2012年上半年房地产业发展预判

2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。这得益于**性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。另外，**房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。

预判一：开发企业完成投资预计增长20%左右

2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。这得益于**性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。另外，**房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。

2012年上半年，房地产投资预期增速大幅回调，但**投资额不会出现负增长，预计投资额为31500亿元，同比增长20%左右。**房投资预计完成7000亿元，占房地产投资比重预计为22.2%;房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降，为18%左右。

依据一：货币政策微调。2011年四季度房地产开发投资达到1.75万亿，是全年季度投资的第二高点。考虑到季节性因素，2012年一季度房地产投资将大幅低于2011年第四季度，但由于货币政策正在进行“适调微调”，第二季度，企业投资资金来源有所缓解。近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作，银行可贷资金增加，同时国家明确商业银行对客户*套房贷款利率应低于基准利率，有利于企业项目资金回笼。

依据二：**性安居工程继续大规模投资。***已经明确2012年**性安居工程新开工任务为700万套，加上2011年及2010年结转**房施工面积1100万套左右，2012年合并开工在建套数为1800万套。上半年是项目投资的集中投放期，**房建设对房地产开发投资拉动力度在继续加大。

依据三：房地产投资依然是重要经济引擎。我国依然处在快速城市化进程中，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产投资对宏观经济的拉动作用十分明显。“限购令”调整限制的对象是投资投机类购房，但并不否认房地产投资和消费对宏观经济的拉动作用。**经济工作会议同样强调，要发展普通商品市场，保持合理供应。

预判二：房地产开发资金来源总额将保持两位数增长，国内贷款占比上升

2011年上半年，房地产企业资金来源总量4.1万亿元，同比增长21.6%。

预计2012年上半年房地产开发企业资金来源总额4.7万亿左右，同比增长15%左右。

判断依据：**，货币政策微调因素有利于房地产开发贷款增长。***总理在全国人大五次会议《**工作报告》中指出，要坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，**供给，搞活流通;一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀;一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合。由此可见，货币政策整体保持稳健的定调不变，且强调要“适时适度预调微调”。对房地产业而言，鉴于**大力发展**房，并鼓励支持普通商品房建设，开发企业资金来源也将获得包括银行贷款在内的**。

第二，限购等因素未除导致企业资金来源受限。预售资金是企业资金来源中“其他资金”的主要组成部分，限购、限贷导致投资投机购房基本消失，自住及改善需求也受到部分影响。从整体市场环境看，2012年较2011年要悲观一些，但资金来源**额依然会实现增长，同比增幅低于去年的水平。

资金来源结构方面，国内贷款占比适度上升，自筹资金增长放缓。

2011上半年各资金来源占比是：国内贷款，占总资金来源比重为17.1%;利用外资占比1.1%;自筹资金占比40.2%;其他资金占比41.%。

预计2012年各资金来源占比是：国内贷款占比适度上升，达到18%左右;自筹资金增长放缓，占比39%左右;利用外资小幅回落，占比1%左右;其他资金保持稳定，占比42%左右。

判断依据：上半年，特别是一季度，商业银行可贷资金增加，对**房建设的贷款力度会适度加大;过去两年的信托、私募等资金来源形成的历史债务陆续到期，开发企业资金压力进一步增大，降价压力大，造成市场回报率降低，进而影响自筹资金渠道的筹资能力，自筹资金占比预计回落;利用外资受政策限制影响，增幅回落，占比相对变化不大;其他资金来源主要受制于房屋预售情况，占比保持稳中有升的几率较大。

预判三：土地供应总量回落，**房供地预计回落三成

2011年住房土地计划供应21.8万公顷，实际落实住房用地13.59万公顷，计划落实率为62.3%。其中上半年完成土地实际供应5.74万公顷，占全年实际完成土地供应的比重为42%。

2012年预计土地供应计划为20万公顷左右，预计实际落实率会达到60%。假设土地供应节奏不变，上半年供应土地占全年比例维持在42%计算，则上半年预计实际供地量为5万公顷左右。

由于2012年**房开工面积调整为700万套，则相对应的**房用地预计落实3万公顷，商品住宅用地预计落实9万公顷左右。土地供应总量预计回落12%左右，**房供地回落30%左右，商品住房供地回落15%左右。按照去年土地供应节奏，2012年上半年，**房供地1.26万公顷，商品住宅用地供应3.78万公顷。

供应结构方面，棚户区改造和中小套型商品房用地占比将增长。

**房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地占新增建设用地70%的口径在2012年会延续。由于国家对**房建设的形势和问题有了更加清晰的认识，因此，2012年**房开工建设任务较原计划大幅度调低，更加注重**房的建设质量和后期制度安排。在调低**房开工任务的同时，又保持了三类用地比例不变，其结果是加大中小套型商品房用地的供应力度。

预判四：住房上半年竣工量增幅10%左右

2011年上半年，住宅竣工量为2.76亿平方米，同比增长12.8%。全年竣工面积仅为7.2亿平方米，不仅低于新开工，还低于住房销售面积。开发企业的在建工程并不少，但在政策紧缩的条件下，企业施工周期拉长，在一定程度上影响了市场供应。

2012上半年，住宅供应可能出现两种情况，一是开发企业对市场有信心，采取高周转策略，加快竣工速度;二是开发企业对市场悲观，保存现金，继续拉长施工周期，减少市场供应。目前看来，第二种可能性更大。竣工面积增幅回调为10%左右，竣工量预计为3亿平方米左右。

住房供应结构方面，以中小套型为主。按照“国八条”有关政策规定，**房、棚户区改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速扩展，将大量农村剩余劳动力导入城市，人多地少的国情决定了，我国不可能实行大户型政策。**已经坚定了发展中小套型住宅的政策。开发企业也正在适应这种政策变化。另外，政策禁止采用相邻小户型打通的方式销售“类别墅”产品。并且今年严禁别墅用地供应，因此，无论是真正的别墅还是类似别墅产品，供应都十分稀缺。

预判五：房地产市场成交继续不乐观，商品销售面积将同比回落10%

2011年上半年，商品房成交面积为4.44亿平方米，同比增长12.9%。

政策因素导致楼市迎来“倒春寒”，预计2012年上半年商品住宅销售面积在4亿平方米左右，同比回落10个百分点。今年二季度是市场较为艰难的时期。

新房市场或迎来最冷季节。二手房市场可能有所回暖。虽然房地产调控政策调控的重点是价格，但限购、限贷等行政措施在客观上造成了市场成交量的萎缩。主要是两个层面的影响：一是限购、限贷有效抑制了投资投机购房需求，变“随便购”为“不能购”;二是限购、限贷政策导致了市场观望情绪，让具有购房资格的人由“积极购房”变为“持币待购”。

房地产市场成交要看政策的脸色，这是多年调控下来的规律。近期，多个城市试探进行政策松绑，但随即被**叫停，显示了**对楼市调控继续保持收紧的坚决态度，不允许地方**任何挑战性动作出现。

不过，货币政策微调也有利市场需求释放。有迹象表明，央行有望继续下调存准金率。货币政策微调是楼市少有的利好消息。不过，这种利好是间接的，主要传导路径在两个方面：**是生产层面，降低存准金率所释放的流动性，由银行进入生产端，开发商是贷款对象之一。国家要求银行贷款支持小微企业的发展，同时**性住房开发也要给予支持;第二个方面是购房消费，国家要求商业银行对居民*套购房要给予利率优惠，要在基准利率基础上打折。这将有利于提高*套刚需购房者的支付能力。另外，银行可贷资金增加，也为降低贷款的利率提供了可能。

从两个层面看，生产端，开发企业可以通过积极参与**房建设，获得信贷支持，实现企业资金结构的优化调整。消费端，*套购房需求得到保护，有利于市场成交，进而也可以缓解开发企业的资金危机。

预判六：环比价格继续回落，半数以上城市同比回落

目前70大中城市房价已经形成环比全部停涨，同比回落城市继续增加的趋势。在政策基调不变的情况下，2012年上半年，可能出现的情况是所有城市环比下跌，普遍回落幅度在1-2%左右，个别前期热点城市跌幅更大。同比增幅，超过半数城市出现同比回落，上涨的城市，价格涨幅低于3%。房价指数同比低点预计在今年2季度左右出现。

结构方面，一线城市房价基本稳定，不会继续恶化，前期热点城市房价继续回落。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市，由于受到调控时间长，市场相对成熟，价格在近期不会出现大起大落。从市场销售看，从2011年第3季度起，一线城市都有部分楼盘开始打折促销，但总体观察尚未出现大范围实质性降价。当前市场僵局是由买卖双方共同观望造成的。一方面，限购限贷政策有力地打击了投机性需求，同时也限制了一些自住和改善性需求。另一方面，银根紧缩使开发企业资金链条面临收紧。随着调控政策的持续和调控效应的逐步显现，一季度预计房价将环比微跌、同比微涨，保持稳定态势。二三线城市价格则变化差异大，温州、北海等前期热点城市价格继续回归，跌幅也可能较大。

预判七：全国层面房地产调控政策保持不变

1、上半年房产税试点范围不会加大。

2011年上海、重庆开始试点征收房产税，两地征税方案略有差异，各有侧重。沪渝两地房产税试点对规范房地产市场发展，抑制非理性房产投资，引导居民住房消费等方面起到了明显的作用。

虽然2011年末召开的**经济工作会议明确提出，将推进房产税改革试点。全国人大五次会议，财政部相关负责人也表示，财政、税务部门将会同有关部门，与上海、重庆两市人民**一起，认真总结两地试点经验，在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案。

但是，目前已经进入三月份，关于房产税试点扩大还有一些有待推进的工作：沪渝两地试点经验还未总结出来，扩大试点方案可能在制定中，未来需要公示、讨论;扩大房产税试点的备选城市还未浮出水面。因此，从各种迹象看，今年上半年房产税进行扩大试点的可能性不大。

2、地方**继续尝试微调政策。

2011年第四季度以来，虽然**持续保持房地产调控的高压态势，但市场调控带来的财政窘境对地方**的压力似乎更大。围绕房地产调控政策是否放松，**和地方**的博弈频度和力度也在加强。

自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

虽然上海、芜湖等一些政策受到多方压力被叫停，但地方**尝试微调政策的动作不会停。地方**的政策突破可能依然集中在公积金贷款条件放松、银行*套和改善型贷款门槛下降、“以小换大”“以旧换新”式购房获得利息补贴、结合户籍制度改革给予符合条件的常驻人口改善型购房资格等。