一个校园商圈的升级征途

商机提示

在同一业态扎堆、竞争激烈的情况下，商户必须先于竞争对手一步*占市场，灵活经营。另外，还要通过自身升级建立核心竞争力，打造品牌，构建参与市场竞争的门槛，才能把对手拒之门外。

走在广州海珠区赤沙商业街上，从广东商学院毕业两年的林文华感叹：学校门口那条摊贩汇集、有着“赤沙北京路”之称的商业街，早已今非昔比。原来推着三轮车摆摊设点的小商贩搬进了新建成的商业区，原本杂乱无章、卫生环境较差的老店铺，也摇身变成装修精致的化妆品专卖店、哎呀呀饰品店、大卡司、东北饺子馆等品牌连锁店。

这一切，源于当地居民生活的改善与消费结构的升级。从去年开始，当地**便对周围的商业设施进行改造，以满足这种升级要求，对周边消费潜力进行有效开发和引导。新增商铺的大量上市，又掀起新一轮的投资热。

统一业态形成集聚效应

在赤沙街浸淫了十多年且拥有两家美发连锁店的刘文禄，早已看到由于消费升级而带来的商机。

“这里有四所高等院校，三万多名师生、四千多本地村民以及一万多外来人员，高校的消费群体是*稳定的，消费潜力也特别大。”刘文禄说，原来赤沙路的商业建筑物结构以及规模档次，都无法满足大型超市的硬件要求，所以没有一家超大型的连锁超市在此开店，使得越来越多的学生、居民不得不周末搭车去客村丽影商业广场的好又多等大型超市寻求更**次的购物。

为满足消费水平提高的需求，当地**对赤沙商业区进行了重新规划及改建。一些精明的商户一发现有新的铺源就哄*而上，刘文禄就是其中之一。在改造工程结束后，刘交付几十万元进场费，向当地的一私人**承包了临街商业区二楼800多平方米的商铺。其中300平方米作为他在赤沙开设的第三家美发连锁店。

不过，赤沙商业街的业态以饰品、餐饮、美容美发以及服装为主。一个综合性的商业街在规划时需要按照商品的功能划分为不同的消费分区，但由于开发商此前缺乏整体规划，各个业态分布过于零散，无法*大限度集中吸引目标消费者。

而作为承包商的刘文禄显然深谙其中道理。他将剩下的500多平方米铺位采用商铺式分割，装修后分隔成20间商铺后出租。并在深入细致的市场调查与研究分析后，将该商业区定位为潮流服饰区，将服装服饰商户都吸引到同一层。

对业态的统一规划能*大程度地吸引目标消费群体，营造出较为浓厚的商业气氛以及消费群体对潮流服饰区意识上的自然品牌效应，从而使该商业区成为女性购买服饰的**选择场所。在对外宣传时，也方便商铺经营者统一进行宣传**。而如果将所有业态随意组合，则会导致顾客的消费无目的性。

但进行合理的业态规划只是经营商铺的**步，如何吸引人气，增加消费人群的流动量与购买欲望，则更加考验商铺经营者。虽然是临街商铺，但刘文禄的铺位都在二楼，在吸引人气上并无优势。

“大超市项目可以说是目前赤沙商业区的主力项目，必定会带来更大的人流量。我们何不对商铺进行改造，在两座商业楼之间建立一个通道形成互动，从而实现人流资源共享？”刘说。

《中国经营报》记者在现场看到，原本两栋***立的商业楼，经过改造后在二楼有了一个共享的通道。根据定位要求做好硬件规划，对硬件规划不合理的地方进行完善，再设计出合理的消费路线吸引人气。实际上这一做法，也成为潮流服饰区吸引商户入驻的重要因素。目前刘文禄已和超市**签订合作协议，在圣诞节前将潮流服饰区与大型超市一起做开业宣传与**。

就熟升级抬高门槛

随着整个商圈的升级，新增商户主要在手机通讯、特色商铺如格子店上进行差异化经营。“目前整个商圈同一业态的竞争已经很激烈，而且今年进入高校的90后学生，有着张扬的消费主张，喜欢时尚有个性、质量又好的商品。要吸引他们来购买，只能走特色化路线。”入驻赤沙商业区不到两个星期的“亲一格”格子店**卢继寿说。

而原来经营饰品、餐饮、美发店的老商户，很多则在原来的基础上进行升级，扩大业务。如标志发廊有三家分店，规模一家比一家大，服务项目上也比以前增加了美容、按摩等项目，以满足消费者的升级需求。

“做生不如做熟。”赤沙商业街女生饰品店“淘宝猪”的**张梅告诉记者，由于赤沙商业街之前缺乏业态规划，所以谁先占领市场，谁做得*专业*有特色，就能让后来竞争者望而却步。她在赤沙商业街另外一分支路的第二家饰品连锁店，将于圣诞前后正式开张。

在她看来，经营项目所占权重百分比是整条商业街的业态规划中所必不可少的。但百分比的划分不是固定的，而要根据市场的实际需求以及周边同类型商业分布情况，进行估算分析后，再确定要不要进行扩张调整。

“我们这边的商铺消费对象主要是学生，而新开的那间则将范围扩大到周围的居民以及住在赤沙附近的白领。”张梅说，在同一业态扎堆、竞争激烈的情况下，商户必须先于竞争对手一步*占市场，灵活经营。另外，还要通过自身升级建立核心竞争力，打造品牌，构建参与市场竞争的门槛，才能把对手拒之门外。