房产调控第二季 期待乱“市”出英雄

经历了近十年来*严厉的调控之后，今年一季度的中国房产市场仍然偏冷，而这从一季度的业绩数据中大致可以看出，一方面这与调控仍在延续，需求再度观望的市场现状是分不开，而2011年下半年以来企业施工进度整体性放缓，导致目前有效供应明显短缺，也成为销售业绩疲软的原因之一。此外，经历了去年的普遍八折的房价调整之后，企业利润空间大幅压缩，进一步价格松动动力不大，这也影响了销售业绩的达成。

尽管如此，对于后市，我们依然坚持不**看空的态度，我们确定，目前的市场表现只是起点，也仅仅是起点。

*先，调控性质转型。如果说2011的调控焦点是房价，博弈双方是**与企业的话，那这个博弈就属于**博弈了，即房价必须下，而事实也如此。2012年显然不是这样。因为从性质上而言，今年的调控焦点已经是地价了，二博弈双方自然演变成**与地方，这就成了相对博弈，因为地价下滑牵连**与地方的双向利益。而尽管在过去几个月地方**屡屡闯关而且屡败屡战，但我们始终相信调控的政策环境不会恶于 2011，而今年会不会把闯关行为从显性转为隐性，也惟有拭目以待。

其二，需求积压较大。从某种程度上而言，今年的行业环境和2009年有些类似，即前一年由于需求被大量积压后，始终有着潜在的释放动力，这点可以从2009年成交量同比2008年大幅上涨近50%可以看出。即使不考虑****因素，从近三年调控后市场反应来看，基本上政策**三个月后需求都面临集中反弹的客观实际(2010年为4月15日-7月15日、2011年为3月底-6月底、7月12日 -10月中下旬、11月6日-2012年的2月)这些都说明了需求积压之后存在*大的释放动力。

再次，企业积极寻求突破，市场出现亮点。事实上，年初伊始，万科春节期间市场的促销，保利的囍春行动，中海的再度打折，龙湖的十亿周末，新城控股的春季攻势，招商的周年庆，华润的价格优惠，越秀地产的广州价格调整**枪等等都说明企业在逆市中寻找机会。而从相应的从区域市场来看，从南到北的广东市场，福州市场，南京市场，成都市场，天津市场也不时传来**信息和市场的积极反应。更重要的是，与去年不同，从产品成交结构看出，今年除了刚需之外，已经开始有了一些改善型需求和少量的资产配置型需求开始进入市场。

*后，不少企业在一季度的表现更成为佐证我们不**看空市场的有力证据。中海、华润、世茂、融创、越秀、佳兆业、蓝光等等，企业逆市增长的背后，既凸显出了调控中的机会，也看到了调控中地产人的拼搏奋斗。