易宪容：以铁腕手段严打房地产投机行为

因应“国十条”的要求，继北京对住房实行限购政策后，广州等多个高房价城市也推出了限购政策。对此，市场反应不一。反对者认为，这次住房新政策的**是在抑制住房的需求上，无论是住房信贷政策收紧，还是各地方****的限制个人购买住房套数及调整住房的税收政策，其目的无外乎就是从不同的角度来抑制住房需求。在这些人看来，住房需求是刚性的，该买的还得买，任何政策都是无法抑制的。因此，政策的密集**，房价并未下降，特别是从**公布的房价数据来看，在“国十条”后，房价同比上涨仍然较大。也就是说，通过抑制住房需求是无法控制房价上涨的。

这种观念是片面的。*先，我们要对住房的需求作一个简单的区分。住房商品与其他商品的不同在于，住房既可是投资品，也可是消费品。所以住房的需求又分为投资需求与消费需求。如果住房是投资品，它的需求并不是根据住房的供求多少，而是投资者对住房价格上涨的预期。如果这种住房投资是无限制的，再加上信贷获得便利、信贷成本低及杠杆率高，那么这种住房需求就会无限放大，住房供给再大，也无法抑制房价的飚升。

当房价上升到一定程度时，房地产泡沫就会被吹大，房地产市场的需求仍然存在，但它随时都会发生逆转。一旦市场信贷政策及条件改变，房价上涨预期就会出现逆转，即市场预期房价会下跌，住房投资者购入住房之后不能够以更高的价格出手，那么这种住房的投资需求就会降到零。这时，不仅住房需求会消失，而且会由此引发金融危机及经济危机。因此，严格限制房地产投资需求是任何一个市场经济国家都必须重视的问题。

近年来，国内房地产市场繁荣，房价快速的飚升基本上就是过度宽松的银行信贷政策及过度优惠的住房税收政策导致的结果。使得国内房地产市场由一个消费为主导的市场改变为投机炒作为主导的市场，不仅会把住房的消费需求逐渐挤出，也会把住房价格快速推高，把国内房地产市场泡沫吹大。大家可以看到，世界上有哪个地方的房地产投机炒作有中国这样严重？即使香港也是小巫见大巫。如果这样的市场任意由其发展，房地产市场的泡沫不断积累，*后泡沫破灭则不可避免。

很难想象，如果没有住房投机炒作推高房价，在中国这样的居民收入水平上，房价怎么可能短期内涨上天！因此，对房地产投机炒作采取严厉打击是的根本所在。不能有效遏制房地产投机炒作，就不可能让房地产市场转变为以消费为主导的市场。

当然，在****了一系列房地产调控政策后，房价并未出现人们所预期的那样应声大跌。其实，这既与房地产市场特性有关，即整个市场调整需要一个较长的过程，也与政策执行落实的程度有关。对于前者，它体现了房地产市场调整的周期性，不可能一蹴而就；对于后者，虽然**“国十条”等调控政策非常重要，但是，由于房地产既得利益集团十分强大，他们往往会千方百计采取抵抗措施，目前房价的僵持状态就是一个证明。

反过来，“国十条”等相关政策并没有遏制对住房的正常消费需求。有人会问，既然**支持住房消费，为何**套住房的*付比例及利率上调了？其实这并不矛盾，只不过是把2009年及非常时期的非常政策回归到常态，否则市场经济无**常运行。至于限制第二套以上住房购买、异地购买住房等都是遏制房地产的投机炒作。

当住房的投机炒作需求被抑制，住房市场回归到居住功能时，房价就会由投机炒作者所认可的房价逐渐调整到住房消费者有支付能力购买的房价。这个时候，住房需求就逐渐为消费需求所主导，这样的房地产市场才能够健康发展。从这个意义上说，对房地产市场的调控，**就是打击投机性炒作，从**到地方的决心丝毫不能动摇。