成交量反弹 房价继续涨？

新一年的楼市仍值得期待。

开篇语

虽然面临两轮楼市调控政策的重重阻力，2010年东莞楼市依然在一片“喊涨”声中风光降下帷幕。在去年起伏跌宕的东莞楼市中，顶着*大压力的开发商们终于笑到了*后；总想伺机进入的楼市投资客们由观望转为兴奋，齐齐忙着入市买房；而期望房价下调的普通购房者则在不断的犹豫中看着房价一路攀升，置业大计再度落空。

新年伊始，东莞楼市又将以怎样的面貌呈现在我们面前？对于普罗大众极为关注的房地产市场，楼市变局和房价走势依然是市场热议的焦点。本期《东莞新闻・地产**》，记者通过收集*新的市场开发数据、走访房地产业内**人士及网络调查，**为读者们揭开兔年东莞楼市的“神秘面纱”。

2010年的东莞楼市可用“虎虎生威”四个字形容：在势如潮水的刚需入市和投资热潮下，多重诱因令东莞房地产市场在新政重压之下逆市上行，成交历经短期低迷之后在第四季度后强势反弹，成交量连续数月位居历史高位，全年房价劲涨20％，三成以上的开发商取得了比2008年更好的业绩。

面对持续*爆的楼市成交格局，大多数开发商对兔年楼市表示乐观，并暗自定下了比2010年更高的销售目标。对于2011年楼市，业内人士普遍认为，调控政策会持续紧缩，加息预期可能性**，东莞市场供应量大增，而成交及房价或持续上扬。

猜想1

去年：

房价同比劲涨20％

中原地产、合富辉煌两大市场研究部数据统计显示，去年东莞房价在通胀预期高涨、物价全面看涨的大势下，房价继续处于“上升通道”，去年全年商品房均价为7889元/平方米，同比2009年上升20.19％；其中一手住宅签约均价约7429元/平方米，同比上涨约21.4％。

房价：是涨还是跌？

今年：房价上涨预期难改变

受访的开发商中，对于今年房价走势的主流观点是：短期内房价向上的市场预期难以改变。鼎峰地产营销总监黄健认为，目前**经济大环境持续向好，在此形势下，房价向好的预期不会改变，如果说房价预期会有什么变数的话，那就是难以预料的“调控之手”会影响到未来房价的走势。

东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，目前**经济持续复苏增长，东莞经济全面增长令市民购买力加强，如果物价继续上涨，那么因担忧货币贬值而引发的楼市投资、置业热潮势必会延续到今年，房价上涨的动力充足，上涨趋势难以避免，就算银行房贷政策进一步收紧，也难以阻止资金“逃往”楼市。

据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年年末的建材成本同比有不同程度的上涨，其中钢筋价格涨幅接近30％，水泥、砖、石灰等价格上涨接近10％，其他建材均有5％～10％的涨幅；另外，从2010年5月份开始，东莞的基本工资也从770元/月上调到920元/月，涨幅接近20％；而2010年的两次加息，开发成本中的利息支出也有所增加。综合下来，整个开发成本同比大幅增加，这个因素无疑支撑着东莞房价的平稳向上。

去年由于东莞楼市成交产品结构变化和楼市延续了前年的余温，房价呈结构性上涨，今年东莞楼市房价上涨的趋势很难改变。东莞市瑞峰置业预计今年东莞房价涨幅在10％左右。

猜想2

竞争：产品还是品牌？

去年：品牌开发商大获全胜

*新公布的2010年销售排行**名的开发商中，品牌开发商竞争优势明显，在其中占有8席，东莞万科以48.74亿元排名第一，光大地产以40.10亿元排第二，中信地产以35.92亿元位列第三，以上前三名开发商在去年的销售总额高达132亿元、商品房签约金额占全市住宅签约总金额的1/3之多，由此可见，在激烈的市场竞争中，客户购房需求日趋理性谨慎，对品牌价值的认可度越来越高。

今年：品牌+产品=制胜

东莞地产资深投资人士陈建新认为，品牌开发商在东莞市场大行其道固然已经成为不可逆转的主流，但投资买家、刚需置业者在选择置业目标时首先看重的依然是产品本身，知名度稍弱的开发商如能开发符合市场需求、性价比高的产品，依然能在市场竞争中“分得一杯羹”。

猜想3

热点区域：集中还是分散？

去年：热点区域较为集中

去年开发、成交大热的市场区域主要集中在大城区市场、临近深圳的地区及松朗片区。

其中大城区市场依然是市场成交的热点区域，而靠近深圳的凤岗、塘厦、大岭山等镇区楼市因受深圳客户持续入市置业、投资，在去年第四季度成交抢眼，销售*爆，而松山湖-大朗片区开发成长潜力大，尤其是大朗镇去年有碧桂园、东方银座等全新楼盘入市销售，成交也是一路看好。

今年：热点增多、区域分散

据统计，2011年东莞全市商品住宅供应总量为1181.45万平方米，全市商品住宅潜在供应项目共计169个。如果从项目供应区域分析，南城、东城、凤岗、寮步、虎门、万江、厚街、松山湖、大朗和常平等区域都将是今年销售的热点区域。

车德锐认为，与去年相比，今年东莞楼市的热点区域增多，而且比较分散，楼市开发及销售热点将呈现“遍地开花”的局面。

猜想4

成交量：上升还是下跌？

去年：住宅成交受抑减两成

相关市场监测数据显示，去年东莞商品房成交受调控影响较大，在刚需受抑、供应持续偏紧的局势下全年成交量出现2007年以来的“二次探底”，商品房全年成交近500万平方米，同比2009年下降15.62％，其中住宅销售面积约442.4万平方米，同比减少约21.8％。

今年：成交量或反增两成

东莞瑞峰置业数据显示，去年东莞楼市商品房新开工量777万平方米，其中住宅649万平方米。而去年年底东莞在售项目住宅存量447万平方米，预计今年东莞楼市新增住宅供应500万平方米，加上去年年底的存量，预计今年市场住宅总供应量达到950万平方米。

东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林认为，由于市场目前仍存在诸多政策利好，如广州和深圳继续限购，轨道交通全面铺开，预计2011年东莞楼市成交量会增加20％，达到610万多平方米。

猜想5

**：刚需品还是投资品？

去年：刚需、投资品全面旺销

去年的楼市，符合市场需求的刚需自住型楼盘依然备受市场欢迎，无论是供应还是需求都是全年*受欢迎的产品。

同时，投资比例较高的高端物业如别墅产品、资源性、高端洋房物业在去年的成交也是一路走高。

今年：写字楼成新成交热点

业界人士表示，今年较受欢迎的产品，一是投资客极为青睐的资源型、地段型保值物业；二是中小户型刚需产品。此外，今年城区市场会有一些标志性写字楼入市销售，写字楼产品会成为年内**亮点。

专家话“调控”

去年对于房地产市场而言是调控政策频繁出台的“政策调控年”。在记者采访中，多数开发商虽然对后市出台调控政策的预期很高，但并没有过多的担忧。

合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，2011年房产税改革会继续推进，由此加重楼市观望。“限购令”、“二套房贷”及“三套限贷”等政策将延续至2011年，楼市刚需、投资受抑，合拼户型及普通大户型销售面临压力。为抑制通货膨胀，2011年货币政策仍存在紧缩的可能性，开发商融资成本提高。