楼市火爆却点不燃写字楼的热情

荣安琴湾正用“**”绝技重新定义宁波的住宅销售速度，一经推出**天就“**”了240套。而宁波的住宅价格也从今年以来一路走高，一骑绝尘，但同时宁波写字楼的售价及租金却一直不温不*，很多写字楼的价格根本拼不过住宅。今年*爆的行情依旧不能改变宁波“住商倒挂”的现象，写字楼仍然没有太大的起色，某些楼盘甚至想去温州拉投资客来解决目前的窘境。记者 蒋慧玲

销售落差加大 写字楼更加落寞

“在住宅销售*爆的同时，写字楼市场整体还是没有*起来，只是随着楼市的*爆，尤其是住宅市场的*爆而水涨船高而已，尤其是在住宅售价直线上升的背景下，价格落差就更加明显了。”业内人士认为，作为一个商业地产还不够发达的城市，宁波的“住商倒挂”现象一直存在，而宁波写字楼供求严重失衡正是背后的“推手”。

容创地产徐江涛经理认为，宁波仍然是一个二线城市，前期处于大陆交通末端，而近年交通虽然有改善。但是受到紧邻杭州、上海的地缘影响，而港口优势所造就的大多都是一些中小型的货代、物流、船务、外贸公司，导致写字楼客群单一，且容易受到外向型经济环境的冲击，再看供应面，南部商务区、东部新城，北部商务门户存在着大量的写字楼供应，加上其他近年来大量出让的写字楼用地，因此写字楼一直“倒挂”。

炒作门槛高 租赁价格几次向下浮动

“写字楼首付50%，最少也要40%，按揭要到项目综合验收时才放贷。”东城泰富不动产投资咨询有限公司汪经理告诉记者，目前市场上买写字楼的人还是以自用的多，对于想投资写字楼的人来说，虽然从长期来看，投资价值还在，但是要排除很多外在因素，短期内还是看不到希望，而且投资门槛高，回报率也难以预计。“宁波市中心的一些老写字楼这十来年排除掉物价因素，基本上没有涨过，所以除非是自用，如果从投资者的角度来看，收益率在短期内看是不理想的。”

从投资物业的后期运营上来看，当前住宅的投资风险比商业要小，这也造成了当前出现住宅的投资热度要远大于写字楼。“投资住宅，基本上不会出现租不出去的现象，就算要卖掉，现在二手房交易也是非常*爆。但是换成办公楼，却是租客难找，要卖掉更是有很长的周期，一般人耗不起。”汪经理表示，办公楼的投资回报一般都是通过租赁来实现的，而租赁客户大多为经营者，其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。

记者了解到，受全球金融危机的影响，外贸企业的倒闭，规模的缩小等因素，使宁波写字楼的空置率加大，引起租金的下滑，今年上半年，宁波市几个区域内的写字楼租赁价格均出现过几次向下波动。

写字楼变身，纷纷向“住宅”靠

纯写字楼不好卖，但是写字楼用地改做商务公寓的策略仍然比较受开发商欢迎，其实质就是尽量脱离写字楼的身份而向住宅靠，11月要推出的诸如海顿公馆、外滩风景大厦之类的就是这样的项目。“宁波写字楼的阶段低谷期应该已经过了，但恢复还需要时日。”容创地产的徐江涛经理认为，写字楼和住宅市场“冷热不均”说明目前的实体经济尚未完全复苏。“商业地产受经济影响大，比住宅热得慢是很正常的，从长远来看也有机会，但是至少就目前各种情况分析，要想得到住宅市场的高回报率还是不可能。”

“投资写字楼需要更为充裕的资金和更长的周期，并不是每个投资者都能耗得起。从今年来看，住宅价格上涨了50%以上，而写字楼最多只涨了20%，从物业升值角度来看，写字楼升值很慢，短期内投资者要受更多煎熬。”东城泰富不动产投资咨询有限公司的汪经理指出，目前一些中高端写字楼要比普通写字楼卖得好，原因是由于一些大企业为凸显其公司的实力和气派，对于自身办公大楼的品质和服务上提出了很高的要求，“这也说明了投资写字楼的一个方向。”