任志强房地产行业将最后复苏

货币供应量过大导致的资产升值，更多地表现在商业地产与写字楼市场

一季度放贷量增长就超过4万亿元，很多人认为所谓的小阳春都是银行信贷托起来的。但是，这与房地产行业的关系不大。目前并未公布在一季度新增的贷款中，房地产行业贷款占了多少比重。每年房地产行业贷款连20%占比都不到，我估计今年4万亿里投资不超过3000亿元用于房地产行业。

房地产行业除了用物业抵押可以获得贷款外，其余都很难拿到贷款。授信是没有任何意义的，授信的惟一好处是可以在全国使用。比如我们的西安项目在北京拿到授信后，可以直接在当地拿到贷款，少了一个中间审批环节，其余什么意义都没有。总行没有授信的话，就需要多一次审批。授信额度只表现企业实力的一个方面，银监会不是傻瓜。今年一年开发贷款规模大概会在5000亿元左右，往年也不超过6000亿元，一般都是在4000亿元~6000亿元之间。

只要货币量供应大时就一定会出现通胀。但和房地产行业市场回暖没有关系，更多的资产升值表现在商业地产和写字楼市场，这个市场的交易量没有回升就不代表房地产行业市场在回暖。目前就市场分析，80后和结婚一族占据的比重很大。1~3月交易户型大多是90平方米以下，我们认为目前连改善性需求都没真正启动起来，改善性需求占据比例很低，还不到30%。

房地产行业与外贸肯定是*后复苏的两个行业

近来多个上市公司提出了再**的方案，这让很多人联想到房地产行业是否已经先于宏观经济复苏了。我不认为是这样，房地产行业肯定是宏观经济的先行指标，但是在中国经济现状下，房地产行业和外贸经济肯定是*后复苏的行业。

现在看到的只是房地产行业行业的一部分，只是住宅部分，还有30%以上的投资是非住宅业务，到目前为止，那些业务基本上是零启动。而且，到目前为止，针对非住宅产业，从信贷、土地、个人按揭贷款都没有任何优惠政策。商业贷款依然是*付40%，利率依然是高利率，很多地方还加了租金税。商业贷款和写字楼个贷基本上是竣工时或入住时才发放。这三分之一的市场被启动后，才叫做行业被启动。如果*后商业市场和写字楼市场不起来的话，不能代表行业回暖。

16到30个城市的房地产行业去库存化已经差不多了

一二月份全国土地的成交量按宗数与米数计算同期下降了70%，*高达80%，但是，3月份土地的成交量已经开始回升，全国至少有16到30个城市的土地价格开始回升。这说明一个问题，就是这些城市的房地产行业去库存化已经差不多了。虽然还没有反映到全国，但是在部分城市已经显露出这样的迹象。不过，这只是一个月的数据，而且是局部城市，中国也太大，到目前为止，我们监测的70个城市里还没有出现房价同时涨和同时跌的情况。这还要再看几个月的数据再说。目前而言，应该说交易量的上升是普遍的，价格是不平衡的。

宏观指标若不太差，住宅目前的成交局面还会维持两到三个月

从目前的数据来看，应该说是房地产行业的住宅市场基本**，或者是好于历史预期。3月份的交易量是历史*好水平，比2007年还好得多。从销售套数来说，大约30个城市是*好水平。北京3月份是2万套，很不得了，去年全年才15万套。如果按照这个速度，北京的房地产行业的库存8个月就没有了。我们现在*严重的问题是没有人买地，有*的人与公司不敢买地，因为对宏观经济前景不看好，和有*没*没有太大关系。所以我认为目前住宅市场基本**，但是持续性不敢说。

如果4月份、6月份公布的宏观指标很差，房地产行业情况就不可能很好，因为商业和写字楼市场主要是靠第三产业和服务业来拉动的。宏观指标不好，第三产业与服务业是不可能好起来的。在宏观经济指标不太差的情况下，住宅市场目前高成交量的局面还会维持两到三个月的时间。如果很差的话，则很难说目前的局面还能维持几个月。现在没有办法预测，从现在的情况看，一季度是好坏参半，坏的占多数。我们的信息不透明，因此很难做一个长期预测。