房产西部论坛纵论楼市

**名流云集，**头脑盛会。1月7日下午，由本报联手四川民革省委、清华大学校友会共同主办的“骏士豪诚・2011年中国房地产发展高峰**”在世纪城洲际酒店隆重举行。住建部住宅与产业化促进中心处长刘美霞、**房地产经济学家董藩、**金融学家钟伟等全国****齐聚，与到会的200多家西部房地产企业老总，一起就2010年的房地产发展以及2011年房地产走势展开精彩探讨。

房地产行业将****式增长

**金融学家钟伟在**现场，就2011年房地产金融走势进行了分析。钟伟预估说，明年的M2的增速在16%，新增信贷大概在七万亿，其中对房地产的信贷将继续收紧。除此之外，今年全年有可能加息三次左右，提高法定准备金三次左右，到年底法定准备金可能接近20%，资金链今年相对来说比去年收紧。

“在未来十年，房地产行业、金融行业在国民经济运行中的地位会持续上升。”钟伟说，“我们可以看一些数据，2003年到现在，商品房的销售面积从一年不到一亿平米接近九亿多平米，现在每年新开工十二三亿平米，投资规模四万多亿，或者说有房地产到现在，我们的固定资产房地产的投资每年增长增速大概是28%，销售金额的增速大约是40%，销售面积的增速大约是20%，不到10%，这种状况在未来十年是不能持续的，所以在未来十年，我个人倾向于认为房地产行业将从一个**于中国经济增长的行业逐步降低，降为和中国经济增长同步，甚至略有落后的状态，也就是在未来的十年左右，商品房销售面积能够稳定在一千多万套，那么投资增速稳定在18%到20%，在建面积不超过45亿平米就相当可以了。

钟伟同时认为，人口继续向城市集中，过去十年城市化进程每年1.2%，今后他非常悲观地认为这个速度放慢一半，中国的城市居民承受得了高房价，因此未来十年更新率每年仅仅只有2%到2.5%，加上这些因素，仅仅住宅未来十年每年就需要大约八**到一千万。这就意味着，“未来十年，这个行业是稳定的、持续的增长，但**是**式增长，这个行业的投机的气氛将下降。”而对于2011年房地产走势，钟伟认为，商业地产的重要性将持续强于住宅。2010年住宅的销售面积只增长6%，商业地产的销售面积增长了接近40%，在未来商业地产受到调控的影响更小，它的增长将更显著。城市综合体的作用上升，只有城市综合体才能提高项目的整体利润率和降低项目的风险。

中国房地产市场将逐步国际化

**经济学家、北京师范大学教授董藩也出席了本次**。董藩以轻松诙谐的方式，为现场开发商们详细介绍了他个人对当前房地产走势的看法。

董藩认为，人均住房面积继续增加，品质不断提升，住房过滤现象明显。住房过滤是什么呢？现在看起来很好的房子，在十年之后变成普通房子，现在看起来很普通的房子，十年之后变成低端的房子，现在的低端房子，十年之后变成垃圾住房。所以，就要求我们现在的普通住宅的智能化水平要大大上升，有很多中国人到海外买房子，同时我们也看到很多外国人在中国买房子，中国人到海外买房子，为了赚高回报，外国人到中国买房子，因为中国的生活成本比它们低很多。日本、韩国有大量的退休的人在中国辽东半岛、山东半岛居住，今后也会有一些欧美国家的人在我们小地方住。开发商必须要明白：精装修将渐为大众接受，工厂化程度逐渐提高，毛坯房有很多的害处，最绿色建筑的精装房虽然会经历一个漫长的过程，但最终将为市场所接受。

“未来的房地产开发中，有五种开发商将被淘汰掉。”董藩说。第一种，靠关系拿地的，自己没有能力开发的；第二种知识陈旧、不学习的；第三种技能单一、目光短浅的；第四种反映迟钝的，出了新政策不知道怎么回事；第五种自以为是的。同时，先进、专业公司未来将在中国寻求到更多的机会和财富。而对于未来房地产发展，董藩认为，未来的十多年时间里，利用人口与财富空间调整为契机，房地产市场在空间上要发生大的变化。

商业地产面临四大机遇和四大挑战

商业地产**、中国人民大学教授鲁炳全则站在商业地产角度，对2011年楼市进行了解读。鲁炳全认为，2011年的中国商业地产面临四大机遇与四大挑战。

鲁炳全认为，第一个机遇，从2010年开始，中国的房地产行业进入了战略转型，而2010年的下半年基本上是房地产行业的战略转型的分水岭。2011年开始商业地产的春天才来临。第二个机遇，是高速的城市化进程将推进商业地产的升级换代，这种升级换代简单的说就是从传统的底商或者配套商业、社区商业逐渐向以商圈影响力为中心塑造的一种城市综合体这种开发模式进行转变。第三个机遇，是持续性的行业规范来进一步凸现了商业地产资本运营的优势。第四个机遇，是中国的商业地产开发步入了新时代。“2010年是中国房地产行业战略转型的分水岭。国内的一线房地产企业纷纷启动战略转型，2010年万科拿出145.8亿元购入用于商业地产开发的土地，这个比例差不多占了万科2010年总土地储备规模的接近40%，所以这对万科来讲这一步跨的是非常大。将持有性商业投资比例逐步增大到全部投资的30%。首创置业未来三年内预计投入300亿元走与产业相结合的住宅产业综合体道路，首创在全国的奥特莱斯的规模要增加到30家。金地说商业地产的开发和运作将成为未来金地的重要的战略规划，2010年土地投入计划中就有20%的资金投向了商业地产项目。合生创展2010年将向高端商业地产项目发力，其在上海、北京、广州就有11个商业地产项目，几乎是同时启动。其中动作最大的是在上海的副中心五角场，投入了70亿元打造的合生国际广场。与此同时，绿地、绿城、华润、上海世贸、新加坡的凯德置地都不同程度地加大商业地产项目的投入。

鲁炳全同时认为，商业地产同样面临四大挑战。第一、缺乏完整系统的商业地产投资开发的政策配套。第二、城市缺乏完整系统的城市商业功能与网点布局的规划、城市规划与商业规划割裂，城市规划与商业规划是不同的部门在管，这种体制如果不更改，在中国的商业地产未来这种真正进入资本化或者市场化的投资开发是非常艰难的。第三、缺乏商业地产投资开发的专业化人才支持，特别是全程的运营能力，到目前为止，中国商业地产领域最大的软肋就是运营管理。第四、是缺乏良好的金融配套产品支持，从源头上制约了我们商业地产开发的能力，所以中国的商业地产要上规模、上档次在短期内很难出现，要真正塑造具有资本与运营、功能或者是高资本价值的商业地产项目在中国还需要走一段路。