而是房子里的女主人。

剩女B有3房，她也还要买房。她认为，房子比男人可靠。男人会背叛自己，可房子不会。

就这样，在剩房C的售楼处里，他们相遇了。

他们不能不认识，因为这一天，只有他们2个人来看房，剩房C其实比他们两个都孤*。

他们都看上了剩房C，他们都想要买，但是他们都不能买，他们被限购了。

于是，他们就等，剩男A在等，剩女B在等，剩房C也在等。

在等待的岁月里，剩男A又去看了几次房，剩女B也去看了几次房，当然，他们现在从认识到熟悉了。

他们相信，限购令只是个临时政策，马上会取消，所以，用等待是可以得到他们想要的东西的。

但是，几个月过去了，他们还是没有等到他们想要的。

这个时候，他们仿佛明白了，有些东西靠等待是等不来的。于是剩男A和剩女B*终领证了。

他们还是没有买到剩房，但是收获了比剩房更重要的东西。