房价下行仍有潜力可挖

房价下跌与利润反增成为今年地产商年报的一个亮点。这一矛盾现象在反映出市场主体灵活能动性的同时，也预示着房价下调还有许多潜力可以挖掘。但房价全面回归理性区域，并非开发商一己之责，而是需要各方力量协调配合、共同发力。

去年下半年以来，全国多数城市出现的楼盘降价并未对开发商利润产生实质性影响。有统计数据显示，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。而媒体调查发现，包括龙湖地产、世茂房地产等在内的几家房企，甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。

在主管部门多次强调坚持楼市调控不动摇的语境下，开发商颇感市场凉意。受困于资金链紧绷，降价成为开发商们快速回笼资金的必然选择，商品房价格回归到了有涨有跌的市场逻辑之中。数据显示，3月上海新房成交量达到79.89万平方米，环比增长 98.15%，同比上涨94.70%。与此同时，北京、深圳、广州等地楼市也迎来了一波“小阳春”行情。

需要提及的是，尽管开发商多方奔走宣称“日子难过”，但即便是在调控重压之下，它们依旧能获得比一般实体企业更加丰厚的利润回报。

直观看来，前期商品房的滞销与降价压缩了**空间，而事实上作为市场强势供给者的开发商仍然可以通过压缩成本维系**能力。有审计机构披露，强化施工工程造价跟踪控制与降低公共区间用料标准，成为开发商保持去年毛利率“坚挺”的重要抓手。

由此可见，目前房价下调仍有较大空间可以探寻，开发商毛利率及建安成本都可能成为降低房价的突破口。然而，商品房的特殊之处就在于其价格并非供给者一方所能全面掌控，*创置业董事长刘晓光在博鳌亚洲**上就表示，地价、税费、资金成本、开发商利润、物价指数上涨、媒体的**等因素共同左右房价。

楼市调控的大棒不能只打在开发商一人身上，行政部门也有义务审视自己在降房价过程中的责任。一直以来国内土地成本约占到总房价四分之一的比重，土地价格高企推动房价上涨饱受诟病，只是囿于其中牵涉财税体制深层次改革而长期难以得到厘清，同时各地方囿于财政压力也难有决心主动割舍“卖地生财”，是为阻滞房价大幅降低的一大痼疾。

除了这一 “显性”的土地成本，各种“隐性”的行政税费也品目繁多，并通过*终售价由购房者全盘买单了。一般而言，开发商在推新盘的过程中，需要交纳包括配套费、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费等十几项行政收费，具体税费名称与征收单位不一而足，有统计数据称，这些费用占总房价的20%左右。相形之下，国外发达国家对于房地产的财税政策却是以“明税少费”为原则的。西方许多国家将这些费用明确列入地方财政预算之内，并规定了使用方向和范围。显然，行政部门在房地产领域“暗箱操作”式的税费模式亟待得到规制，否则极有可能滋长为**的温床。