宣宇：楼市调控需进行方向性修正

宣 宇

要想真正解决当前高房价困扰，就要禁止投资、投机性购房，真正把住房市场回归到其本质属性上来

房价仍有看涨预期

“新国十条”自今年4月17日**至今，已经过了5个多月。统计数据上看，8月份70个大中城市房价指数同比涨幅已连续4个月收窄，这一方面有去年基数逐步走高的影响，一方面也显示出房价调控的结果。但**关心的“房价过快上涨”的部分城市――北京、上海和深圳等地房价继续上涨，8月份销售面积和销售额双双环比正增长，又给人房价仍然看涨的预期。人民网9月17日的调查显示，64%的网友认为房价有上涨压力，超过90%的网友对现在房价不满意，认为居民购房支付能力与房价之间还存在比较大的差距。

必须抑制投资、投机需求

**试图从供需两端进行调控，一方面增加供给，一方面提高*付比例和利率水平抑制投资、投机性需求。但抑制投资、投机性需求的实际效果并不明显，“热点城市房价在短期虽有小幅调整，但长期来看肯定是涨的”仍是投资、投机性购房者的普遍心理，投资不动产仍然是其*好的投资渠道。笔者认为，要想真正解决当前高房价困扰，就要禁止投资、投机性购房，真正把住房市场回归到其本质属性上来。禁止投资、投机性购房是**房地产持续健康发展的长*之策。

经济基本规律告诉我们，一种商品价格上涨，其本质原因是供不应求。当房地产供给在短期内无法达到市场合意的供给量时，为了保持价格的基本稳定，就必须从需求面进行干预。对于必需品而言，这种干预是**的责任，以维护社会的稳定和公平正义；当是**品时，**大可袖手旁观，价格自会上涨到让市场出清，价高者得之，一来满足了效用*大化原则，二来**可由此得到更多收入，再通过转移支付补贴困难群体，达到社会**的再分配，这种**品其实充当了社会**再分配的一种媒介，在笔者看来，**品的这种**传导机制比**品效用本身的意义大多了。

多年来我们把住房的生活必需品属性及其投资和**品属性混为一体，且往往有意或无意更多地强调了其投资性的一面。在供给相对有限的情况下，在必需品刚性和投资刚性的合力下，住房价格一路飙升也就是*符合逻辑不过的了。对于刚性需求者而言，房价上涨所带来的只是名义上的**；而对于投资客来说，则是实实在在的回报，而由此产生的楼市泡沫则刚性地由后来的刚性需求者买单。过去十几年历次房产调控产生的“只涨不跌”的总体价格路径，反过来增加了投机买房只赚不赔的信心。这种**循环产生了极大的社会不公和更多的望房兴叹者。

从两个禁止做起

但是，遗憾的是，对于绝大数中国居民而言，房子还属于生活必需品。当**无法通过**性住房满足绝大多数中低收入居民的安居时，就要从需求的另一个侧面――投资、投机性需求寻找答案。具体可以从以下两方面做起：

第一，根据地区特点，规定人均居住面积标准，超过标准的就认为是投资、投机性购房，禁止交易。如果只是通过诸如税收、信贷等政策加以限制，则不会阻止外来资金通过资金转移到本地居民进行投资投机。

第二，禁止异地购房。很多热点地区的投资投机者都是外来人士，尤其像北京、上海等地，再多的供给也满足不了外部投资、投机性需求，这种需求具有无限性。对于那些对当地经济有一定贡献的外来人士，可以通过“绿卡”或“荣誉市民”的身份获得与当地居民同等的权利。而一些其他群体，可以通过租房解决居住问题。

表面上，禁止投资、投机性购房是典型的“反”市场经济的做法，会招致很多人的反对和攻击，但别忘了，自由市场有效的前提是，价高者所获得的商品对其真正是高效用的，但房地产市场排斥在这个前提之外。试想一个有着多套房子的投资客斥巨资购房投资，而一个没有房子的刚性需求者望房兴叹，你真觉得这房子对刚性需求者的效用比投资客低么！

有人担心这样会极大打击房地产投资。但我们知道，很多地方，尤其是房价高涨、投资投机需求旺盛的热点地区，很多当地居民是没有自己的住房的，很多中低收入群体在等待着**房，而很多收入稍好一点的“夹心层”也在艰难地为安居而努力。笔者相信，限制投资、投机性购房，不会减少房地产投资，减少的只能是房地产价格和开发商的一部分利润。

一个大家都知道的远景是：随着中国的城市化进程，总体来看，未来相当长时期，房地产是处于上涨通道的。这也是很多经济学家和地方**能够放任目前房价高涨的一个基准判断，认为现在房价怎么涨，在长期来看都不构成泡沫，且可以解决**当前的很多困难。但笔者要提醒的是，就像我们个人按揭贷款，透支一部分未来满足现在需求是必要的，但也要在自身的承受范围之内，否则将成为经济发展的不可承受之重，将带给经济长久的萧条。笔者相信，“慢热”的而非激进的房地产发展之路才是可持续的发展之路。

近日，国家有关部委分别**措施，相信会对抑制房价上涨产生积极影响。