婚前卖方 协议约定房产归属有效吗

南京一对夫妻在离婚协议中约定婚后购买的一套房产归女方所有，然而办完离婚手续后，男方却发现，早在双方协议离婚前，房子就已经被女方卖了。“房子都没了，还签什么协议分什么财产？！”男方愤愤不平，起诉到法院要求撤销离婚协议并分割售房款。浦口法院已经受理此案。据了解，这种情况该院还是第一次遇到。协议是否有效，双方律师争议很大。

协议离婚约定房产归女方

王琴与张明磊结婚4年，育有一女。去年年底，王琴以自诉人的身份告到法院，要求追究张明磊重婚之罪。她诉称，张明磊自2009年起一直跟未婚女子邵某有染，双方为此事多次争吵，感情不断恶化。之后，张明磊索性与邵某租房同居，出入均以夫妻名义，还一起走亲访友。根据婚姻法和刑法，有配偶者与他人结婚，或与他人以夫妻名义同居生活，都属于重婚行为，应当追究刑事责任。王琴据此起诉到法院，要求以重婚罪追究张明磊的刑事责任。

浦口法院受理此案后组织了庭审，张明磊承认有婚外情，但否认有重婚行为。审理过程中，双方同意解除婚姻关系，并在法院的主持下达成离婚协议，约定孩子归王琴抚养，婚后购置的一套住房也归王琴所有。随后，王琴主动撤诉。双方持离婚协议到民政局办理了离婚手续。
离婚后才发现

房子离婚前已被女方出售

房子购买时间不长，双方感情破裂之时，房子还未交付，也未办理登记手续，因此，离婚时并不存在过户问题。办完离婚手续后，张明磊到房屋所在地看女儿，没想到敲开门见到的是陌生人，他这才知道，王琴早就已经瞒着他取得房产证，并且将房子卖了。也就是说，双方签订离婚协议时，房子已经不存在。

“早知道房子没了，还签什么协议分什么财产啊？！”张明磊愤愤不平，起诉到法院要求撤销协议中有关房产分割的条款，并要求王琴将售房款拿出来，作为夫妻共同财产补充分割。

张明磊起诉的依据是《婚姻法》第四十七条：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。”张明磊认为，王琴瞒着他将夫妻共有的房屋过户到一人名下，并擅自出售，隐匿售房款，属于“隐藏、转移、变卖夫妻共同财产的行为”，按照法律规定，他有权要求分割被隐匿的财产售房款。

签协议时房子已被卖

协议还有效吗？

张明磊的诉状交到浦口法院，不仅王琴大吃一惊，法官也很吃惊。“已经开过一次庭，法官说这种情况还没遇到过，案情挺有争议的。”王琴的辩护律师告诉记者。

男方律师：

无效，“皮之不存毛将焉附”

签协议时房子已经不存在，协议中对房产的处置还有效吗？俗话说“皮之不存毛将焉附”，从常理上，协议处分已经灭失的权利，肯定是无效的。张明磊的辩护律师，江苏明弘律师事务所的曹春华律师持这一观点。她认为，离婚协议只能分割离婚时现存并共有的财产，本案中，双方签订离婚协议时，房子已经出售，该部分财产权利实际已经转化为售房款，但是男方并不知情，双方在协议中分割的是并不存在的房子，而漏分了本应作为共同财产分割的售房款，因此，男方要求撤销协议并补充分割售房款是合理的。

女方律师：

有效，“实体权利未发生变化”

但是王琴的辩护律师，江苏袁胜寒律师事务所的刘俊杰却认为，从权利的实体处分并未发生变化来看，售房行为不应当导致协议失效。“签协议时，男方转移房产给女方是其真实意思表示，男女双方已经就该房产的处分作出决定，无论是房屋本身或由房屋转化为的售房款，虽然权利客体的形态不一样，但并不影响该权利的实体处分，也即女方一人享用房屋的所有权。”

此外，刘律师认为，婚姻法第47条的立法目的是惩罚擅自隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产从而给对方造成侵害的行为，关键词是“侵害”，而本案中，王琴在签订离婚协议前就转移房产的这一行为并没有侵害到男方的权益，因为离婚时，双方分割的夫妻共同财产中包括这套房产，而男方也同意将这套房产分给她，她并没有侵吞房产、侵害男方利益的主观故意。

目前，此案仍在审理中。你怎么看？(文中当事人均为化名)