已售已住的小产权房整治受争议

“***就清理整*方案，征求了各部委的意见，目前来看各部委尚未达成共识，还需重新试点研究。”上述知情人士进一步介绍，“其中，分歧*大主要是已售、已住的小产权房如何清理的问题。”

根据国土部初步的清理思路，原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待*后方案**才能敲定。

浙江大学土地管理学院教授杨磷杰表示，小产权房争议的核心是土地升值收益的合理分配。

国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整*方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

或清理未售及新建

小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。据国土部不**统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。

另据全国工商联数据，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房在深圳、北京等房价较高城市持续**局面，*多的已达到房地产市场销售总量的1/5。

基于小产权房数量庞大、牵扯多方利益，上述国土部知情人士介绍，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。

他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任;并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。

同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。

“尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目;一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。

他同时介绍，国土部对“一定年限”的要求曾以2008年为限，因为当年曾为***报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。

“*新的时间点，需要等到全国小产权房新的清理方案**后作出安排。”上述国土部人士称。

就清理举措看，上述人士介绍，“包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等”。

不过，针对已售、已长期居住的小产权房，上述人士称，“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生称，如果对小产权房全部拆除，将激化社会矛盾，影响社会稳定;其次也是住房建设资金和建筑材料的巨大浪费。

更为重要的是，上述人士进一步指出，作为清理整顿基础，目前全国性小产权房的确切数据还不清楚。

“短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区作试点;与此同时，国土部将抓紧摸底全国小产权房的确切数据。”上述国土部知情人士称。

记者获悉，年底，全国小产权房规模的初步数据或将搜集完毕。据国土部土地利用司的一位不愿具名的人士介绍，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

部分地方、个别部委抵触

“国土部正在和部分地方沟通小产权房清理试点工作，从目前来看，很难推进。”上述国土部知情人士说，“来自于地方政府和相关部委的阻力较大。”

据山东国土厅一位不愿具名的人士介绍，一旦将某地区确定为小产权房清理试点，国土部将对当地的小产权房等违法违规用地情况进行摸底。

“部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”上述人士表述。

3月27日，包括国土部、水利部、铁道部在内的6部委共聚北京山水宾馆，闭门商讨“如何解决国家重点工程中占地不合规范问题”。

据参会的知情人士介绍，在座的铁道部、水利部、交通部代表坦陈，公路、铁路、水利领域内，确实存在未报即用、违法违规用地行为。

此外，地方政府及一些地产界人士对小产权房保留的诉求，也难与中央监管部门达成**一致。

“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。”上述人士介绍。

对此，上述知情人士介绍，“***也召集过住建部、国土部等相关部委进行讨论，意见暂未一致。”

据接近住建部的人士称，如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性;而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。

上述国土部知情人士也担心，小产权房一旦放开，土地调控和规划可能出现失控局面。

在清理方案悬而未决之前，试点城市也难推进。“基于种种原因，试点确定工作并不明朗。”上述国土部知情人士称。

他介绍，实际上，早在去年8月份，国土部就已经内部召集山东、河南等小产权房问题严重地区国土厅人士开会，要求这些地区年底前，积极申请小产房试点。

“而到了年底，无一城市申请，小产权房清理试点被迫流产。”国土部知情人士介绍。

上述山东国土厅的人士则表达无奈，“不是地方政府不希望清理小产权房，但目前全国性小产权房尚没有一个明确的规范性文件，强制处理的话，可能会激化社会矛盾。”

上述国土部知情人士介绍，小产权房清理思路未明，国土部也正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市。

此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需逼向了郊区小产权房;重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散;郑州小产权房的城中村问题突出;海口是旅游度假区存在大量小产权房问题。

长效*理

中国人民大学公共管理学院副院长严金明对本报表示，小产权房是在当前土地法规体系不完备情况下的集体大创造，村民、村集体、乡政权、县政府、开发商、城镇居民等多个角色参与，“在此种格局下，方案在执行上肯定会大打折扣。”

“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”严认为，小产权房背后的根本问题是土地制度。

“在城乡二元土地制度下，农民征地补偿标准偏低，小产权房就成为了农民分享工业化、城市化进程中土地增值收益的重要途径。”严金明说。

此外，杨磷杰称，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。

根据现行《土地管理法》，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

杨磷杰表示，现行的《土地管理法》虽然法律上明确小产权房性质的非法性，但地方陆续有一些自行流转的集体土地试验，对于新的流转现象如何监管，在国家有关集体土地使用权流转的管理办法尚未**前，并不清晰。

由此从土地制度源头进行梳理，成为必要。

上述国土部知情人士介绍，国土等部门正在共同研究防范小产权房问题的长效机制，包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。

除此之外，财政部相关人士也在此间表态，要会同有关部门，研究土地收益城乡统筹使用的办法。

另有知情者介绍，小产权房清理，还必须和房地产调控进行一盘棋梳理。在北京郊区及河北周边，存在多处开发商介入的小产权房楼盘，消费者中不乏投机需求。