开发商信心复苏 北京5月楼面地价重回疯狂2007

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□本报记者 林�

5月31日，北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价，由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市*热的2007年，这一单价也能在北京的四环边拿地。此前，位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后，以152%的溢价率成交。

在销售回暖、库存释放和信贷宽松的背景下，北京土地市场在5月份出现了“价量齐升”的态势。5月下旬，以15000元/平方米的楼盘单价竞得广渠门外10号地，刷新了北京市场在2007年创下的楼面地价纪录。住宅类用地整体楼面均价3823元/平方米，已高于2007年3467元/平方米的地价水平。

继楼市销售回暖后，主要城市的土地市场**开始升温。业内**指出，一线开发商“去库存”进展顺利，资金回笼显著；加之信贷放松和证券市场**开闸，开发商资金状况已有较大改善，为后续发展储备项目资源已成为扩张型开发商的主要取向。另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

但有**提醒，目前楼市回暖与低利率环境密切相关，但过低的利率不可能持久，如果土地等资产价格上涨过快，今后一旦利率上调，这些资产将面临更大的下行风险。

拿地信心复苏

5月份，北京土地成交出现了久违的“井喷”现象，实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备中心的数据统计，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167.9万平方米，规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗，成交面积为101.3万平方米，建筑面积为127.8万平方米。环比4月份，成交面积增加了91%，建筑面积增加了84%。其中，住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%，建筑面积环比增加了258%。

在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米，环比4月份上涨了6%，比3月份上涨34%。

多数地块溢价率走高。统计显示，5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率达59.76%。其中，14块土地成交价高于底价。**地块的成交价格普遍高出底价100%以上。

21世纪不动产分析师孟奇指出，开发商对城区内住宅及商业用地的角逐十分激烈，主要是由于城区土地日益稀缺，增值潜力大；同时，在经济复苏尚不确定的情况下，城区土地的风险相对较小。

5月份，北京广渠门外10号居住用地、顺义后沙峪多功能项目用地、昌平东小口镇商业金融项目用地等的溢价率超过100%。通州区通胡大街70号的居住商业用地以楼面价4569元/平米的高价被买走，该宗地块的溢价率也高达64%。

抵御通胀压力

5月21日下午，位于东二环附近的广渠门外10号居住用地经过开发商数十轮的角逐，被富力地产以10.2亿元收入囊中，土地溢价达到了242%，**了新的地王。

北京市土地整理储备中心资料显示，该地块将建设7.25万平方米的住宅，同时将配建5000平方米的廉租房。如果扣除开发商代建的廉租房，这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。万科在2007年*疯狂的时候拿下的西大望路27号地，楼面地价也仅为11379元/平方米。

亚豪机构副总经理王英男分析认为，主要是由于三月以来北京楼市成交量不断放大，尤其是4月份，成交量更是创三年之*，成交量回升，使开发商回笼了大量的资金，有力地缓解了开发商资金状况，使得他们有实力进行新的购地扩张。另外，在今年**宽松的货币政策环境下，在国家积极的信贷支持下，房地产行业的**环境逐步好转。

SOHO中国董事长潘石屹指出，土地成交大幅增长与开发商投资信心及开发策略有关，他认为，目前是开发商扩张项目和土地储备的好时机。

不过，中金公司*席经济学家哈继铭认为，由于通胀预期的存在，开发商近期的拿地行为还不能说明房地产投资和开发信心已经**复苏。一些开发商拿地可能为了抵御通胀。

一位近期参与土地竞拍的开发商告诉中国证券报记者，总体而言，北京等一线城市的土地具有抗跌性，一旦市场真的回暖，在这些城市拿地将相当困难。而且，公司目前有几十亿的现金，因此对通胀的担忧更大。

一份券商研究报告指出，2009年一季度末，36家地产行业**公司中，预收账款高于2008年年底的有28家，短期现金压力小于去年底的有21家。整体预收款已占去年营收的56%。

**加速推地

在保增长的压力下，地方**推地的节奏也在加快。业内认为，**供地提速，也将为开发投资的回升注入了动力。

4月以来，北京土地放量速度就已明显加快，进入5月份更为明显。北京土地整理储备中心副主任叶向忠曾公开表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，而现在加速推地是为了**完成今年北京的供地计划。

中原证券房地产分析师魏博认为，为促进土地市场回暖，北京土地整理储备中心近段时间还推出了几项举措，不仅正式启用土地预出让制，还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限，由原来的两个月延长至半年。

此外，北京土地整理储备中心还已申请开设外币**金账户，使外资能够使用外汇缴纳土地交易**金，进而直接参与土地竞买，解决外商投资时碰到的**金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。

根据北京市国土资源局公布的第二季度供地计划，到6月底，将有110宗共818.64公顷土地进入土地市场，其中41宗共399.81公顷用于建住宅。住宅总规划建筑面积达625.59万平方米，其中政策性住房面积达177.82万平方米。二季度土地供应计划表显示，朝阳区和大兴区的住宅土地均为8宗，在各区县中*多，总供应面积都在84万公顷以上。