商业地产开发项目定价基准实证分析

   内容摘要：商铺的租金与该商铺距商圈中心的距离成反比、与该商铺自身品质成正比。本文通过山东聊城裕隆房地产开发有限公司在聊城开发的新东方购物广场这个案例，介绍了房地产开发公司商业楼开发定价的基本方法。 关键词：核心商圈 商铺租金 售价基准 聊城市是一个地级市，是鲁西北的次区域经济中心,人口90余万, 经济发展水平在山东诸地市处于中下游。聊城裕隆房地产开发有限公司2002年在聊城市东昌府区开发建造了新东方购物广场商用楼，在开发之前，公司市场调研部通过市场调查预测出了该商用楼的售价。在聊城，能称得上大型百货商场的只有鲁西商厦，该商厦建筑面积20000平方米，年营业额超过5000万元。聊城另一个商贸中心就是铁塔批发市场，它占地200多亩，是鲁西*大的综合性***文明市场，年营业额达到数十亿元。鲁西商厦和铁塔批发市场这两个商业中心共同构成了聊城市的核心商圈。 一般来说，商铺越接近商圈中心，其租金就越高。商铺自身品质越高，其租金也应该越高。公司调查了该地段附近的29家商铺，得到了它们分别距这两个中心的距离和自身的租金，通过公司技术人员根据这些商铺的建筑装修质量对这些商铺进行了品质打分。根据这些数据做计量经济分析，得到了回归方程，利用回归方程得到该项目的租金，利用年金现值系数，得到了该项目的售价基准。 我们根据公司市场部工作人员调查的具体数据，做回归分析如下： 我们令r表示租金，q表示品质打分，d鲁表示商铺到鲁西商厦的距离，d铁表示商铺到铁塔批发市场的距离。商铺租金和商铺的品质肯定是正相关的，我们做商铺租金r和商铺的品质q的回归分析，得到： r=-0.98132+0.689011q决定系数R 22 = 0.686762回归平方和ESS23=19.15644残差平方和RSS23=8.737419 再引入新的变量商铺到铁塔批发市场的距离d铁后，样本回归方程为： r=-0.86138-0.00012d铁+ 0.683277q决定系数R 232 =0.689936回归平方和ESS23=19.24497残差平方和RSS23=8.648883 由于引入的解释变量越多，R 2越大，RSS越小。为检验新引入的解释变量d铁是否显著，不能单纯看R 2是否增加或RSS是否减少，而要看引入d铁后是否显著地增加了对r的解释程度。用方差分析检验。引入d铁后，在总变差中，可解释变差的增加部分为：ESS23-ESS2=19.24497- 19.15644=0.08853,增加的自由度为1。用F 统计量检验 ： = 0.266136，其中29为样本数。查表可得临界值F0.05=4.22,由于F=0.266136 我们不使用d铁，引进新变量商铺到鲁西商厦的距离d鲁，得到的样本回归方程为：  r=0.644917-0.00094d鲁+0.497395q决定系数R242=0.829585回归平方和ESS24=23.14033残差平方和RSS24=4.753527 同样得到 = 21.79037>F0.05=4.22,所以新引入的解释变量d鲁是显著的。由于d鲁的引入,比起方程，R 2从0.686762提高到0.829585，RSS从8.737419下降到4.753527，改进是很明显的。 *后我们的样本回归方程为：r= 0.644917-0.00094d鲁+0.497395q R2=0.829585  本项目距鲁西商厦的距离d鲁=800米，品质打分q=7分，带入上边的回归方程得到：r=0.644917-0.00094×800+0.497395×7=3.374682。那么年租金为3.374682×365=1231.7589。公司对外宣传投资该商用楼的回报率为9%，如果取20年的投资回收期，则售价为：1231.7589×PVIFA=1231.7589×9.129=11244.73。为保险起见，我们建议的售价基准取计算出的售价的85%，我们建议该商用楼一层沿街房售价基准为11244.73×0.85=9558.021元/平方米，其他楼层可参照这个价格适当降价销售。后来该项目一层沿街房的实际售价约在9500-11000元之间，与我们当初的定价预测基本一致，这说明我们的定价方法是可行的，是值得**的。