上海楼市：高位僵持难掩底气不足

◎ 中国房地产指数系统

2008年在年初从紧信贷政策和随后的**金融危机的影响下，上海楼市需求急速萎缩，交易量呈现加速下滑的现象。

2009年前两月上海住宅依然维持在较低水平，2月交易量有回升趋势，3月春季房展会参观人数创下近年高点，表明楼市仍然有较多的潜在需求。但房价高位僵持将可能延迟交易量的回升、进而对楼市真正意义上的回暖产生影响。

2月交易回升，纯属季节性波动

2009年前两月楼市交易经历了先减后增的过程。1月，受到春节长假的影响，需求较少，开发商也放缓了推盘节奏，新增入市面积和成交量双双大幅减少，同比下降幅度分别为51.35%和49.03%;2月，上海楼市逐渐走出假期影响，市场交易量**性回升，商品住宅成交套数、成交面积分别为11385套和117.32万平方米，环比分别上涨48.90%和46.80%，与去年同期相比成交面积上升62.75%，成交套数亦大幅提高53.31%;节后房地产市场复苏，同时开发商抓住元宵节等节点，加大打折促销规模和力度，促使市场接连出现小连阳。

但进一步分析前两月的成交数据可知，2月上海住宅的交易上升更多的是春节造成的市场季节性波动。2009年2月上海住宅日均成交套数为407套，较上个月增加160套，但相对2008年全年日均成交435套的水平仍下降了28套;1?2月上海住宅交易量为197万平方米，比2008年减少14%，比2007年减少28%，仍然是近年来的*低点，表明市场只是走出了春节假期的低迷，但尚不能称已经回暖;从成交结构来看，2月配套房约占到总成交量的三成左右，单价在10000元/平方米以下的住宅交易占比高达66.7%，反映当前主流需求来自于自住型消费，商品住宅尤其是中**住宅销售压力依旧很大。日趋紧张的资金链迫使开发商加大推盘和降价促销的力度，2月元宵节期间上海楼盘促销力度之大、参与范围之广为近年少见。

在建住宅*快尚需两年左右售完

在全国范围而言，上海中短期面临的供应压力也并不大。***数据显示，2008年全国和各城市住宅的存量压力都在放大。2008年全国住宅所有存货消化周期为3.9年，比上年增长44%。按照1/4的施工面积为已售期房计算，目前住宅所有存货消化时间将达到33?35个月，即目前在建的住宅需要近3年的时间才能销售完毕，这是2000年以来的*高值。如果按照乐观估计，2009年楼市迅速转暖并达到2007年的销售速度，目前的住宅存量所需消化时间也达到29个月，取两年均值则为31个月，表明后市销售压力较大。但上海的供应压力明显低于全国平均水平，按2008年、2007年和两年平均的销售速度计算出来的存货消化周期分别为31、19、24个月，是一线城市中供应压力*小的城市。

房价收入比仍然偏高

从价格方面来说，2003?2007年的长期牛市使得价格惯性极大，虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机，但本年价格仍未出现普遍的深度回调。上海住宅价格各月波动起伏，但自2008年6月以来这一价格始终在9400元/平方米以上，2009年2月这一数值为9507元/平方米，表明仍在僵持阶段。而当前上海房价收入比①已经处于较高的位置，2008年上海房价收入比为9.7,虽然在一线城市中为*低值，但已经远高于全国平均水平的7.3,表明上海居民购房存在较大压力。

综合上述各项指标来看，上海楼市在经过2005?2006年和2008年的连续调整之后，2009年供求状况在全国范围尤其是一线城市来说处于较好水平，但房价相对于收入来说偏高，楼市的风险仍需重视。考虑到2009年经适房将大量进入市场，并且2007?2008年上海住宅供应量持续减少，不少项目先后由于“70/90政策”和2008年低迷楼市的影响而推迟供应，预计这部分供应量将在2009年逐步释放，因此如果2009年交易量若仍无较大起色，则楼市状况、尤其是非政策性住房的情况将出现恶化。尽管在2008年年底，**和地方**纷纷**了各项**“政策”，使得11、12月份的成交量出现了明显的好转，但楼市低迷的格局并未**突破，加上当前**金融危机影响，整体经济尚未度过难关的情况下，楼市短期内不大可能真正回暖，回到2007年6月那个鼎盛时期更需要较长时间的等待。这就要求企业和**更加注重提振交易量，因为活跃的楼市交易对开发企业的资金链、房地产投资、相关行业的带动、金融机构的贷款质量更具意义。

从需求层面看，在刚刚举行的2009年上海之春房展会上，短短的4个展览日内，共计客流近13万人，创历年上海之春房展会的新高，这说明上海住宅市场依然存在不小的潜在需求。这部分潜在需求能否转化为现实购买力，关键依然在于价格。从政策层面来说，近期**和各地方**纷纷表示不为高房价托市、并要求开发商自发调整来应对市场变化，以及房地产行业*终未列入十大产业振兴规划，表明**对房地产行业的态度依然谨慎，短期内难有新刺激政策。在此情况下，开发商需要更主动的应对严峻形势。开发商、消费者需要各自适应市场变化，在市场竞争中形成双方接受的价格下，从而促成交易量的逐步回升以至稳定。

价格底部在哪里？

上海楼市交易量真正意义上的回升将在什么时候出现呢？

总体来说，可以从三个方面去考虑楼市可能的底部、从而确定楼市回暖的时间。

第一是成本底部，这是由企业的盈利动力决定的。在楼市中这一成本底部的主要指标应该是土地价格，2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系;

第二是价格底部。2005年上海楼市经过第一轮调控后，随后两年一直处于较为平稳的发展状态，第二轮非理性繁荣出现在2007年下半年，目前房价的高企也主要集中在这一部分。如果项目当前的报价回到2007年6月左右的水平，则可大致确定价格已经较为理性。2007年6月上海内环以内、内外环间、外环以外住宅成交均价分别为19846元/平方米、10437元/平方米、7051元/平方米，随后一路窜高，2008年在楼市成交持续低迷及金融危机的背景下开始小幅回落，但2009年2月内环以内、内外环间、外环以外住宅成交均价较2007年6月的增幅仍然分别停留在24.12%、12.6%、6.74%，可见现在在售项目价格仍整体较高，价格底部仍未形成;

第三则是政策底部。无论购房者或是开发企业，其主要的资金来源均来自于银行贷款;房价的政策底部应为保证金融系统的安全运行。2008年8月银监局进行的商业银行房贷压力测试中，部分银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这可视为政策底部的重要依据。