实录：2010新浪乐居(杭州)创新峰会暨年度答谢晚宴

2011-07-30来源 : 互联网

第1页：实录：2010新浪乐居创新峰会暨年度答谢晚宴第2页：新浪乐居杭州总经理斯海洲先生致辞第3页：浙江省房地产业协会会长唐世定先生致辞第4页：罗军：资源渠道高效整合搭建乐居强大网络营销平台第5页：贾生华：制度安排政策调控与房地产业发展第6页：曹和平：通胀下的中国经济第7页：高端对话：新形势下的房地产企业应对第8页：曹和平：房价两大特征促使其调控大环境下依旧稳步上涨第9页：吴滨：个人与房产商投资方向一致品牌品质房终受宠第10页：胡志军：预测2011年将出现供需两旺的好态势格局第11页：贾生华：忠告房企不要再寄希望于市场好切实加强核心竞争力才是制胜法宝第12页：罗军：国内房地产行业是脉冲经济符合国内政策变化提要：2010年12月7日，由中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌中国房产信息集团/ 中国房地产、家居行业上下游产业链第一平台新浪乐居主办的“网聚你我，乐居到家――2010年度CRIC-新浪乐居创新峰会”在浙江省人民大会堂宴会厅隆重举行。

图为创新峰会现场

新浪房产讯 2010年12月7日，由中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌中国房产信息集团/ 中国房地产、家居行业上下游产业链第一平台新浪乐居主办的“网聚你我，乐居到家――2010年度CRIC-新浪乐居创新峰会”在浙江省人民大会堂宴会厅隆重举行。北京大学经济学院院长曹和平、浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华、浙江省房地产业协会会长唐世定、CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军、易居中国高级副总裁吴滨等政府官员、行业协会领导、专家学者、房地产及相关行业客户、主流媒体等近400百人会聚一堂，总结2010楼市年度热点，探讨楼市变化的应对之策，共同展望2011年楼市发展趋势。

峰会时间：12月07日15：00-20：10

峰会地点：浙江省人民大会堂宴会厅

特别嘉宾：

北京大学经济学院院长曹和平

浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华

浙江省房地产业协会会长唐世定

CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军

易居中国高级副总裁吴滨等

以下为创新峰会现场实录：

主持人：尊贵的各位来宾、各位领导，“2010新浪乐居创新峰会”暨答谢晚宴正式开始。

主持人：感谢可爱的姑娘们给我们带来激情四射的开场舞。

各位尊贵的来宾，先生们、女士们，大家下午好！网聚你我，乐居到家，欢迎来到“2010新浪乐居创新峰会”的现场，我是今天的主持人，来自新浪乐居杭州站的陈稼。同样非常高兴可以跟大家一起来分享这样一个美好的下午。我们创新峰会自2004年至今已经成功举办了七年。

其实今年对我们来说意义相当特殊，因为是第一次由新浪和百度这两个网络集团联手共同来举办的一次峰会，在之前我们已经在华南地区成功举办了两站，今天第三站来到了美丽的西子湖畔，来到了我们美丽的杭州。今天也非常地高兴能够跟在场的各位领导和嘉宾一同来分享新浪乐居的喜悦。

在一开始的时候，还是请允许我介绍一下今天在场的各位尊贵领导和嘉宾，他们是：

北京大学经济学院院长曹和平先生

浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华先生

浙江省房地产业协会会长唐世定先生

CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军先生

易居中国高级副总裁吴滨先生

省委宣传部宣传处处长陆刚先生

省外宣网络管理处处长钱伟刚先生

省政府新闻办新闻发布处处长叶彤女士

省青年企业家协会秘书长柴鸿先生

杭州市房地产业协会副会长林作华

赛丽控股集团总裁夏赛丽女士

新浪乐居杭州总经理斯海洲先生

当代传媒总经理姚碧波先生

青年时报社长章丰先生

今日早报副总编张勤女士

除此之外，现场还有绿城房产、滨江地产、万科地产、保利地产、华润置地、中海地产、九龙仓地产以及红星美凯龙等房地产企业和家居企业的领导，欢迎你们的到来。

当然现场还有华坤道威、动力中国、蓝创广告等知名的房地产营销代理机构的领导，欢迎你们。

我觉得今天现场真的是宾客满堂，除了这些房地产企业的领导之外，还有来自中国银行、东亚银行等等新浪乐居的合作单位的领导，欢迎你们。

在现场要非常感谢今天到来的媒体的领导，他们是杭州日报、钱江晚报、每日商报、青年时报、置业杭州、杭州电视台综合频道、杭州影视频道、浙江电视台公共新农村频道以及分众传媒的领导。

本次活动同样得到了蓝狮子读书会、杭州朴上寸村文化艺术有限公司、杭大科技、中欧奔驰房车、park1999酒吧等单位的大力支持，同样感谢你们，因为你们的到来，让我们的现场蓬荜生辉了。

首先来看一下创新峰会的年度宣传大片，一起来看VCR。

这一段震撼人心的宣传片，和我们一起来回顾从2004年到现在总共七年时间当中，新浪乐居创新峰会的辉煌，同样让我们一起感受了我们走过2010年，一同来展望未来的2011年。

接下来让我们以热烈的掌声有请新浪乐居杭州总经理斯海洲先生上台致辞，欢迎。

图为新浪乐居杭州总经理斯海洲致辞

斯海洲：尊敬的唐会长、曹院长、贾教授，尊敬的罗总，各位朋友，下午好，非常开心在这样一个阳光灿烂的下午，和大家聚在一起共享网聚你我，乐居到家“2010新浪乐居创新峰会”的盛宴。

在即将过去的这一年当中，在座的各位领导、专家、合作伙伴们都给了我们莫大的支持和帮助，使得我们在地区、行业房地产网媒里面取得了前所未有的成绩。

今年对房地产市场来说是非常不寻常的一年，对于新浪乐居杭州站更是极不平凡的一年，杭州新浪乐居在内容上、地方影响力打造上都取得了历史性的突破。我们的400大战、超级预备队微笑天使都在行业内取得了很好的成绩。这一些成绩的取得有赖于各位在座的朋友大力的支持和真心的厚爱。相信我们在新的一年当中，和大家一起能够开创新的天地。

杭州房地产市场在未来互联网时代下，跟我们的网媒一起共同成长、共同发展。我相信杭州房地产必将取得非常辉煌的新的一年。

再次感谢各位专家、朋友的光临，有您才有乐居，谢谢大家。

主持人：感谢斯总的致辞，让我们共同期待2011年杭州房地产市场的再次升辉。

接下来有请浙江省房地产业协会会长唐世定先生上台致辞，有请。

图为浙江省房地产业协会会长唐世定先生致辞

唐世定：各位来宾、各位朋友，下午好！很高兴应新浪乐居的邀请来参加新浪乐居的创新峰会。因为现在年底已经到了，大家都在盘点，既盘点2010年，又盘点“十一五”，刚刚乐居又盘点了六次峰会的情况。2010年已经到了年关了，2011年即将来临，“十一五”也即将完成历史任务，“十二五”规划即将出台。我们浙江省应该说在2011年和2010年，以及“十一五”期间房地产行业获得了蓬勃的发展。

最近我们正在讨论“十二五”规划，我告诉大家一些数据，浙江省房地产占全社会固定资产投资保持在21%左右，占全省国民生产总值一直保持在5%左右，占全省的地税收入20%左右。这三个数据表达了浙江房地产行业在“十一五”期间取得了长足的发展。这个得益于浙江的经济，得益于浙江的城市化进程，也依靠了我们行业的同志共同的努力。

浙江开发商我觉得有一点很可贵，不管是在市场低迷的时候，或者是在市场比较繁荣的时候，都牢牢记住注重品质、追求品牌、创新发展。所以我们专门搞过一次创新论坛，总结了浙江房地产企业在理念的创新、在产品的创新，在服务的创新、营销创新和管理创新方面的一些做法。我们在创新当中得到发展。就拿2010年来说对于房地产市场来说也是不平凡的一年，市场起伏不定。但是有一点我们相信，在国家宏观调控政策出台之后，浙江房地产业积极贯彻国家调控的方针，市场总体是平稳的、健康的，是有望可以软着陆的。

今天我不是说市场没有问题，还有很多问题要研究，我们有很多不确定的因素。所以我们很乐意来参加今天的创新峰会。因为这些问题，这些要研究的事，要在创新当中求得发展。

今天是一个很好的机会，我们请来了北京大学经济学院院长曹和平，还有浙江大学房地产研究中心主任博士生导师贾生华，贾教授跟我们协会合作多年，今年我们又做了一个课题，对于宏观经济运行和房地产周期走势的分析，他有很高的造诣，很深的研究。我们相信通过他们对通胀下的中国经济和新政下的全国房地产市场走势所做的系统的分析，对我们思考问题、审时度势、开创创新将会有新的启发。

我相信通过本次峰会，必定能帮助在座各位来把脉浙江省房地产市场，共同促进浙江房地产行业健康的发展，我们也相信，勇敢的迎接挑战，不断创新2011年房地产企业，“十二五”期间的房地产企业一定能再创辉煌。

主持人：非常感谢唐会长非常忠肯的致辞，他说浙江房地产市场还存在问题，但浙江开发商们非常愿意进取，非常愿意走创新之路，以至于浙江房地产市场还是比较平稳发展的。当然房地产市场在平稳发展当中，也离不开我们媒体，特别是像近几年房地产网络媒体能够给房地产商非常多的协助，所以说接下来我们将以热烈掌声有请上CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军先生，来做主题演讲。有请。

图为CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军

会上，CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军做了题为“E=MC2网聚你我，乐居到家”的主题演讲，全面介绍了乐居所拥有的新浪乐居、百度乐居两大互联网平台，运用“线上+线中+线下”的立体渠道全面聚合自身和外部丰富资源，实现几何效应，既保证了开发商客户的营销效果，更加为网友在众多繁复信息中高效获取精准、个性化的信息提供了便利。2011年，乐居将为业界提供近400亿的线上推广资源，联合中国消费者协会建设超过5000个遍布全国的专业呼叫中心坐席，组织上万次的大小线下网友活动，拓展信息服务到全国200多个大中城市。乐居将持续发挥创新精神依托互联网，与房地产全行业及所有购房置业者一起携手共同实现乐居理想，让乐居到达每个用户家中。

主持人：感谢罗总精彩的演讲。回顾2010年，我相信在房地产圈，我们谈论最多的一定是新政了，在新政下的中国房地产市场目前发展状况到底是怎样的呢？在场各位房地产商我们应该怎样来面对这样一个房地产调控下的市场呢？接下来让我们以热烈的掌声有请浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华先生上台做主题演讲，演讲题目是“新政下的中国房地产市场”。有请。

贾生华：各位下午好！很高兴参加乐居的活动，刚才罗总很生动的讲了网络和乐居在房地产业届的地位和作用，它服务于我们房地产业。

刚才提到，现在大家都讲新政，实际上已经不是新政了，所以我的题目做一点调整，叫“制度安排、政策调控与房地产业发展”，因为房地产调控政策大家已经习以为常了，今年是新政，到明年就不是新政了，明年必然有明年的新政。所以我们还是摆脱对新政的一种猜测或者是一种恐惧，或者是一种依赖，而从整体上来分析一下房地产给制度和政策的关系，然后在这样的制度和政策安排下，来积极的创新做好我们的事业。

为什么特别强调这一点呢？因为我们经常碰到开发商或者是媒体，或者是购房者在问这个调控什么时候结束？我们的调控结果是什么？房价能不能降下来等等问题。事实上都有一个假设，提这个问题都有一个假设就是调控什么时候会结束？但事实上在房地产行业的人应该更清晰的认识到调控不会结束，调控伴随着我们，中国房地产是怎么产生的？就是制度和政策安排创造出来的，本来我们就没有房地产。在80年代之前有30多年，在共产党社会主义制度下是没有房地产的，房地产的产生就是制度创新的结果。再接下来后面的房地产要发展，必然伴随着调控和制度安排的创新，这里也是毫无疑问的。所以大家不需要猜测什么时候调控结束，而是要考虑如何在调控下生存。

我讲五点问题，第一个问题是制度改革中横空出世，我们房地产调控是制度培育起来的，我们看到房地产做的越来越好，我们的城市越来越漂亮，对于中国来说，改革开放三十年，事实上有二十年的时间都主要依靠房地产，得到社会经济全面的进步和发展。但这个发展应该归功于房地产的制度安排和房地产的政策，有利的政策对市场的培育。

我这里稍微做一点回顾，80年代改革是探索期，所以我说80年代应该还没有房地产，虽然改革开放设计是邓小平同志在80年的时候就提出住房制度改革，但事实上在80年代国家主要重心是解决吃饭和穿衣问题。但在土地方面也做了一些探索，这就是房地产的开始，1987年11月，在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州，进行土地改革试点。1987年12月1号深圳首次拍卖土地使用权，这才是真正土地市场的探索，当时这个探索还是有点非法的，制度上还有待于突破。所以真正深圳的探索，1988年全国人大对中华人民共和国《宪法》进行了修改，删除了土地不可以出租的定义，增加了土地使用权可以按照法律进行转让。1990年国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，农村小产权房为什么不合法？就是没有农村集体土地转让条例，虽然宪法说了土地可以依法进行转让，但是我们没有制订相应的农村集体土地出让转让条例。由此可见，我们的房地产市场就是一种制度的安排和设计。

真正房地产市场的培育是在1994年和2003年期间完成的。1994年有一个里程碑意义的国务院文件，叫做《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，今天的微笑天使估计都是90后或者是80后，对我们这些年纪大的人是历历在目，但是对于年轻人来说已经是非常陌生。1998年7月，《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，要加快住房市场的培育，让它成为消费热点和经济增长点。所以98年这个文件宣布停止住房实物分配，由此才真正启动了房地产市场。这两个文件真正把房地产的需求调动起来。

但是在结束分房子之后老百姓还要买得起房，就是政府给他贷款，这个在中国和美国是一样的，美国次贷危机，就是银行给老百姓贷款，从而刺激了房地产的需求。这里有一个数据，我们国家97年底的时候，房地产贷款还很少，全国余额只有190亿元，从97年开始，在我们中国流传了一个美国老太太和中国老太太的天堂对话，就因为这个天堂对话，中国人改变了祖祖辈辈不借钱消费的传统习惯，然后开始借钱购房。

所以个人住房抵押贷款余额不断攀升，快速增长，到2009年底已经是4.76万亿，虽然对于我们国家34万亿来说不是很大的数目，但是相对于02年年末余额只有8千亿的规模来说，增加的速度是相当快的。所以在培育房地产市场方面应该说发挥了十分重要的作用。

为什么说到2003年培育市场的任务就完成了呢？主要是2003年8月国务院又发布了一个关于房地产的文件，叫做《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就是著名的18号文件，这个文件提出要根据住房制度改革的进程和居民收入状况、住房状况完善住房供应，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或者是承租普通商品房。这是一个进一步的跨越，因为在98年文件里提出了经济适用房为主，到03年明确了多数家庭购买或者是承租普通商品房，并且这个文件的背景是针对人民银行的121文件，就是提出控制房地产的信贷分析，所以说是对中国房地产制度的总结。这个总结明确提出要统一认识房地产业基本健康，没有风险，明确确立了房地产支柱产业地位。现在各地都在做“十二五”发展规划，现在已经不提支柱产业，但是支柱产业是在03年8月明确在国务院文件里提出来的，明确的方向就是要市场化，并且要求加强各方面的调控。关于我们国家房地产的发展，是在制度创新的过程里边产生出来的，横空出世。

第二点就是政策调控下的复杂表情。是04年到现在，越来越近，我们培育了一个房地产市场，但是很快就发现这个市场有它一些不太顺服的性格，这个性格从04年开始逐渐暴露出来，所以开始进入了调控期，从培育为主变成调控为主。这个调控每年都有，越来越近，所以大家越来越熟悉了，04年的时候国家在宏观经济有点过热的情况下，推出了对于过快增长投资的四个产业进行投资的控制，就是水泥、钢铁、电解铝和房地产，提高这些产业的门槛，控制投资的规模和速度，从而对房地产供给产生了一定的影响。这事实上成为房价后来进一步上涨的原因。

05年3月，就是著名的国八条，《关于切实稳定住房价格的通知》，而05年的房价跟现在的房价是不可同日而语的。所以05年八条明确提出要稳定房价。

06年是国六条，06年国家提出要调整住房供应结构，稳定住房价格，表明国八条没有达到预期稳定价格的效果。所以温总理和几个部委提出了《关于调控住房供应结构，稳定住房价格的意见》，所谓90/70的政策就是在06年国六条中提出来并且在全国推行的。

07年经济明显过热，所以我们国家宏观经济政策提出房子经济增长由偏快转变为过热为主基调，在07年是典型货币政策紧缩时期，人民银行连续十次上调存款准备金率，最近又上调了好几次，房地产方面物权法、物业税试点的扩大，以及8月份，《关于解决城市低收入家庭住房难的若干意见》，第一次以国务院文件的形式提出了住房保障制度。

特别是到08年随着上半年进一步的“双防”，使得房地产市场有所回落。但是08年下半年出现了美国的次贷危机和随后的金融海啸，所以我们国家在08年下半年从“双防”变成保增长，出台了一系列的刺激经济的措施，特别是在12月21号国务院办公厅发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，前面是持续发展，这里是健康发展，事实上字面上差不多，但方向是相反的，各地积极救市。所以成就了09年房地产市场的V型反转。所以大家想想，08年的时候我们多么的悲观？到了09年我们兴高采烈，超出了所有人的预期，出现了房地产市场V型的反转。所以大家想想，如果没有政策的调控，和政府有型的看得见的手来左右市场，不会发生这些故事。

到了2010年大家就历历在目了，我们国家连续三次被媒体称为世上最严厉的调控，事实上没有最严厉，只有更严厉。因为1月份是国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展》，4月17号《国务院坚决遏制部分城市过快上涨的通知》，9月29号进一步落后新国十条，提出五个方面的措施，其中得三套房要停贷，没有一年以上当地纳税证明非本地居民停贷，很多城市出台了以限购、限贷、停贷、停购为特征的房地产调控政策。在这些政策的作用下，房地产市场并没有像预计的那样出现大幅度回落或者是降温，而是仍然健康的繁荣和发展。

我们看一下万科的销售，因为万科在全国城市覆盖面比较广，它的销售刚刚发布到12月1号，累计销售面积830万方，累计销售金额是超过了一千亿。94年的时候万科制订了到14年上千亿的目标，王石在浙大两次做演讲都提到了一千亿的目标，并且万科为此做了很多的准备。但是在房地产调控过程当中，刚才说了04年是开始调控，在调控背景下，经过04年到10年七年的时间，就达到了一千亿。

我们把万科从07年1月到现在销售做了一张图，万科销售面积和销售金额、销售均价10年都比去年有明显的上涨和增长，所以万科只是整个房地产市场和房地产行业的一个缩影。如果一个月会发生一些特殊变化的话，我们看一下半年，我算了一下，万科在09年上半年销售均价是8819，在下半年是10390，在10年上半年是11483，下半年是12395，所以房价是稳步增长和上涨。

所以04年到现在政府十分辛苦，大家也十分的劳累，但就是搞不清楚到底房地产怎么了。所以网上经常有这张图，这张图体现了全国人民，从政府到老百姓，从开发商到媒体、到学者大家的困惑，房地产到底怎么了？事实上刚才我们讲了，是政府、制度、政策创造的一个神话，它也可以是一个魔鬼，也可以成为一个天使，本来我们希望它成为一个天使，但是它有一点魔鬼的性格，每年调控，但是这个魔鬼的属性仍然在发挥作用。

我这里总结了八个“了”，城市变了、住房好了、房价涨、投资赚了，这是皆大欢喜的事情，但是房奴来了、穷人骂了、专家乱了、政府难了，这是不好的现象。我们对房地产感到十分困惑，不同利益阶层都有非常激烈的意见。

回到第三个话题，为什么房价不断攀升，为什么不停的调控，而房价不被调控所动，不像大家希望的那样房价有所下降，或者是能够使人们比较轻松的买房呢？实际上我们看到在调控的时期房价涨的更快，在培育的时期房价涨的没有那么快。

这是我们收集的深圳、广州、上海、北京、杭州几个城市各个时期房价数据。03年之前房价基本平稳，04年房价开始涨幅。

如果用浙江省全省统计数据来看，也可以看出类似的结果，这是我们从96年到今年1―10月份浙江省全省商品房成交均价，也可以看出这种情况，在96年―03年十分平稳，成交均价在一千块左右开始，涨到2500左右，但04年开始从2500、3000开始，涨到今年已经超过了9000块，如果计算一下涨幅的话，99年全省成交均价是1908，04年是3108年，五年上涨了63%，09年价格达到了7826。所以房价上涨是不言而喻的。

那么涨价背后问题是什么？我的归结是两个市场在发挥作用，一个是土地市场拍卖市场，商品房土地供应的拍卖市场，这个供应方是唯一的城市政府，需求方是各位开发商，所以我们看到每当有土地拍出的时候，就会有很多开发商去竞争这个地块。所以在这种情况下土地市场供应是垄断性的，供不应求的情况是经常的，所以它的价格是呈现上涨趋势。前几天杭州滨江房产拍出了一个地王，因为不出这个价格拿不到这块地。

与这个市场对应的另外一个市场就是商品房市场，开发商拿到地之后按照既定的容积率只能作那么多的房子。所以回到商品房市场的时候，开发商就成了相对的垄断者，加上我们的营销策划比较成功，我们总是说仅有98席针对尊贵的你，有多少尊贵的你呢？从我们停止福利分房之后，很多购房者，包括消费者、投资者都来到这个市场，所以我们又是相对垄断的供给者，购房者是大量竞争性的购房者，所以又是价格往上走。这两个连起来形成循环互动攀升，地价和房价互动攀升，所以政府也在争论是地价影响房价还是房价影响地价？这个事实上是不需要争论的，就像鸡和蛋的关系一样，是相互影响的。而这两个市场又是供不应求的，所以结果又是互动攀升。所以价格上涨背后的力量，还是市场的力量在起作用。

我这里有一个示意图来表示地价和房价互动攀升形成内在的循环，在商品房市场上，房子是有数的，而购房者是有所增长的，所以房价上涨了。因为政府供应是垄断的，开发商投资需求是膨胀的，所以地价在上涨。地价和房价上涨之后，房地产投资收益高了，这是不争的事实，所以家庭方面会扩大房地产投资。企业方面，不仅开发商，而且产业资本也会增加房地产的投资。所以这两个市场又形成新的需求，而供给跟不上，这就是房价跟地价持续上涨的一个内在的机理。

这是08年以来杭州主城区房价月度变化图，08年比较平稳，特别是二手房是比较平稳的，因为08年是金融海啸，受十分严峻的国际经济的影响，但是房价稍有回落，但是09年救市之后，房地产就开始大幅度上涨，今年调控根本不影响房价上涨，房价仍然呈现出上升的趋势。

我做了一点统计，主城区新建商品房均价，以二季度三个月合起来看，08年二季度均价是14300，09年是13022，10年二季度21037，同比上涨61%。如果二手房09年也没有回落，08年二季度是12600，09年二季度是13700，10年二季度是20000，同比上涨45.6%。所以房价难以遏制。

宁波市的成交情况也是类似的，08年二季度6900，09年二季度为7290，10年是10533，这些数据都显示出没有出现房价下调的现象。

为什么会这样呢？主要是我们的需求和供给的不平衡没有得到根本的扭转，并且还会不断的加剧。需求的不断积累主要表现为消费需求和投资需求两部分，这两部分大家现在争论很多，我认为它事实上是难以区别的，只要房价在上涨，这两部分是混合在一起的。供给方面，实际上政府今年国十条里面提到了增加有效供给，但是大家把目光都投向开发商，说他们捂盘惜售，事实上开发商增加供应量是难以解决这个问题。最主要的一个是土地产权的问题，大量农村房闲置，第二是土地数量，第三是城市政府供应土地有限制，第四是基础设施配套不行，即使把地拿出来，它在荒郊野岭也是没有用的。所以在这种情况下供不应求的趋势没有丝毫的改变。因此，房价保持坚挺。

这个矛盾主要方面我认为是在供给方面，现在虽然出了很多政策去抑制需求，特别是是投资和投机的需求，但要解决这个问题要从增加供给方面着手，是需要政府调整供应结构、城乡关系、调整城市制度这些方面下工夫，这个我估计是未来必然的选择。

第四个问题，调控为什么弃而不舍？既然调控解决不了什么问题，政府是不是就不要调控放假了？也有许多人建议说政府责任就是把住房保证，你只要把公共租赁房建好、把经济适用房建好就不要管了，而这是不可能的。为什么呢？两个层面，一个是宏观经济发展的需要，在我们国家房地产如果不提它是支柱产业，但事实上它已经成为了支柱产业。那天讨论浙江省“十二五”规划，我说不提它是支柱产业，是怕舆论，事实上它就是经济支柱。在这种情况下宏观经济的变化，如果要进行调控的话就必须考虑房地产。很多人说宏观调控过程中，政府为什么往往上半年跟下半年说的跟做的完全相反，这就是宏观调控本身特点决定的。

第二个原因是房地产市场本身的特点，房地产既是消费者又是投资者，它涉及到住房服务市场、住宅的资产市场和房地产投资的资金市场。我们现在舆论特别关注的是在资产市场，就是商品房实体市场方面，就是住房的租赁，住房居住的属性，还有购买的资产市场，还有投资的资金市场的统一。我们在这些方面有很多的创新。

另外还有四种功能，我把它归结为保增长、建城市、重民生、防风险，保增长将会是永恒的主题，不会发生变化；建城市，这是主题，谁做领导都要建城市；重民生，要加强老百姓居住消费的保证，这方面我们加强住房保证，主要是保证基本居住需要，这也是不能少的，因为所有国家最后房地产游戏下来都是一个悲剧，这个悲剧就是房地产泡沫的破灭，我们国家一定要想办法防止这样一个泡沫破灭，特别是防止它产生严重的经济和社会动荡风险。

由于这个属性，房地产是经济支柱、社会重心和政治基石，因此政府是不会放手的，我们不要讲旧政、新政，也不要指望房地产没有调控，没有调控就完了。我们在调控下生存，是我们接下来的常态。

第五个问题，“两只手”较量的前景是什么？大家都在嘲笑调控，有人说调控房价还是涨了呀，也有人说调控房价降20%―30%，“两只手”是看得见的手和看不见的手，看得见的手是市场的力量，看不见的手是政府的力量，我的观点是这两只手都重要，市场也不要自大，刚才讲了市场是政府做出来的；第二你也不要想着让政府调控达到所谓的效果，让房价降下来，那样的话就没有市场了，没有市场了这个游戏也就结束了，这都是难以接受的。

“两只手”的关系可以有多种，我们媒体上经常把它看作是掰手腕，事实上这是一种曲解，是一种误解，它不是一种较量。“两只手”还可以做什么呢？还可以握手，不需要较劲呀。“两只手”还可以牵手，“两只手”还可以牵在一起，并且非常温馨和浪漫。所以政府这只手和市场这只手是要牵手，而不是掰手腕。所以它的前景并不是我们想象的那样。

我们政策目标从宏观看是防止投资国内，房地产政策目标03年提出持续健康发展，05年是稳定住房价格，06年是调整供应结构，稳定住房价格，07年是加强住房保障，10年是平稳健康发展，遏制房价过快上涨。所以从这个意义来说，遏制房价和稳定房价这个目标没有实现。

调控的宏观效果优于行业效果，保增长是有的，经济效果好于社会效果，但是住房困难，特别是青年人的住房困难，社会舆论压力是比较大的。

调控的前景，它是没有胜负的游戏，需要继续牵手是最幸福的，所以我估计房地产的宏观调控会和房地产市场不离不弃，调控到永远，发展越来越健康，这就是它们未来的前景。

最后我祝愿企业经营创新，投资乘风破浪，加起来就是新浪；政府调控快乐，家庭生活安居，加起来就是乐居。

主持人：非常感谢贾教授和我们分享他的观点。我们非常的开心，北京大学经济学院院长曹和平先生也及时赶到了峰会的现场，接下来就有请他为我们带上主题为“通胀下的中国经济”的主题演讲，有请。

图为北京大学经济学院院长曹和平

曹和平：大家好！我的主题是“通胀下的中国经济”，下面的副标题是中国增长的结构问题与短期应对策略的出路。

在讲这个问题之前，我还想对贾老师刚才的观点加一点我的理解。为什么政府不增加土地的供给呢？我们国家在90年代有一个分税制，就是把国税和地税分开来，为什么会有分税制度呢？分税制度从80年代就开始了，80年代我在各地调研的时候发现，各个地方都在截留蓄水，我去上海的时候上海截留的特别厉害，所以国税和地税分税制度，国税优先，地税在后面。但是当地方城市建设需要资金的时候，而国税增长很快，地税增长很慢的时候，出售土地就成为了重要的资金来源。我们国家15亿亩耕地，13亿人口，我们自己生产1万亿进粮食，我们也要消费这些粮食，所以在这种情况下，政府分批小批量供给土地，然后土地价格的提高又能增加税收，增加地方的收入。所以在这个体制下地方政府没有增加土地供给总量，如果土地供给增加的时候，那我们的口粮可能成为问题。

大概我们国家土地供给是和我们国家分税制有关，分税制又和我们的人口总量和土地总量有关，除非未来一段时间我们单位土地面积上的粮食能够大幅度的增长，或者说除非未来一段时间我们的种粮不依赖天和基本关系的供给，否则是不会的。所以我们国家住宅用地的解决，可能有赖于分税制度的改革。

现在我想讲一下我们国家经济增长问题的概述。什么是通货膨胀呢？比如说我们的经济300块钱，每一杯水是一个产品，消费经济，可以想象，如果再一个经济单元里面，我放进去300块钱，300杯水，一块钱一杯，明年年底的时候把经济货币全部回笼了，里面可以放两百块钱，或者是在里面新增一百块钱，如果还是消费低于300的时候，就看每一杯水值两块钱，价格提高了，货币购买对应的物品量下降了，原来一块钱能买一杯水，现在一块钱能买半杯水，就是物价提高了，货币贬值了，这是通货膨胀的基本含义。但是这里面有一个问题，可能会出现问题，就是人民银行增加了45万亿的货币，因为到10月份的时候大概是25万亿的GDP，将近70亿的M2，所以超发了45万亿货币，这个说法对吗？这个说法不对。在银行里面过去借钱的时候，一个企业如果借一百块钱，这一百块钱当时就可以拿走，但是在现在的体制下，借10万块钱，只用一万块钱，可以把那9万块钱存在那里，这就是内生的货币。这是根据经济的活动把货币跟延长了，这叫内生货币，内生货币是好货币，外生货币是坏货币。

我们现在外生货币进来一美元的时候把它换成6.7的人民币，中央银行通过印钞票的方式把外币留在金管局里面，这些货币虽然是过来的项目活动，但是丢在经济里面就是高温货币，流通成现金，我们认为它会像内生过剩。但内生货币不可怕，前一段时间有一个企业，有一个国际银行部要投资大型房地产企业，在浙商有一比投资，投资3.53亿，银行马上组织了8家企业，8家企业成立了一个增值大型房地产的增值系，需要3.53亿，而这个大家企业里面正好有一家企业拥有临汾的矿产，而在河北一家的上市公司，恰好需要这个煤矿，使这个能源公司在年终报表显得漂亮。所以投资3.53的时候，需要拥有矿产的这家企业卖给这家能源企业，付出了2.8个亿，而这2.8亿银行投资部拿了一部分放到房地产去。同时让卖掉煤矿的企业拥有整个增值房地产的股份和拥有这家能源的股份。当天晚上当大型房地产拿到3.53亿的时候，有2.8个亿就到了上证所市场当中去，这就是一个内生货币过程。所以现在我们两万六千亿的内生货币，大概相当于18万到货币当中去。但当把这个拓展到69万的时候，那并不可怕，那是内生货币，可怕的是通货膨胀的现象。

我们国家问题出在哪儿？因为是讲房地产，我讲房地产关联行业，关联行业是钢筋混凝土供给，把这一堆巨量的钢铁和水泥搅拌一下，变成了钢筋混凝土工地，就叫建筑业，当把这些累成高楼大厦的时候，这个占的比例多少？很可能全世界有三条高速铁路建起来的话，有一条铁路是在中国。

建筑业恰好在国民经济中间，因为房地产下游是装饰零售，再下游是各种各样的第三服务产业，上游是重运输，所以建筑业在整个国民经济体系当中、链条当中处于中间一段，当建筑业起来的时候，它就像一根柱子一样，拉动了上千万的经济实体同时增长。所以建筑业怎么能不交柱子型的产业呢？它确实牵引着一群产业在它的两边共同成长。所以我说建筑业是中国国民经济成长的缩影。

因为建筑业那么大，上下游产业不可能那么小，比如这个话筒，占了全世界70%的产值，东莞也是一样，占了很大的出口份额，穿的服装去年是全世界42%的份额。所以正是建筑业和国民经济体系超常规的增长，去年我们国家物质生产份额几乎是世界物质生产份额的三分之一以上，但是我们卖了5万亿，大概是GDP的7%，生产了世界35%以上的物质产品，卖了7%，我把它叫做中国经济中物产生产份额过大，价值生产份额过小，丰产不丰收。

有了这么一个国民经济增长在国际和国内大画面以后，我们想问一下货币后果，那就是每年压低价格去出口的时候，就变成了每年出钞大概在上千亿。因为当你出去多的时候，人家买中国产品多，对人民币需求就相当于中国经济体对外币需求要小，所以人民币有升值的压力，人民币越慢于增值速度的话，今年年初用一百万块钱换七百万人民币，我到年底再用六百五十万换一百万出去了，这就是一个合适的方式。换句话说当你具备储藏功能的时候，还有热钱愿意进来，所以每个月有两百亿进来的时候，换一千四百亿货币。当你再有八百亿热钱进来的时候，就是七千亿，我们去年是七千九百亿贷款总量，当把七千九百亿降到每个月贷五千亿的时候，没想到增长的世界效应，外币进来迫使新增货币达到七千。这就是经济增长带来了货币现象，这个货币是实实在在的财富，这些财富能够到哪儿去呢？

因为刚才贾老师讲的要素市场不开放，要素市场开放的一个是学生的念书，劳动力市场的培养，第二个是资本市场要素大体允许开放，结果会出现什么情况呢？出现房地产综合类的土地和其他耐用设施类的一揽子商品变成了把钱丢在这里面的池子，所以房地产市场变成了一个池子。这是货币的第一个后果。

货币的第二个后果是什么呢？当人民币变成货币储藏的时候，我是一个港商，一个月来两次，手上多余的一千块钱人民币没有用完的话，我把它放在手上下个月来，如果1500位港商都储存人民币的话，那就有15000亿人民币。不管怎么样，这个人民币储藏功能会到国外去，每印一百块钱，97块钱会到国外去。仅仅因为储藏的功能，你具有半世界货币的影子，所以这些货币到了外边活动的时候，叫做离岸，离岸以后如果不回来，在那边结算和循环的时候，比如说由它的中央政府干预的话就相当于90年代之前的外汇券制度，就会造成两个市场，如果不干预的话就形成了通货期，流通的越多，就越压缩美元的通货期。

比如缅甸用人民币结算比例已经比较高了，越南也是这样，其实有些经济指数也是这样，可以想像，这会出现一个什么情况呢？核心货币就特别害怕，过去全世界货币20亿美元，每年丢进去1200亿，如果你不断有货币不断踩进核心货币的话，就把原来吃独食的好处拿走了。所以正是在这个问题上，中国和美国爆发货币战争的可能性非常大，如果不解决这个问题是非常危险的。如果我们国家出国的话，我们货币向海外流，可是流的速度没有像国家内部这么快，就会形成流动性过剩的物价增长。现在是不是这个时点呢？这就是我们要讲的第二个问题。

最近两次物价增长背后的通胀因子。2007年那时候就有经济过热的出现，一直到2007年10月就整顿、限制当月的贷款额度，到2008年8月份就变成了“双防”，可是没有想到那个时候来了一次世界性的金融危机，我们的出口掉下来了，2008年在上海的时候，上海GDP增长是1%，从来没有像这个样子，10月份山西GDP增长是负的。当我们强行把当月贷款余额拿下来，2008年国外市场需求降低30%的时候，使得我们的经济下去，当时治理“双防”经济过热的时候，没有考虑开放经济下的海外因素，这是一个比较大的失误。

我们国家这一次物价上涨的前一次，就是2007年长达14个月的上涨，这次物价会涨到什么程度？今年3月份我们物价不断涨，上个月涨到了4.4，我们特别害怕物价会不会破5？因为4%是经济全面过热的预警红线，4是不是要拉紧呢？最近传出来是要把信贷额度降到5000，非常厉害。但这个时候会不会对整个经济的流通形成大的伤害呢？根据过去一两年来看我觉得不会，因为根据我的估计，每个月丢到流通的现金跟人民银行的现金差不多，所以我个人估计物价还会大致涨14个月，也就是14个月后会掉下来，现在已经10个月了，也就是大概还要4个月才能制止。

大家知道布朗运动，布朗运动是一个什么过程呢？后来看到是水分子不断敲打布朗，这边力量大往那边走，特别是这次奥运会，如果赢的里面有十万个观众，赢的一方和输的一方都到一个水气球，如果赢了的人非常兴奋，打那个粒子非常兴奋得话，那个气球就会像赢的方面跑去。如果那一方打的厉害的话，那气球又会改过来。所以布朗运动是没有规则的。

但我们能不能认为这次CPI过程是没有规则的呢？最早研究物价上涨的都是从布朗运动出发，比如说你喝醉了，12点你出了餐馆，我问你凌晨四点醉汉走到那里，有的回答是走到监狱里面去，有的回答是回到餐馆，最好的回答是在原地，因为喝醉了之后，身体粒子敲打他的时候，最大的可能性是回到原地去。所以你问曹老师这轮物价涨到什么时候为止？我个人判断，从第一个月涨到14个月，如果大过程没有变的话，把它取成一个点，又把这次物价增长时刻想象成一个点，那这个粒子大概需要同样长的时候。所以如果每个月增加0.2%―0.3%的话，今年物价破5的情况还是会有，但是大家记住，到今年四季度GDP增长到9.3%，增长不断在下降，可是我们的PPI是在上涨的，会变成库存吗？我们还不知道，要根据下一个阶段，利率、存款准备金率和其他的组合性政策情况来判断。所以在这个时点情况不明朗的情况下，最好的布朗运动的判断，就是走14个月停下来。这是一个判断。

第三个问题是通胀治理对策与未来两季度经济预测。我们国家通货膨胀出在哪里？出在政策导向方面，我们为了出口就使价格具有竞争力，我们平价劳动成本，平价土地，送给海外投资商和所有国人企业，所以压低要素方式，来使我们的产品具有竞争力。结果当你压低要素产品的时候，要素投资报酬低了，工人工资低了，每一个工资对着孩子上学，对应着吃饭，对应着买车住房，所以去年生产的东西，举城乡居民之力才能买67%，需要把33%拿到海外去。所以我们要使自己生产的东西大体自己能买90%左右，把10%放到海外，那我们的收入就要大幅度增加，收入增长了，把出口导向政策能够改变，内需增加，内需增加的时候购买力就会增加，高能货币换美元的过程可能就会停止。这些通货膨胀中长期对策，就是增加居民的收入。

还有什么政策呢？就是要改变国际货币体系，为什么呢？因为现在的国际货币体系是不合理的，比如说美国是世界上贸易经济的核心货币，但是美国现在需要的是扩张性货币政策。可是我们国家现在需要收缩性的政策，但是美国不会因为我是核心货币，起到世界货币的增加就不发行美元了，该发多少还发国家。所以美国为了自己的利益，把调整世界经济的宏观需求放在第二位，把自己国家的利益放在第一位。这说明什么特？全世界现在的核心货币制度安排把世界货币放在一家货币身上是不合理的，比如说现在没有人民币这个制度，比如我们有上海币、青海币，由于金融危机上海出口下降，所以上海需要扩大性政策，上海货币一直贬低，青海币值一直上升，就把你的币值升起来，上海说你不升我就以各种因素压你。所以现在国际货币体系改变的重要一条就是核心货币和国民货币脱钩，这是长期对策的两点，当然要解决这两点，产业结构调整和其他方式要进入我们的管理领域里面去。

短期政策是什么呢？我个人认为就是在短期情况下，就是“槌球管”，爱是什么政策就是什么政策。中长期政策，就是增加就业变量管理，我们国家很多企业没有增加就业，这才能提高老百姓的收入，然后是调整产业结构、改革资本市场和国际货币政策。

图为高端对话现场

主持人：感谢曹教授，曹教授对当前经济形势给我们做了具体的分析，确实大经济会影响到我们的房地产市场，经过2008年全球金融危机之后，我发现房地产商在面临2010年的时候已经相当坦然了，就像刚才唐会长所说的，只要我们坚定自己的信念，坚持品牌和理念的创新，一定能够在市场环境下得到长足的发展。所以说经历了2010年，面对即将到来的2011年，在场各位房地产商将如何来应对呢？今天我们的峰会专门推出了一个对话环节，对话主题是新形势下的房地产企业应对，有请对话环节主持人，新浪乐居杭州总经理斯海洲先生，有请斯总上台。

有请对话嘉宾：CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军先生

北京大学经济学院院长曹和平

浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华教授

智威广告董事长胡志军先生

易居中国高级总裁吴滨

主持人：今天论坛的最后一个环节会比较短，因为时间比较紧张。今天我们邀请到了北京大学经济学院院长曹和平先生、CRIC联席执行总裁新浪乐居总经理罗军、浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华、易居中国高级总裁吴滨先生、智威广告董事长胡志军。

在今天这样一个经济和通胀形势跟房地产新政的环境当中，在座开发商都比较谨慎，不太想表达自己的意见，今天来听听这些专家、学者、媒体和策划机构的代表，他们对这个行业在这个形势下有什么样的见解和建议。

首先邀请曹和平教授，你在比较宏观的层面上，对房地产企业在现在的形势下有什么样的借鉴和建议。

曹和平：首先我想讲一下，房价应该是稳定增长，因为房价有两个特征，一个是价格弹性，第二个是投资机会成本。所以房价是刚性的，它掉的时候不会像商品价格一条线掉下来，肯定是平的掉下来，它具有刚性和黏性；第二房屋的购买或者是房屋的销售，是以消费者长期收入为条件，不会以短期收入的变化来影响房价。正是因为这两个特征，使得房价在调控的大环境下还在稳步上升。

我在美国念书的时候上过一门课，在美国1950年到2000年50年间，它的行业报酬率都在变化，从繁荣最高衰落下来，惟有房地产价格每年5%的速度增长。所以房价掉下来非常难，除非在77个大中型城市之外每年购买数量超过一半，那可能这77个城市中房价会掉下来。

第二房地产在这种形势下怎么办呢？信贷出现了问题，我刚才举了一个例子，信托产品和私募股权投资，还有卖方回购、第三方担保，这些资本市场上的方式我觉得大家应该学习，往往能够奏效。

主持人：谢谢曹教授，对于他借鉴在座的可以好好去体会。

第二个我想邀请易居中国高级总裁，也是现在绿城易居房产代理公司总经理吴滨先生，我觉得他今天还是能够代表一半的开发商，尤其易居开发商是一线的企业，我想他对房地产市场肯定会有比较直观和深刻的认识。

图为易居中国高级副总裁吴滨

吴滨：谢谢斯总，因为易居本身做流通服务的，有一个机会跟绿城，我们和绿城易居做了代理公司，因为跟消费者打交道，我从98年做房地产行业，当中经历了非常多的所谓的一次次的危机、调控，我谈一些感受。

在08年的时候，我当时非常鼓励大家在那个时候买房子，我觉得在那个时候买房子是非常合适的时候，当时报纸也做了大幅的报道。在大中城市里面，房价在一定的时间跌下来几乎不可能，在那时候我自己的朋友也好，我自己也好都买了房子，我自己在08年买了三套房子，全部涨了，时间选对。08年最后说是企业抱团过冬，但是在10年的时候几乎没有听到这样的话，但我想10年的企业更实际。现在很多房产企业在拿地的时候，在做项目投资的时候，往往在一家所谓的房产公司后面除了投资人之外，实际上参与者和建设大集团和小集团联合做这个事情。香港就是一个很好的例子，包括在美国，在一些发达国家和海外发达市场都可以找到这样的例子。所以在现实情况下，还应该想一想抱团过冬，或者是抱团一起让这个市场更健康的角度发展。

另外在投资方向上，最近我们和一些消费者，他们经常会问现在买房子应该买什么样的房子，就举上海的例子，我们跟很多消费者谈的时候，讲到这样一个观点，就是如果目前在上海买房子的话，上海稍微偏远一点的地方，一万多块的房子购买要谨慎一些，不要太过于冲动，因为还有很大一块未来的保障性住房的供应，往往也是在这个区域会出现，而它的价格会比较低，所以可能会影响到未来投资的概念。

再讲回到所谓的房产开发企业也如此，谈一点代表自己的一个观点，不代表易居中国的观点。我觉得对于投资房产或者是选择地块同样如此，对一些比较好的地，换句话说对于一些改善性需求或者是针对未来第三四套房子购买需求的地块，我们可能比较乐观一点。但相对有一些比较偏远，或者是牵扯到大市政配套不完善的地方，需要有比较谨慎的态度。但是对于一些大的集团，可能两头都要跑，一头往政府所提倡鼓励的解决普通百姓偏保障性住房，因为保障性住房应该是政府为主，不应该是开发商应该考虑的，因为现在越来越多的消费者不是第一次购买房子，对品质，对品牌关注度会更高。这是我想表达的一个意思。

主持人：吴总的意思非常的清新和直接，在座开发商可以有一些借鉴。

接下来有请智威广告董事长胡志军，在现在的形势下，你对房地产企业有什么样的建议？

图为智威广告董事长胡志军

胡志军：非常感谢新浪使我能有这样一个机会，因为在座各位都是业内人士，很多还都是我的客户。我有一个题外话，因为新浪每年都会举办年会，我的总体感觉今年开发商比较轻松一些，神态也比较淡定，说明今年形势会不错。

讲到对2011年市场的判断，作为一家专业的资讯机构，我们也有客观的评价。总体来说跟刚才各位嘉宾比较接近，简单的说，我们认为2011年应该是供需两旺的态势，我认为还是一个大的牛市，形势会比较好。如果了解我的人可能会知道，尽管我是一家服务机构，但是我追求的是独立性，因为我觉得作为一个研究人员，更多的是要讲一些冷静的话、清醒的话，而不是取悦于大众媒体或者是取悦于老板的话。所以我认为2011年一定会出现供需两旺的态势，尽管有很多不确定的政策因素，我认为像房产税这些问题，如果真正达到降房价的功能，我认为这个功能还是有限，因为房产税更多是解决社会不公带来的好处，也就是你多买房子，多拥有资源那就要多纳税，这对社会功能有好处，但是单靠房产税这一招有效控制房价，我认为这个有限。

第二点，我认为整个市场明年特别要注意的是有两个问题，一个要注意结构性的机遇，还有一个要注意结构性的风险。我认为结构性的风险还是会有的，尽管整个大盘是好的，这也并不意味着各个楼盘都卖的很好。我在公司里讲一句话：两万没有问题，3可能问题不大，5万问题也不大，从杭州市场来看，包括最近卖得比较火的，包括像海派风景、金地自在城，所以我认为2010年两万的楼盘没有问题，3万的楼盘问题也不大，5万以上的楼盘因为占的资源比较好，问题也不大，4万块钱的楼盘可能会有问题，因为地段可能是二三流的地段，只不过因为房价往上走，房子比豪宅化了。二流的地段，包括像闲林、良渚这块可能也会出现补涨，因为2011年高档楼盘量比较大，估计有6千―8千套左右。

第二是结构性机遇，我认为在东部城市里面要注意三线城市的机会，在全国来看可以考虑中部城市，或者是中西部地区，前段时间我们走了北方的城市，二三线城市，我们认为那些地方发展空间很大。从杭州来说比如闲林这个板块一直没有怎么涨，尤其像滨江和下沙来讲基本没有怎么涨，所以我认为2011年补涨的可能性比较大，良渚也有机会。

所以我展望2010年就是供需两旺的格局，整体比较红火，但是这里要冷静提醒大家，要注意结构性的矛盾，同时要注意结构性的机遇。

罗军：谢谢大家。先看这个市场，谈一下我过去的15天做的两件事。

第一件事我和我的一位同事单独去了美国，看了几十个美国的楼盘项目，为什么呢？我们想比对一下大洋彼岸和这里的情况，看了几十个楼盘，中间看了几个大型的楼盘，比如我们看了几条街，这个区域房子非常好，一栋一栋的房子非常多，大概有300多平方米，售价基本上在几十万美元，没有包含税。而这样的楼盘很多被银行没收，在银行手里，还有很多在经纪人手里。这是市场面和人气的问题。

第二件事情是几天前，央视中国财经报道集团和中房信联手办的会议，是对明年对消费者调研的报道，中间有一个报道，只代表我们调查的结果，70%的受众认为房价会维持现状或者是上涨。所以作为媒体来说，我们看眼前，想未来，这个很重要，为什么呢？因为没有办法去预测2011年房价是多少，不谈它的住宅的类型，没有人能够精确的认识出来。但是我们看眼前，所以我们拿到的现实情况是看到美国人气不旺，由于人气不旺还是往下走。这是我对市场的一个观察。

回过头来作为我们已经在美国纳斯达克上市的公司，我们也保持这个观点，就是看眼前，想未来，眼前我们知道在国内房地产行业是一个脉冲经济，非常符合国内政策变化的方式，也符合了目前要快速发展的经济状态，包括网络时代的状态，这里面就是一个字：快。我记得2000年提出了快。作为一家服务公司我们就要把握这点，快速响应各位的要求，做两件事情，第一让消费者方便拿到他的信息，让各位能够快速的推广你们的产品。我想我们公司也都是年轻人，我40多岁，应该是公司里年纪最大的，包括在座的各位，前面的路还很长，我们有很多的机会，很好的产业。

在这里我最后想表达，我们可能为了经济效益，我们可能为了公司品牌，但是有种的一句话：当我们也70、80岁的时候，回顾今天，在座各位是浙江省的开发企业和各个相关领域里边是创新的启动者，你们在这个行业里作出贡献的话，我想每一天都为自己骄傲，我们都为自己所做的事情在我们有生之年都微笑。

主持人：非常感谢今天参加论坛的各位，今天论坛环节到此结束，接下去大家稍微休息，等待今天非常精彩的晚宴。

实录：2010新浪乐居(杭州)创新峰会暨年度答谢晚宴

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