国五条细则不会抬高新房价格 忧涨价不无道理

3月1日，“国五条”实施细则发布，充分彰显了***从严调控房地产市场的决心。其中，“对出售自有住房按转让所得的20%计征”的内容，引发了市场的广泛热议。有一种倾向性的市场意见认为，这一规定或将导致二手房市场供应大幅下降，购房需求向新建商品住宅转移，进一步加剧新房供不应求矛盾，推升新房价格。

笔者以为，持有这种担忧不无道理，但不要低估参与***决策相关人士的智商与经验。相信***有关人士在讨论按照20%税率计征住房资本利得税时，对此已经进行过热烈讨论和综合权衡。且“国五条”实施细则明确了地方**制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

*先，落实城市新建商品住宅价格控制目标的问责机制将更加健全。实施细则进一步明确了**和城市**调控房价的责任，要求在一季度对社会公布新建商品住房价格控制目标。而新建商品住房价格控制目标要剔除**性住房因素影响，从而避免了地方**通过**性住房价格拉低新建商品住房价格以实现价格控制目标的变通做法。同时，实施细则更加强调问责，对约谈和问责的情况进行了列示。因此，实施细则对地方**行为的约束更强，指导作用更大，政策执行搞变通的可能下降，新房价格上涨幅度将受到严格调控。

第二，增加普通商品住房及用地供应，缓解部分城市新房供应不足。实施细则对2013年住房用地供应数量提出了约束性指标，即不低于过去5年平均实际供应量。若部分城市住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大，还要进一步增加年度住房用地供应总量。由此可见，虽然实施细则对住房资本利得按照20%计征，有可能会导致需求向新建商品房转移，但与此同时，普通商品住房供应大幅增加，可大大减少需求压力。特别是“国五条”**后，观望情绪弥漫，部分购房需求会延后。

第三，加强市场监管和预期管理，对开发商哄抬新房价格情况进行严厉打击。实施细则从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，提高了商品房预售门槛。要求严格执行“一房一价”规定，要求开发商按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡***门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，实施细则提出要建立联动机制，加大查处力度。

综上分析，实施细则在稳定房价方面的相关规定环环相扣，对地方**、房地产开发企业、购房人和金融机构等四个房地产市场*重要参与者的行为进行强力约束，排除部分市场参与者合谋提高房价的可能。因此，即使按照20%税率对住房资本利得征税，可能会导致部分需求向新建商品住宅转移，但房地产开发企业慑于政策约束，也不会贸然提高新房价格。同时，新建商品住宅供应增加，可吸收这部分增量需求。而限购政策从严执行，明显减少投资投机性对新建商品住宅的需求，外地人购房需求也会受到抑制。因此，新房价格上涨或不足虑。