地产基金潜入二、三线城市 成本低年化收益率高

资本的逐利性无处不在。据一份关于二三线城市大型房企资本运营模式报告称，由于调控令一线城市准入门槛变高，一些大型房企扩大了二三线城市的布局，背后跟随而来的房地产基金比例亦处于高增长态势。

6月9日，智盈投资旗下基金投资的长沙复地 (**)·崑玉**项目与万豪酒店的合作签约。将于7月初正式开售的复地昆玉**是长沙当地**个引入地产基金的商业综合体项目。据智赢+ (**)+ (**)投资董事总经理董伟海介绍，该项目开发前期已有复地旗下两只基金参与股权投资。

二三线城市早已有基金进入。2007年，ING机会基金筹资3.5亿美元，集中投资于武汉、成都、重庆等中西部城市;上海智盈投资旗下房地产基金自2009年以来投资的项目分别位于成都、南京、长沙等地。

房地产基金之所以看好二三线城市投资机会，主要是项目成本低和年化收益率高。

一位基金分析人士称，二线城市地价涨幅较慢，直接关系房价的成本，一些大型房企便利用金融杠杆运作项目。如金地和万科，在二线城市试水的股权基金就比较成功。该人士透露，现在基金对于一些大型的城市综合体项目兴趣很大，而开发商也倾向于多渠道**，与基金方面的谈判也较多。

主要房企在二三线城市的销售业绩，是基金进入的指标之一。主战二三线城市的恒大地产，是这方面的代表。恒大2011年实现销售收入804亿，其中二线城市487.8亿，三线城市282.4亿，合计占销售总额的95.8%。今年恒大继续在二三线城市买地，前四个月花60亿共进账16块地，大部分分布于二三线城市。

不过，由于二三线城市的市场容量有限，销售压力并不比一线城市轻，这正是房企寻求股权基金合作的动力。

2009年楼市高峰期，一批知名开发商加快进入二三线城市，目前不少前期进入的项目正处于销售周期。以中部新兴城市长沙为例，这个人均DP为8000元、常住人口500万的中等城市，房价均价已达每平方米七八千元。

在一线江景的长沙东扩板块，云集了万达、保利、北辰、复地、恒大等知名房企，它们的项目均定位**，除了北辰项目以外，其他售价均远超当地市场价。记者在现场所见，这些**项目销售中心显得比较冷清，而销售人员也承认，*近销售并不理想。

一位房地产业内人士表示，2010-2011年，由于房价过高或限购，部分一线城市的消费者被逼到二三线城市买房，但经过两年的消化之后，这些城市的容量已接近饱和。

如何评价二三线城市的基金投资趋势?董伟海说，“复地2003年就与外资基金尝试探索地产**基金，未来10年，复地的战略不会变化。”他感到市场还是会朝上发展。“2008年金融危机时，就有一个理论，叫‘二次见底’，我们拿股市来做个比方，有时候你会看到前**出来一个信息就跌2%，第二天出来一个信息又涨2%，你能看到多少理性的成分在内?我个人感觉能看到的多数是不定性和恐慌心理。”

据了解，包括智盈在内的众多房地产基金这几年都集中于中西部投资，这个区域已经释放了足够的投资回报，而过往这些房地产基金做的都是纯股权的地产基金，未来可能会顺应市场做一些结构化的产品，比如股债结合等。