1998年以来房地产市场发展特征分析

1.我国房地产市场迅速发展，**城市房价上涨过快

近年来我国房地产市场迅速发展。1998~2011年，全国商品房销售面积从1.2亿平方米增长至10.9亿平米，累计增长9倍(复合增长率 18.4%);销售额从2513亿元扩大至5.9万亿元，累计增长近23倍(复合增长率27.5%);销售均价从2063元/平米上涨至5377元/平米，累计上涨2.6倍(复合增长率7.7%)(见图2)。

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

我国房地产市场阶段性特点明显。2004年以前，房地产市场较为平稳。2005年后，受政策调控及宏观经济因素影响，市场波动较大，价格涨幅扩大尤为明显。2010~2011年，在严厉的调控政策下，商品房销售面积和销售额的复合增长率分别下降至7.7%和15.5%，销售均价增长率降至 7.2%，明显低于2005~2009年的11.0%。

近年**城市房价上涨过快。从2006~2010年住宅销售均价复合增长率来看，全国平均水平为10.9%。一线城市中北京、上海、广州、深圳，二三线城市中的昆明、杭州、兰州、福州、南宁、贵阳等，增长率是全国平均水平的2倍以上。在35个大中城市中，商品住宅价格复合上涨率基本都高于全国水平，是全国平均水平1.5倍以上的有17个城市，低于全国平均水平的只有7个城市。

2.房地产市场变化受宏观经济环境影响显著

宏观经济快速增长，支撑了房地产市场快速发展。2005~2011年，货币供应量及人均可支配收入复合增长率较之前扩大了3个百分点，GDP增速较之前扩大了6个百分点，人均GDP增速扩大了6.3个百分点，这些外部因素的变化，加大了房地产需求，是近年房价上涨较快的重要支撑因素。

供给不足及地价涨幅加快促进了房价过快上涨。2005~2011年新开工面积复合增长率下降了5.4个百分点，土地单价涨速较之前扩大了9个百分点，新开工增速放缓，造成供给不足，地价上涨加快增加了开发成本，这些都是影响房价上涨的重要因素。