潘石屹：取消住房按揭房价会暴跌

2010年11月24日潘石屹微访谈实录

@xixi_momo：距离上一次宣布上调存款准备金率仅仅10天，中国人民银行19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点，一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。此举是否能够遏制通胀?

潘石屹：由此可见，中国**是负责任的**，没有通过超发货币来制造通货膨胀，掠夺民众的**。在**各个国家超发货币、通货膨胀预期越来越严重的今天，负责任的**都不应该靠超发货币来刺激经济的增长。

@魏洋：由于QE2收效甚微，近日伯南克辩解说印钞不是他的错，而是中国惹得祸，因为中国等劳动力优势国家为了追求出口导向型增长而低估本国货币。对此您怎么看?

潘石屹：在**越来越一体化的今天，信息在一体化，商品在一体化，市场在一体化，但货币和货币政策却是割裂的、各自为政的。现在*需要的是各国的领 导人坐在一起友好磋商，不要互相指责、埋怨，一起研究出一个统一的、**一体化的解决方案。各自为政，没有团结和协作的政策一定会让**的经济走向崩溃。

@雪梅妈妈的小宝贝：**货币基金组织18日警告称，流动性不断涌入、利率水平过低和楼盘供应趋紧正在使香港面临越来越大的房地产泡沫风险。你认为香港楼市会出现泡沫吗?出现泡沫的原因与内地有何不同?

潘石屹：的确，香港的楼价高过了历史*高水平，尤其是香港豪宅。房地产泡沫的风险在香港越来越严重，这主要是货币惹的祸。在香港，有两股热*，一股 是来自**的，一股是来自中国大陆的，同一时间汇集到这个地方，这种泡沫比内地一些城市的还要大，所以**货币基金组织提醒大家要引起警惕。

@杨建琦：香港为打击高房价，*近将征收*高15%特别印花税，增加短期炒楼的交易成本，而香港是一直征收房产税的，这是否恰恰证明房产税并非控制房价的灵丹妙药?

潘石屹：房产税只是*理高价房的措施之一，从长期来看，房产税也可以防止通过房产导致的贫富两极分化现象，但它的作用是很有限的。在今天，**货币泛滥、货币超发的情况下，房产税这股小的力量不足以抵挡由货币泛滥和超发引起的房地产泡沫现象。

@随心所欲8378 ： 上周审计署消息说 2007年至2009年间，1.5亿元廉租房保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获补贴或廉租住房;22个城市廉租住房保障资金的比例未达标。这些问题可能只是冰山一角。您怎么看这些问题?

潘石屹：我也在媒体上看到了这个报道，具体情况不是特别了解。建设廉租屋的保障金被挪用，具体挪用到了哪，是不是购置了别的房屋用做廉租屋?或者是用货币的方式去补贴了那些有需求的家庭?*不应该发生的事情就是把用做廉租屋的资金挪作他用，这相当于抢了穷人的救济粮。

我们在北京看到，保障性住房大多在招拍挂土地时由开发商去承担，谁承担的保障性住房多谁就中标。这样的结果就是保障性住房建设的资金其实是由普通商品房的开发商承担，增加了普通商品房的成本，变相加重了购房者的负担。

@lixue729 一个月前，社科院报告说，一线城市房价将下降20%，人民大学*新研究也说，全国楼价将暴跌两成。类似预测之后，往往房价还是照涨，只是速度变慢。你怎么看这些对房价的预测?

潘石屹：许多经济学家都做过这种预测，有确切的下跌幅度，有确切的时间等。对房价的讨论我们不能只看房价本身，应该研究它背后的供应和需求。供应不 足主要是土地的供应不足;需求主要取决于货币政策，银行提供的按揭贷款就是放大需求的一个杠杆。如果取消住房的按揭，房价马上就会降下来。

@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：当前的房地产市场，各方都不满意。有房者面临房价下跌风险;无房者买不起;投资者因*近的 房地产政策丧失了赚*机会;还贷者因为首付及利率上调，增加了购房成本;地方土地财政突然减少……您认为中国房地产市场发展中*大的困惑在哪里?

潘石屹：目前房地产市场确实处在*困难的时期。第一，05年以来，全国土地供应一直不足，欠帐太多;第二，08年底09年初**金融危机，开发商开 工量很少，导致现在商品房供应出现断档;第三，**实施宽松的货币政策，通货膨胀的压力很大;第四，地方财政对房地产的依赖越来越大，因为实体经济并没有 恢复。

在这四股力量的夹击下，房地产现在确实处在非常困难的时期，这时候出台的政策一定要全面系统，是经过多方磋商的，理性的政策。担心的是顾头不顾尾，为了解决一些小问题而引发更大的问题和麻烦。

@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：一部分家庭既不能享受**补贴又无力购买商品房，“夹心层”家庭的住房问题该如何解决?有 专家提出了“三三制住房模式”：高端有遏制，低端有保障，中端房价与老百姓的收入相匹配，这种城市住房模式目前推进有哪些难度?

潘石屹：这种三三制的模式是有困难的，按照目前的政策设计，中国住房市场就是两种模式：一种是由**提供的保障性住房模式，这种模式中有廉租房、经济适用房等等;另外一种模式是商品房，遵循市场的规律，靠市场的力量去调节。中间的模式在目前的政策和法律框架下是不存在的。

@ZhenyuLi_2010：新华社电视财经频道黎媛：既要让房地产市场回归居住的基本功能，又要严厉打击投机炒作。各行各业、不同企业、炒房者仍在不断蜂拥进入，面对近十年形成的房地产利益格局，房地产政策该如何去除房地产的赚*效应?

潘石屹：房地产本身就具备投资的功能，简单的取消这种投资功能是不现实的，这是市场的要求。问题在于**既然要减少这种投资炒作的行为，就不要给他们提供资金的支持，这种投资炒作自然会减少。如果投资者用自己的*而不是用银行的*，亏*赚*都是他自己的事。

但实际上，**一方面严厉打击这种投机行为，一方面又通过银行按揭贷款给他们提供一半、甚至一半以上的资金去炒房，助长了这种投资炒作的现象。如果有人用百分百自己的*去投资，他赚*也是应该的，没有必要去剥夺他在市场上赚*的权利。

@lucy小新：近日有消息称,房地产行业“十二五”发展规划计划在2011年和2012年两年内,全国保障性住房的建成量将达到1300万套，这是否意味着许多中低档住宅开发商不得不考虑改变自己的商业模式?商业地产是否因此竞争更加激烈?

潘石屹：这几年的宏观调控政策和十二五规划的精神是一致的，即调整房地产的结构，加大保障性住房的比例。十二五规划中明确了要建多少套保障性住房的 具体内容。这个规划实施后，和保障性住房相接近的中低档商品房将面临更激烈的竞争和更严酷的考验，这部分开发商一定要适应市场，改变自己的商业模式。

调查：你认为这次房价究竟还会下降吗?

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