上海楼市回暖遭遇急刹

房展的旺盛人气刚让开发商对后市树立些许信心，但不料随后包括“限购令”在内的上海版调控细则的突然**又令人措手不及。

□文/缪雯

刚刚过去的周，上海商品住宅成交量上升明显，但是长假*后**上海版调控细则的突然**显然是给刚回暖的市场下了一剂猛药。有**指出，虽然从成交量上看，新政效应目前还未显现，但是市场很快将降温。

**周住宅成交创历年*高

在今年的“十・一”假日房展上，面对*大的观展人流，有开发商直呼“想不到”。同策报告指出，今年“十・一”**周上海商品住宅共成交了22.14万平方米，比去年同期大涨了近6成之多，也是历年“十・一”长假中成交*好的一次。中房信数据也显示，至10月**周全市商品住宅的成交量已是上海楼市成交量持续第10周上升，达到了去年房价爆涨时的高峰水平。

如此大的成交量不仅与开发商*大的营销功势和推盘力度有关，也是受到了在售楼盘的高品质和品牌影响力的推动。从热销楼盘排名来看，轨道房以及品牌开发商销售的楼盘依然是购房者的购买首选，如轨道沿线的金地格林风范城、中信泰富又一城，还有品牌影响力*大的保利御樽苑以及龙湖郦城等等。

新政、供应高峰成后市双重考验

值得关注的是，房展的*大人流刚让开发商对后市乐观起来，一盆冷水又急速浇下。包括“限购令”在内的上海版调控细则的**显然让开发商措手不及。不仅如此，开发商还不得不面对后市*量新房供应所引发的激烈竞争。

中房信公布的*新数据显示，10月以来虽然也有至少12个楼盘推出25.27万平方米房源，但是受“一房一价”、“预售标准改变”等新政影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市。但在如今开发商推盘态度十分积极的背景下，预计下一轮的供应高峰可能会在10月底紧随而来。

值得关注的是，未来市场走向仍不明朗。但能确定的是，只要房价出现过度上涨局面，必然引来政府更强烈的调控，直至把房价抑制住。但那时，市场人气一旦不足房价就可能再现大跌，这也是开发商在近期楼市回暖的情况下拼命推盘的主要原因。

四季度开发商促销力度或加大

楼市政策依旧是后市走向的关键因素。节前多部委**严控楼市政策，该政策的威力在“十・一”**周开始显现，而长假*后**上海楼市调控细则的**，又给楼市带来重磅一击。在此背景下，关于后市，同策分析师的观点很直接：预计第四季度上海楼市或将降温，而开发商促销力度或许也将加大。

中房信分析师薛建雄则认为，目前新政仍没有改变楼市加温的趋势，后市需要更重的政策来调节房产投资回报。从以往经验来看，今年4月17日调控对楼市起*大作用的不是限贷，而是多数银行在新政**的一个多月里几乎停贷，直接导致4月那轮房价上涨趋势降温。而2005年那轮调控导致房价大跌是因为当时投机之风过剩，5.5%的营业税紧急刹住了投机之风才使房价由暴涨转为下跌。所以，待预期会**的其他政策组合起来，就能使房产投资的成本提升并抑制住本轮房价上涨。