社科院:7城房价泡沫超50%

中国社科院8日发布《住房绿皮书:中国住房发展报告》。报告显示,今年内地大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。绿皮书显示,2011年住房市场将继续调整,稳中有降。并提醒要警惕经济房地产化将助长投机心理,掏空未来30年中国经济增长的基础。另据内地媒体报道,中国很快将推行房产税改革,上海、重庆已进入*批房产税试点城市名单。 平均房价泡沫为29.5% 绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市一般地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。 绿皮书显示,泡沫指数*高的前七个城市分别是:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。 北京住房支付能力*弱 绿皮书显示,2010年上半年,在全国35个大中城市中,北京的住房支付能力指数*低,但住房市场监管指数居*。 与2009年**季度相比,2010年**季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个,只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升,住房支付能力*弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州;到第二季度,与**季度相比,又有31个城市的住房支付能力指数进一步下降,住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个,其中住房支付能力*弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。此外,绿皮书指出,2009年到2010年,内地购房者趋於观望,租房者承受的压力越来越重,出现租购两难窘境。 料明年房地产价格略降 绿皮书认为,目前中国应警惕经济房地产化的风险。*先,经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中;其次,将阻碍产业升级,加大产业结构调整的难度;*后,经济房地产化将助长投机心理,掏空未来30年中国经济增长的基础。 绿皮书预测2011年中国住宅价格将温中略降,市场还有小幅波动,并预计2011年**性住房的投资会大幅增加。 沪渝将先试房产税 另据《中国证券报》昨日报道称,中国很快将推行房产税改革,*可能的时间是在明年3月的「两会」之前。上海、重庆已进入*批房产税试点城市名单,但具体开徵时间尚未确定。 报道说,本周末召开的中央经济工作会议也将讨论房产税改革方案的细节,从而为房产税明年初推出作铺垫。 对此,上海市相关部门负责人7日证实,上海已进入*批试点城市名单。同日,重庆市政府相关人士对房产税表态称,一切静待中央的安排,目前正在做基础性调研。 相关链接 2009年地产毛利润率达55%社科院绿皮书显示,2009年,内地房地产行业的平均毛利润率高达55.72%。绿皮书分析,内地众多企业集中投资房地产行业的重要原因,一是相对较高的行业毛利率。2009年,中国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击,2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛,方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄,经营环境差。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域,使大量的民间资本难寻出路。 802家上市公司涉足房地产绿皮书指出,近年来,房地产市场呈现出爆发式增长的势头,A股上市公司中,涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布*广泛的行业,不仅房地产类上市公司为数众多,而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计,按照深、沪两市分类的20个行业中,除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中,通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司802家,占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。 特稿 楼市回暖调控恐加码 内地楼市近期又现量价齐升,地王逆市涌动,调控加码阴影再度笼罩。而面对当下市场强烈的通胀预期,充裕的流动性以及实际负利率,要稳定房价是难上加难,调控之路漫漫。 中央调控态度坚决 据路透社报道,专家及业内人士均表示,经过几轮调控,目前房地产市场仍处於博弈阶段,而一旦政策有所放松,房价报复性反弹压力巨大。「中央对住房调控态度坚决,意志坚决,对房价采取露头就打的策略,」中国社会科学院城市和竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,对於楼市再现量价齐升的局面,政府「还要打」,「肯定会」再出政策。 通胀预期添难题 中国政府史上历次对房地产市场的调控均以房价的再次上涨而告终。而此次调控虽令房价涨幅放缓,但要持续稳定房价仍面临通胀,充足流动性以及房价看涨预期的重重困难。「调控有效果,原来价格飞涨的局面基本控制住了,但是问题在於,势能在那压着,社会上就有这麽多的流动性,你现在抑制住了它就停在这个位置上,但是资金还在那儿撂着,暂时可以炒别的去。」中国土地学会副会长黄小虎表示。中金公司房地产分析师白宏炜亦在报告中称,尽管此次调控政策很严厉,但通胀背景下房价仍难回落,预计2011年调控政策仍将更加严厉。 房价反弹压力巨大 「一旦调控政策出现不力,一旦出现什麽风吹草动,房地产市场将有反弹的可能。因为这些潜在需求都在,就是压住了,」国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏称。谈及明年的房价走势,中国房地产协会副会长朱中一坦言,「我不好评论明年的房价,我只能说我们继续观察,对房价的预测跟预报天气一样,很难。」