北京天价豪宅退房内幕

据北京售房网显示与记者调查中发现，部分退房者身份存疑，其中有开发商的关联公司、内部职工，甚至包括房产公司负责人。此事件被媒体称为“豪宅退房潮”。

“豪宅退房潮”在中国楼市并不是个新鲜事物。2008年**金融危机**后，波及到中国房地产市场，开发商**渠道、销售渠道受阻，不得不“断臂求生”，降价销售以求生存。北京甚至出现半价销售的事件，降价风潮从南到北席卷了中国的大部分城市。而业主不满开发商降价，房产贬值，有的采取业主联合的方式与开发商对峙，有的则对薄公堂，以达到退房的目的。面对声势浩大的豪宅退房潮，一些开发商也打出了息事宁人的策略，如万科、远洋等品牌房企**免费升级装修标准等。进入2009年，房地产市场出现大涨，退房事件就随之消失。

记者了解到，这次豪宅退房项目涉及的均为北京市的天价豪宅，价格都在5万元/平方米以上，而退房时间正值楼市二次调控执行半月之际，由此引得不少人猜测，**持续的楼市调控见效了，但经记者调查了解，这些豪宅的退房并非简简单单的限购、限贷政策就能影响到的。因为一套豪宅动辄几千万元，其消费人群非富即贵，身家至少上亿元，贷款政策很难限制住他们。

记者在北京市房地产交易管理网上发现，在这轮“豪宅退房潮”中*为集中的两个项目是**大观和长安8号，其中**大观今年10月份的退房数达到了11套，长安8号退房数为10套。更让人诧异的是，**大观所退的11套房的退房日期均为2010年10月15日，而购买日期全为2008年11月21日。同样的现象也存在于长安8号上，在长安8号的10套退房记录中，有9套退房信息均为2010年10月15日，而购买日期全为2009年3月13日。由此可见这些全是陈年旧账，与此轮调控无关。

开发商自揭**

这并不是真正的退房，而是一个幕后交易。**大观的一位负责人一语道破其中的玄机。

该负责人向记者表示，豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行**，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后**一段时间后以较高的价格回购。

“这次退房的全是商铺，都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的，现在合同到期了，开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称，如果没有合同**，这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。

据了解，长安8号*初的案名叫耀辉**城，*早所有者为北京王府世纪，但是因王府世纪无力*自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉**城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但王志才回购耀辉**城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。

从这些复杂的债务信息中记者发现，在2009年7月31日和2010年3月31日，长安8号项目有两个债务到期，资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买，那时正值王志才*立掌管长安8号之时，不禁让人猜测：当时的王志才为了还债很可能采用了抵押**的方式。

做法不违规风险并不少

亚豪地产机构营销总监韩乐则认为，这样的操作并不违规，只是存在着一定的风险，那就是对赌未来的房价。一般只有豪宅项目才能进行这样的抵押**，因为普通住宅项目的价格涨幅难以预期，而豪宅项目的价格一般情况下不会下调，即使市场形势再不好开发商也会扛价。

在这个看似蓬勃发展的北京豪宅市场到底有多大的水分?对此覃晓梅认为，近年来随着房地产市场的发展，开发商在项目定价时存在着一定的追高心理，觉得价格越高代表的品质越高，尽管北京已经成为了**城市，但是毕竟其积累时间较短，各种配套设施还不完善，还没有形成高品质的生活区，目前的豪宅市场还存在着一定的泡沫。

“一石三鸟”的抵押**

自买自卖、售后包租、抵押**，是近年来开发商为了回笼资金而想出的几种变相的**方式。

所谓的开发商“自买自卖”，就是开发商在房价较低的时候通过信贷等手段“买”自己开发的商品房，在价位较高的时候，再“卖”掉自己的商品房。此前顺驰在上海的项目就涉嫌自买自卖，后因顺驰被收购，事件演变成了骗贷。

售后包租的方式主要是用在商业项目上，开发商将自己的商铺出售后，然后向业主**投资回报，与业主签订租赁合同。这种模式目前已经被住建部叫停。

而抵押**只是在“自买自卖”的环节中去掉了银行，换成了金融机构，而且又融入了“售后包租”的某些做法，实则一条混合计，其效果之妙可谓“一石三鸟”。

首先，开发商通过与机构签订出售协议，出让一定数量的房源，然后再按照协议价格回购，在这个过程中，其实就是项目获得了抵押贷款，这将为项目维持在较高的售价上提供了源源不断的资金支持。其次，通过与机构的合作，制造了豪宅市场的虚假繁荣，哄抬房价，在一定程度上吸引了一部分购房者的入市。*后，也为机构炒房提供了一个稳定的渠道，还为项目本身起到了很好的宣传作用。此前上海汤臣一品项目价格高达12万元/平方米，一直销售平平，但是却为该公司的其他项目带来了巨大的广告效应，其开发的高尔夫、别墅等项目一入市就被抢购一空。

目前国家三令五申打击炒房行为，抵押**尽管尚不构成违规，但是却成为了机构炒高房价的一个途径，值得有关部门高度重视。