“限购令”有多大效果

《浙商》记者 张玲玲

国庆节前夕楼市持续回暖，让号称“史上*严厉调控”备受质疑。9月29日，国家对房地产调控再出新政，除暂停发放第三套房贷、90�以下亦需*付三成、强调问责制之外，将推进房地产税改革试点。随后，相关城市也加入**“限购令”行列。在“9・29房产新政”的影响下，购房者观望情绪再次加重。

|疑问1 |

新政效应为何一再衰减

罗志宏

近些年**对房地产市场不是没有调控，但结果往往是越调控房价越上涨，一个关键的原因是，**对房地产市场的调控有失**。历次对房地产市场的调整，不仅没有实现对需求的有效疏导，比如切实构建起**房建设等多层次住房体系，而且也没有实现对供给的有效增加；相反，不少政策是在遏制供给，这样的调控，想要实现房价的稳定乃至下跌只能是天方夜谭。

我们之前谈论刚性需求，认为谁需要谁住谁买便是刚需，但事实上，大量的务工人员涌入城市，势必也会催生居住的刚性需求。城市在不断扩张，要能容纳这样的人口。美国的一些特大城市都是这样，无非资本的结构不一样，居住者未必是房产的所有者。不去增加供应量，而是**需求量，土地政策未能改变，地方**土地财政不变，新政之效当然一再衰减。

陈刚

按照二手房10月成交数据，相较往年下降了约三成左右；但考虑到宏观政策影响，事实上整个地产走势还是相对稳健的。房地产价格上涨难以遏制，这是经济发展的必然趋势，政策只是起到一定的减缓作用。从2000年到现在，楼价过高的呼声一直存在，但现在还是有人在买。

可能**的意图是，现在处在一个马拉松跑道上，已经到了*后一圈，需要鸣枪示警，告诫说已经是*后一圈。但民众可能收到的讯息是相反的，认为目前市场开始收紧，房子更加难买，所以反而会陷入购房恐慌中。有加息和通胀的预期，投资产品又过少，民众对于“资产的保卫战”是正常心态，并不意味着便是楼市泡沫。这些积蓄的资金必须要找到一个保值增值的口子，如果不在楼市之中，可能会往大豆，大蒜这样的农产品或其他一些东西上流动。从**层面考虑，也只能说堵着不让这些资金往地产上去，而没有找到终极的解决方法。如果认为目前楼市“高烧”不退，当前的地产政策只能说是“冷敷”，未能触及患病的中枢神经。此次新政更像是对“四月楼市新政”的一个重申而已。

|疑问2 |

房企从新政中到底读到了什么

李新海

房地产历来是非议*多的行业，作为地产商，我们既然处在这个行业里面，只能在房地产低谷时期购买些土地。但是在我们看来，这样的土地新政过后反而容易引起反弹。我们更希望房地产稳健持续地发展。这类地产新政只能是起到短期震慑的作用，越来越多的有购房意愿者纷纷成为观望者。所以，不容忽视的刚性需求并未得到有效的释放，未来市场并不担心没有需求。因此，即便房价能够回调，也会被一批刚性需求者接盘，这就使得回调幅度有限，需求支撑下的价格上行可能性仍然存在。新政调控将为房价再次上涨积蓄能量。

潘石屹

9月29日**的这五条政策中，我认为重要的有两点：一是住房信贷政策，二是房产税。其余都是强调“进一步”如何，执行起来很难。住房信贷政策就是“按揭政策”，过去一直在划分*套、第二套、第三套以上，操作和监管起来太困难，这就是屡屡调控仍不见成效的根本原因。按揭*付调整，实质是用多大的杠杆启动住房需求，一成就是十倍杠杆，二成就是五倍杠杆，三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下，自然启动的住房需求就会下降，是立竿见影的影响。另外一方面，房产税虽然没有明确，但用了“加快推进”的字眼，让我们感觉到房产税在向我们一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼来了”，这次，狼真的来了。

|疑问3|

房产调控还有多少手段

熊续强

从更深层次的原因来看，商品房、高房价等问题，*根本的是城乡二元体制的存在，而要破除这一体制，也绝非一朝一夕所能实现的，大量的人口涌向城市，房价自然难以下跌。城镇化因素将继续支撑中国房地产市场的发展。因此，切实构建起**房建设等多层-全球网-次住房体系，实现对供给的有效增加，或是开放户籍制度改革等已是迫在眉睫。此外，要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅以及投机客进行**。在以上种种的疑问得不到制度回应的情况下，对个人买房需求一并**，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。

贾生华

税制改革被认为是房地产调控的重要手段，目前**还有许多税收手段，比如印花税、物业税、流通环节加税等。就目前一系列调控来看，房地产已开始放下身段。通过刺激和促进其他消费，使房地产价格相对下降，这样可避免中国经济陷入一种恐慌和衰退。但在我看来，如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而是很高。在此情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税但对于其他税费却不进行调整和清理。要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度地取消其他的税费。