南京二手别墅成交量明显攀升

近期楼市升温带动了二手别墅市场，总价300-400万的联排和双拼*受欢迎

*近有两则消息震撼着南京的别墅市场。其一，是韩国财团爱思开管理集团近日到南京江宁青龙山做前期市场调研，初步确定所拿下的一地块将达800亩，未来要做奢华**大*栋，售价5万/平方米以上；其二，则是长江路梅园新村附近的一套**别墅，以21万元/平方米的天价在二手市场挂出。

虽然，这两个案例都未免有些**，但它却反映出两个趋势：一方面，一手别墅越盖越豪华，另一方面，二手别墅挂出的价格也节节攀高，由此却带来了一个问题：那就是――都说别墅产品是楼市中的稀有物业，但是动辄几**、上千万的别墅，到底变现能力如何呢？

二手别墅成交增幅明显

二手别墅的**，在统计数据较全的上海表现得十分明显。信义房屋*新统计数据显示，8月上海二手别墅交易回暖，共成交190套，环比7月上涨55.7%，成交均价23438元/平方米，达到有历史纪录中单月第二高位。“在南京，由于别墅业务量在我们经营中所占比例不大，我们还没有具体统计过。但这种趋势肯定是有的，可以从部分门店的经营业绩看出来。”我爱我家市场部经理舒莉莉表示。

而有着多年二手别墅销售经验的南京领域房地产经济有限公司大客户部经理程勇，对此有着切身的感受。“以我们门店为例，相比8月份南京二手房整体成交量上升26%，二手别墅成交量的上升，应该不会低于50%。一些区域如江宁将军路板块的一些别墅，甚至出现了供不应求的状况，*多时出现过近10组客户*一套二手别墅。”

满堂红江宁区域经理赵同富也表示，以前，该公司二手别墅业务一个月都接不了几单；而*近，一周内一个门店就有十多组客户前来咨询，且意向性很强。“我上周统计的情况是，我们公司8月二手别墅的成交量增幅已经超过了20%，客户量增幅更多。”对于这种情况，赵同富认为是投资渠道少且股市市场有长时间没有起色造成的。“这些客户的资金实力都比较强，付款比例基本不低于70%，新政对他们更多是心理影响，而非实质影响。”

物业管理影响变现能力

在销售方面，据程勇透露，二手别墅在变现时价格往往会“咬得很死”，抛售的现象几乎没有，经常是卖方稍微让一些，就很容易成交了。“通常买卖双方经济实力都较强，别墅业主一般关注的内容更多是小区环境、物业服务和交通情况，对于价格并不是非常敏感。”365地产家居网别墅频道总监郭振新也表示，从该网站别墅频道的咨询情况看，咨询别墅的购房者对开发商资质，项目环境的要求往往高于价格。

除了价格因素影响小于普通住宅，程勇根据实践总结，决定二手别墅变现能力的主要有三点：即内部物业，外部的地段与环境。“物业服务在买前看不出来，到二手房市场卖时就成了大问题。通过业主的****，影响接手者的预期。像仁恒玉兰山庄别墅好卖，物业服务好起了很大作用。”而据了解，江宁一家地段较好的别墅，就是由于物业服务差，导致了该别墅在二手市场上频频冷遇。

至于外部，程勇从销售经验分析，地段和环境是别墅是否好变现的两大决定因素。“地段较好通常是指，从城中出发30分钟以内车程的别墅，这个区域内愿意接手的客户较多，投资***；至于环境，主要是指自然赋予的****的环境。”从近年二手别墅的销售情况看，程勇介绍，山景别墅比水景别墅更吃香。“因为水污染很普遍，这一点影响了后者的价值。”

除这些要素外，舒莉莉还补充，建筑风格也是二手别墅好卖与否的一大要素。“比如江宁一些二手别墅，是上世纪90年代造的，有的就像农村自家盖的房子，这样的别墅在二手市场中也不太受欢迎。”此外，业内专家提醒，一定时间内该区域中的供需关系，也是决定二手别墅冷热的要素。

两类二手别墅*畅销：

*好的别墅和经济型别墅

结合近期的市场热点，程勇给那些希望投资别墅的购房者提出了一些建议：从今年以来特别是二手别墅的销售情况看，*好卖的，当然还是少数占据极佳自然资源的别墅，不过这类别墅数量有限而且投资门槛较高。“对一般的别墅投资客户来说，符合上述几个要求且总价在300-400万的联排别墅和双拼别墅，无疑是更好的选择。这些别墅起点低，升值潜力大，并且客户群体相对较大”。

程勇坦言，这类别墅也是他们公司近期别墅业务中主要的构成部分。“购买客户中，很多是企业的高管和中层，一方面，这部分人对近期和未来一段时间里的通胀预期非常敏感；另一方面，他们工作比较忙，少有时间去理财，对这些客户而言，把钱集中放在一套别墅可能更保险。还有一类，属于嫌主城房价高但居住舒适度低而被‘挤压’过来的，他们往往是以‘城中小公寓+城外大别墅’的方式置业。”

不过，业内专家强调，二手别墅短期内收益率则可能会低于后者。舒莉莉就表示，如果是希望投资在短期内得到更多的收益，或许一些地段好、品牌优的普通住宅更好。例如，奥体某高层楼盘就从2008年不到8000元/平方米涨到了2009年的17000元/平方米。

“但当楼市转冷时，别墅的保值性优势就体现出来了。就我所见，本论调控中二手别墅销量受到影响不假，但价格基本没跌。”赵同富以江宁别墅玛斯兰德为例，“该项目2004年一期开盘时只卖8000元/平方米左右，现在二手市场上已经可以卖到接近30000元/平方米左右。”

我爱我家的别墅专家田野，在调研北京著名的二手别墅聚集区顺义之后，就曾得出如下的结论：二手别墅作为二手房市场中抗跌性强的房源类型之一，除了其本身*特的建筑构成外，它*有的稀缺性、市场需求和投资保值价值，也是保障其区别于普通二手商品房，脱离市场影响之外的原因。