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楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算
国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。**指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的**意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
2006年底，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机**，这一政策没有得到严格执行。
此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。
“严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的**。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。
土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器
国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关**指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”
⊙记者张牡霞○编辑衡道庆
土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份**的“新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行**清算和稽查。随后，重庆等地陆续**的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》还明确了质量**金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》*后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便**了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机**，这一严厉政策未能得到执行。
而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。
严征土地增值税有助打击囤地
“新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？
有关**指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。
北京科技大学经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的**，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。
该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，*高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。
中央大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。
北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。
收评：金融股回落 道指再度跌破万点大关
受金融股回落影响，美股周三尾盘跳水，主要股指全部转跌，道指也跌破了万点大关，这是道指今年第二次收于万点下方。
截至收盘，道指下跌了69.30点，至9974.45点，跌幅为0.69%；纳斯达克综合指数下跌了15.07点，至2195.88点，跌幅为0.68%；标准普尔500指数下跌了6.08点，至1067.95点，跌幅为0.57%。
欧元兑美元汇率下跌了1.0%，至1.222美元，已十分接近1.214美元的四年低点。美元指数强劲上扬，该指数今年迄今上涨了近12%。
*新数据显示四月份美国新屋销量增长14.8%，按年计达到50.4万套，创自2008年5月以来新高，远高于42.5万套的预期。
5年期新国债发行结果已经公布，但对国债市场影响有限。10年期国债价格下跌了20个基差，收益率为3.23%。
此次国债发行超额认购倍数为2.7点，包括国外央行在内的非直接竞购者的购买比例为40.6%。
原油期货上涨了2.6%，至每桶70.53美元，盘中*高上涨至70.90美元。*新数据显示上周原油库存增加了246万桶，市场预期为增加25万桶。
周三全球市场普遍反弹，韩国Kospi指数收盘上涨1.4%，英国富时100指数上涨2.4%，德国DAX指数上涨了2.1%，法国CAC-40指数上涨了3.1%。
美国商务部宣布，4月的耐用品订单环比增长2.9%。据汤森路透集团的调查，经济学家对此的平均预期为环比增1.5%。3月耐用品订单环比下降0.3%。
周二美国股市收盘小幅下跌，市场担忧朝鲜半岛紧张局势与西班牙银行业的情况，道琼斯工业平均指数一度下挫293点，但*终于尾盘阶段挽回了大部分跌幅。截至收盘，道指仅下跌22点，标准普尔500指数则微幅上扬。
经济数据表明美国消费者信心有所提高，抵消了海外利空消息的影响。科技板块普遍下滑，标普500指数一度跌破2月*低点位。
一些市场策略师认为，美国股市在过去两个交易日大幅波动——周一高开低走，周二低开高走，强烈显示出市场缺乏信心。
丹麦银行市场策略师表示，“随着避险性抛盘压力减轻、持观望态度的买家进入市场，我们经常会见到市场在大幅下跌之后出现像样的反弹。但现在还不清楚我们处在什么阶段。即使是在目前这么脆弱的市场中，风险仍然很高。”
经济合作与发展组织上调2010年与2011年全球及美国的GDP增长预期；美国财政部将拍卖400亿美元5年期国债。
美联储主席伯南克在东京表示，反对金融监管改革法案中要求美联储接受更多政治审查的相关条款。
美国财政部长盖特纳将与英国首相卡梅伦以及英国财政大臣奥斯本举行会晤。
企业财报方面，豪华住宅建筑商TollBrothers宣布，其第一财季亏损规模缩小。英国石油公司正在尝试“顶部压井”措施来封堵墨西哥湾深海的石油泄漏，该公司表示，措施操作可能需要两天时间。
有报道称，美国司法部正在对苹果公司的音乐业务进行非正式调查。具体来说，美国司法部正在调查苹果是否向唱片公司施压，对于即将发行的唱片，要求其拒绝给予亚马逊为期一天的独家销售权，这样亚马逊就无法开展市场促销活动。
地量“十字星”变盘在即
昨日A股市场小幅收高。外围股市的弱势一度拖累大盘走低，但保监会放宽保险资金投资A股的上限，提振市场*终振荡回升。上证指数收市报2625.79点，涨0.12%，收出小阳“十字星”。两市共成交1406亿元，较前天萎缩近两成半。那么地量之后，大盘能否见到“地价”呢？
观点争鸣
关键词：政策
正方：保险资金入市比例提高，或新增百亿资金
据《上海证券报》报道，保监会调整了保险资金A股权益投资的范围，原规定股票和基金投资合计不超过公司总资产的20%，现改为股票和股票型基金合计不超过20%。虽然20%的A股权益投资上限没有改变，但将非股票型基金剔除，实际上间接提高了险资权益投资的上限，预计政策调整后*多能为A股市场带来约百亿新增资金。
反方：对政策迅速放松的预期，只是市场一厢情愿
中金公司认为，政策放松还言之过早。现在政府面临的经济形势复杂，一是短期国内经济过热的势头仍然存在，通胀压力在继续上升；二是“史上*严”的房地产调控措施预期效果目前仍没显示出来；三是在房地产紧缩政策影响内需、欧洲债务危机影响外需的情况下，未来的经济增速必将出现下降，经济硬着陆的风险也是存在的。因此，对政策迅速放松的预期可能只是市场的一厢情愿。
关键词：地量
正方：量能萎缩代表空方杀跌力量的衰竭
昨日市场量能出现大幅萎缩，世基投资认为，下跌行情中量能萎缩代表着空方杀跌力量的衰竭，也代表抢反弹力量的观望，市场处于一种相对平衡状态。只有目前大盘点位蓄势整理而不破5日、10日均线位支撑，才能初步判断是中期阶段底部。
反方：投资者分歧明显，趋势性机会难现
中原证券李俊分析，从盘面观察，医药、电子等近期热点有所降温，金融、地产及资源等权重股则基本与大盘同步。目前来看，A股市场正处于政策效果的观察期，投资者之间分歧明显，在没有出现明显的催化因素之前，市场一致预期料难以形成。当前市场难以出现趋势性的机会，上证综指有望围绕2600点展开区间震荡，建议投资者继续等待形势明朗。
二次孕育线意味变盘在即
昨天大盘以震荡的方式消化了近期的获利盘，再次报收孕育K线，大盘变盘在即。由于大盘收盘仍站稳5日和10日均线，因此变盘上行的概率较大。
从板块热点来看，网络游戏、智能电网、电力、物联网等纷纷大涨，几乎都是前期的强势股，显示市场正在寻求新的投资机会。两市出现缩量，凸显场内惜售欲望强烈，后市可看高一线，期待挑战30日均线。但昨天涨停板上股票较为分散，大多是受到突发消息的刺激，投资者很难把握。上海金汇认为，只要金融、地产联合发力，指数冲关不是问题。
股指缩量开出十字星 方向选择还待政策明朗
外围市场依然没有形成明显趋势性反弹，国内政策尤其是地产政策亦不明朗。周三，沪深两市大盘在谨慎情绪中小幅低开后窄幅震荡，多空双方展开拉锯战，*终沪深大盘双双缩量收出十字星，显示市场观望情绪较浓，进场“抢反弹”资金仍保持了谨慎。分析师认为，目前市场仍处于弱市中，前期由地产政策利好传闻带动的反弹并不会改变股指短期运行趋势，后市趋势形成的关键因素还是在于政策的明朗化，预计短期内谨慎情绪仍将占上风。
至收盘，上证指数收报于2625.79点，上涨3.16点，涨幅为0.12%；深证成指收报于10361.70点，下跌3.53点，跌幅为0.03%。沪深两市共成交1406亿元，较前一交易日缩小逾两成。
盘面显示，昨天两市板块涨多跌少。网络游戏、智能电网、电力、物联网等8家板块涨幅居前，均在1%之上，居涨幅榜首位的网络游戏板块尾盘快速拉升，涨幅为1.51%。券商、保险、房地产、新疆等板块涨幅剧中。百元股板块是昨日领跌板块，跌幅为1.51%，其余下跌板块跌幅均未超过1%。医药、电器、西藏、农业龙头、稀缺资源等前期强势板块均告下跌。
宏观政策环境不明朗，无疑是昨日股指缩量整理的主要原因。加上欧洲债务危机的影响不断蔓延，阻止了外围的回暖，在多重不确定因素下，两市大盘的趋势性反弹迟迟未见，市场仍处弱势调整状态。目前地产调控政策的不确定性，主要集中于地产持有税开征与否，以及市场上诸多的关于房产政策调控力度的预测。地产政策并未能形成一个较为明朗的走向，导致股指借前期“假利好”反弹后，随即弱势整理，沪指短期内胶着与5日线和10日线之间。
“预期市场仍将弱势运行。主要在于目前市场还是处于弱势政策环境中。”长江证券分析师李冒余表示，前期的小规模反弹是在政策利好带动下形成的，但这种反弹是有“天花板”的，如果短期内房价没有明显回落，调控政策力度仍不会减弱，市场也将为此而受拖累。对于中期趋势，广发证券发布的策略报告认为，权重板块地产和银行板块在经历连续下挫后已经基本反映了市场的悲观预期，继续大幅调整的空间不大。在估值底线的支撑下，以及政策紧缩暂告一段落的情形下，6月市场有望震荡筑底，先抑后扬。欧美国家加强金融监管或将继续影响投资者的风险偏好，短期或将继续对A股市场投资者情绪产生负面影响，市场开始出现上扬的契机在于投资者信心的恢复。而如果再将投资期限适度拉长来看，目前的点位已经具备了一定的投资价值，预计未来一个月上证指数的运行区间在2400至2900点之间。
稳定预期难以形成 市场仍将震荡筑底
周三股指呈现缩量震荡的走势，在连续反弹之后股指进入短线整理态势，而成交量的收敛表明目前市场做多意愿仍较为谨慎。板块方面，一直表现抗跌的医药板块受到《发改委四措施降虚高药价药品**界定标准有望出炉》的消息影响跌幅居前。从目前来看，由于经济形势和政策调控的不确定性并未消除，投资者情绪的稳定和预期的修复都需要时间，因此，市场仍将延续震荡筑底的格局。
房地产市场仍难形成稳定预期
从历次房地产行业调整的情况来看，在房地产市场价格一定、需求有保障的背景下，国家的经济政策调控是左右房地产板块估值的*主要的变量。从当前地产股的整体走势看，经过一轮的调整，股价跌幅基本超过30%，下跌主要原因是对未来行业悲观预期的反应。
近期保障性住房规划的**意味着我国房地产投资不会回落，房地产投资对于经济的贡献一直是政府呵护地产的重要原因，但目前的高房价已经迫使政府不得不**铁腕政策，此时落实保障性住房政策不仅可以解决民生，还可以弥补地产销售下滑带来新开工下降对经济的不利影响。从另一个角度来看，也是房地产调控政策进一步延续的表现。同时，保障性住房规划的**会在一定程度上对商品房需求形成“挤出效应”，对房价也会构成较大压力。政策调控目的是要房价回到合理的水平，房价回落目前并未显现，开发商目前资金也较为充足，房价回落仍需过程，因此调控政策放松的可能性极小。目前地产调控的长期性和复杂性将长时间扰动市场，而保障性住房的落实也难以扭转房地产开工下滑的大趋势，周期性行业仍然受压制。因此，未来一段时间资本市场将很难对房地产市场形成稳定预期。
宏观政策发生转向可能性很小
在我国出口快速恢复以及国内经济出现过热的背景下，我国宏观经济调控开始了逐步收紧的态势，其中房地产新政的***为明显。而欧债危机的**对全球金融市场造成了极大波动，欧洲作为我国*大的贸易伙伴，欧债危机势必会影响到我国的出口。基于此，我国宏观政策未来的走向成为众多机构关注的焦点。我们认为，全球经济复苏趋势已经形成。其中美国、日本、德国、中国2010年一季度GDP分别实现了3.2%、4.6%、1.7%和11.9%的增长，同时美联储继续上调经济增长预期，反映了目前全球经济增长态势良好。欧债危机对实体经济的影响不同于次贷危机，7500亿元救援计划的**也暗示了国家破产的可能性几乎不存在。因此，欧债危机对我国出口的影响是长期、缓慢和程度有限的，因此，并不足以扭转我国政策调控的方向。另外，从近两周的公开市场操作也并没有显示央行有放松货币的信号。
综上，房地产政策的不确定性、物价的上升、宏观政策放松的空间有限，这些因素都决定大盘短期很难摆脱震荡筑底的格局，市场中期趋势依旧看淡。投资者在操作上仍应耐心等待政策底的真正明朗。
市场分歧加大时套利热情减退
内忧外患之下，市场方向略显不明，沪深300现货指数宽幅震荡，成交量继续萎缩，观望情绪较浓。期指合约近强远弱，一改往日格局，主力合约IF1006收涨0.21%，持仓量继续下滑，投资者较为谨慎。
昨日，6月合约基差呈现出震荡下行的态势，没有出现异常波动，早盘9点43分，基差达到日内*大值-44.44点，此时实施卖出6月合约买入ETF进行期现套利的话，年化收益率可达13%左右，但是昨日ETF成交量继续下滑，这说明投资者趋于保守，而且前期入场的投资者宁可选择在基差缩小时伺机平仓。7月合约基差游走的区间底部和顶部均有所下移，期价渐趋理性。
跨期套利方面，远月合约弱于近月合约，出现“补跌”。7月-6月价差全天游走于16点-28点，波幅较小，短线的跨期套利者可以参与买进7月合约卖出6月合约的操作，在16点附近入场，当价差达到30点左右时，考虑部分平仓，谨慎投资者可暂时观望。
昨日的盘面有两点值得注意。第一，沪深300现货指数连续第二个交易回调时，成交量未放大，相反继续萎缩。股市收盘前，主力合约IF1006盘中并未出现贴水，而在首个交割周里，我们清晰地记得，现货市场出现较大幅度的下跌时，近月合约频频出现贴水。可以看出，近期的回调并非是恐慌性抛盘。第二，国泰君安的操作一直吸引着大家的注意，前一个交易日其逢低减少空单600多手，昨日则是增加多单减少空单。前十位空头主力减仓812手，而前十位多头主力只减仓182手，短期内做空动能有所减弱。
郑眼看盘：仍有反弹空间 **关注楼市消息
周三A股缩量横走，几乎平收，沪综指收涨0.12%至2625.79点，沪深300指恰好平收于2813.94点，期指则微有升幅。从盘面看，地产股虽有震荡，但下档颇为扎实，为多头提供了一些底气。
外围方面，前一天虽然欧股惨跌，且美股前半盘也惨跌，但于尾市忽然发力，差不多回收跌幅，此为亚太股市周三走势提供些助力，我国港股周三上涨。A股可能有时会不跟风美股，却很难不跟风港股，因许多A股中的权重股带有H股。国内商品期货周三略显强势，多数品种小有上扬。
笔者昨日分析了若大涨应如何，若大跌又该如何，却忘了横盘这种情况。股指走势岂止是横盘，简直如一潭死水，多空双方炒家似乎均已睡着。大盘缩量情况一般预示割肉盘暂时住手，而抄底盘又不敢买入，大伙均在观望管理层动向，因所有人均知政策威力有时十分强大，至少能极大地左右短线走势。
关于楼市暂时没啥新消息，所以盘局能够维持。其他方面，据正道消息，我国将允许合格境外机构投资者投资A股的股指期货。这条消息对未来A股可能影响深远，使信披可能更规范些。打比方说，我们很难想象老外做了期指后却冷不丁碰到半夜调升印花税之类的事情，做期指的机构碰到这种事可算是极冤了。
除此之外，由于参与方更多，且更多一些投资者，他们相对“天真”一些，所以可以预料的是，未来A股受美股走势影响会更大一些，对此投资者应有些心理准备，不能完全再按老经验来。
另据正道消息，我国将采取措施促进收入公平分配。对于股市，这应是长期利好，但短期效果可能有限，甚至可能损及部分大型垄断型国企的“利益”，并间接压制其股价。
总而言之，提振消费的要点在于减少那些“损不足而补有余”的政策，无论其多么隐秘都该立即停止。其实，目前证券市场也存在大量损不足而补有余的现象，比如创业板个股的大量“超募”，然后一部分个股又跌破发行价，好处尽让极少数人占去了。如果未来个别公司退市，这笔账真不知该如何去算。笔者并不反对贫富分化，只是十分反对因政策漏洞而人为地造成贫富分化。
关于股市后市，笔者认为左右短线走势的关键点还在于楼市动向，其他因素暂退居次要。农行发行股票可能会影响股指中线走势，使得此前机构收集筹码的急迫性下降，因如果想收集筹码，那么在农行上市前后应较容易。
操作上，投资者仍可逢急跌吸纳，逢阴跌就得谨慎些，接货时要少量分批去接。估计A股可能还会有些反弹空间，但期望值不要过大。另外，投资者还应注意开发商态度，如果他们强硬起来或神气活现起来，此时就不该买股了，应抛股离场，冷眼旁观他们“折腾”。
