成交量跌价摇 上半年重庆楼市表现低迷

2011年上半年，重庆主城共成交商品房81472套，成交均价7058元/平方米。相比去年成交数据，今年上半年总体成交表现为“量跌价摇”，上半年成交量出现明显的下滑，尽管成交均价表现出上扬的趋势，但是从整体楼市看，重庆房地产市场表现不容乐观，低迷势态仍在持续。

从1~6月的成交套数来看，1月重庆商品房成交套数突破18000套，高于其他月份。从上半年成交均价来看，2月房价受新“国八条”、房产税的影响，成交量出现大跌，不到8000套的销量，创下上半年的新低。加之**房项目的集中备案，导致建面成交均价跌破6000元/平方米，创近6个月来*低值。3月价格开始反弹，虽然成交量持续走低，但成交均价一直处于稳中有升的状态。4月成交均价回升较慢，房交会期间大量中低端楼盘成交较好，**楼盘价格下调，开发商优惠力度加大，且成交产品以普通住宅为主，仅个别**住宅项目成交，因此价格出现小幅上调。随着成交量持续回落，五六月，各开发商纷纷打出价格牌，不断加大优惠力度，致使均价回落至7000元/平方米线下。

总体来看，重庆楼市目前的现状可概括为：量跌价摇。受**宏观调控政策的持续影响，加之市场叠加效应正逐渐显现，预计下半年重庆楼市将出现“量价齐跌”的现象。

预售供应

供给充足 接近2010年的五成

2011年上半年，重庆主城商品房持续放量，供给较为充足。新办预售共计475张，总供应建筑面积为993.44万平方米。其中，住宅面积880.3万平方米，非住宅面积113.14万平方米。

从2011年上半年的预售情况来看，已经接近2010年的五成，但从当前市场来看，预计下半年入市项目还会有所增多，2011年全年预售会在2010年基础上有所增加，主要是由于2011年上半年政策密集**之后，市场成交一直处于低迷状态，各开发商为**销售目标的完成，*占市场上有限的客户资源，明显加快开发节奏，上半年预售同比明显增长，而下半年市场状况可能依然处于低谷，那么开发商的跑量将会愈演愈烈。

从各对比指标看，今年上半年商品房供应环比出现一定幅度的缩水，但同比却呈现出增长态势。纵观上半年各月的供应情况，2月房地产供应市场延续一贯的低迷，4月在春交会的拉动下，商品房供应量达到上半年*高点，此外，受重庆商品房成交量持续下跌的影响，各开发商纷纷调整推售策略，加大市场放量，因此五六月商品房持续供应，尽管和4月相比有所回落，但与去年同期相比，却呈现持续走高的态势。重庆商品房市场已经持续了半年的低迷期，多数开发商资金压力剧增，年度销售业绩压力增大，上半年开发商大批次推量，市场供应量**不下。

成交均价

稳中再涨 攀至7058元/平方米

面对2011年调控政策接连不断地**，上半年成交均价并未有所松动，同比增长为33%，自2004年以来，各年成交均价稳定上涨，只是在2006年、2008年由于大背景影响增速较低，不过2011年上半年相比较2010年同比增长38%而言，增速亦开始减缓。

从当前市场中各大开发商的反应来看，今年下半年降价预期加重。目前房地产市场呈现出量跌价缓的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好预计。但大概预计2011年整体均价将低于上半年的7058元/平方米。

上半年众多楼盘都在大打折扣战，或者通过赠送装修基金、购车基金、免契税或认可公积金等优惠来吸引各方潜在消费者，欲以价换量，但是大部购房者面对眼花缭乱的促销战小心谨慎，并且似乎看到了降价的曙光，因此多采取时刻关注房地产动态，等待*佳时机下叉的策略。

土地市场

供需强劲 供应119宗成交118宗

2011年上半年，重庆主城区土地市场总体表现为“供需强劲”。上半年供应土地119宗，供应面积997.54万平方米，同比上涨49%，其中住宅及商业供地41宗345.3万平方米;上半年成交土地共计118宗，成交面积996.37万平方米，同比高涨82%，其中住宅及商业成交46宗351.7万平方米，成交均价644.6万元/亩，成交楼面地价2644元/平方米。2011年上半年，重庆主城土地市场总体表现十分强劲。

工业用地受大量供需的影响，土地供需量同比出现大幅攀升，基本接近了历史*高位，土地成交均价高于去年同期，总体来看，目前房地产市场调控对**土地出让收入影响还不明显，重庆土地交易市场仍然保持高位。上半年，**进一步加强房地产市场调控政策，“国八条”**、房产税试点改革，伴随着存款准备金率、利率的继续上调，宏观经济流动性趋紧，房地产企业融资受限，企业资金压力逐步显现，开发商拿地热情下降。

同时上半年**性住房用地优先供应，商住用地成交量明显下降，上半年仅成交46宗，成交面积351.7万平方米，同比下降12.07%。然而随着重庆第二产业快速发展，工业用地需求大量增长，特别是两江新区、西永综合保税区成立，吸引了大量工业、物流企业进入，今年来工业用地成交量增长明显，共成交土地72宗644.68万平方米，占据重庆主城上半年土地成交量的65%。